Poradnik Pracownika

Odwrócona hipoteka – czy to dobry pomysł?

Coraz więcej osób szuka możliwości wyeksploatowania potencjału posiadanej nieruchomości. Jednym z pomysłów jest skorzystanie z instytucji odwróconej hipoteki, która pozwala na uzyskanie dochodu z mieszkania w zamian za przeniesienie jego własności na rzecz banku. Odwrócona hipoteka, popularna w krajach anglosaskich, w Polsce spotkała się – jak na razie – z dość chłodnym przyjęciem. Czy wady tego rozwiązania przeważają nad jego zaletami?

Czym jest odwrócona hipoteka?

Przez wiele lat nie istniało w Polsce żadne systemowe rozwiązanie, które w kompleksowy sposób ujmowałoby istotę odwróconej hipoteki. Obecnie instytucja ta jest regulowana przez Ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Art. 4 Ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym
„1. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. 
2. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego”.
Odwrócona hipoteka jest w zasadzie przeciwieństwem zwykłej hipoteki. W klasycznej sytuacji osoba chcąca kupić mieszkanie korzysta z pomocy banku, zaciągając kredyt hipoteczny na zakup własnego lokalu. Kredyt uzyskiwany jest zazwyczaj na określony, długi okres (najczęściej 30 lat), a bank udzielający kredytu zabezpiecza swoje interesy poprzez ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Hipoteka daje bankowi możliwość przejęcia własności nieruchomości, jeżeli kredytobiorca nie wywiąże się ze swoich obowiązków i nie spłaci należności w umówionym przez strony terminie.

Odwrócona hipoteka działa – niemal dosłownie – w odwrotny sposób. Osoba fizyczna jest już właścicielem nieruchomości (mieszkania lub domu) i zawierając umowę z bankiem otrzymuje comiesięczną wypłatę określonej kwoty w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na rzecz tego podmiotu. Przeniesienie własności lokalu następuje po śmierci dotychczasowego właściciela lokalu – strony umowy.

Przykład 1.

Siedemdziesięciopięcioletni Jan jest właścicielem mieszkania położonego w Warszawie – przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Po jego śmierci mieszkanie przeszłoby na rzecz jego spadkobierców, syna i córki, po połowie na rzecz każdego z nich, zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego. Jan zdecydował się na skorzystanie z instytucji odwróconej hipoteki i zawarł umowę z bankiem. Na podstawie tej umowy Jan otrzymuje co miesiąc 1000 zł. Z chwilą śmierci Jana bank stanie się właścicielem mieszkania. Dzieci Jana jako jego spadkobiercy odziedziczą wszystkie inne składniki majątku ojca, w tym m.in. wyposażenie lokalu stanowiącego przedmiot odwróconej hipoteki.Wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego może nastąpić – w zależności od postanowień umowy – jednorazowo przy zawarciu umowy albo w określonych w treści umowy ratach.Odwróconą hipoteką może zostać objęte:

  • prawo własności nieruchomości;
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  • prawo użytkowania wieczystego.

Zgodnie z podstawową zasadą odwróconej hipoteki w ramach zawartej umowy bank wypłaca właścicielowi nieruchomości określoną sumę, której spłata nastąpi dopiero po jego śmierci. Zabezpieczeniem umowy jest hipoteka wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Kwota wypłacana w ramach umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest ustalana w oparciu o rynkową wartość nieruchomości. Umowa odwróconej hipoteki powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Hipoteka jest ustanawiana w oparciu o oświadczenie banku. Kredytobiorca może w ciągu 30 dni od dnia zawarcia umowy odstąpić od niej, co oznacza, że strony zwracają sobie wszystko, co otrzymały przy zawarciu umowy. Co istotne, kredytobiorca w każdym momencie (nawet kilka czy kilkanaście lat po zawarciu umowy) może również spłacić zaciągnięty kredyt.Osoba, która zawarła umowę odwróconego kredytu hipotecznego, może w dowolnym momencie z niej zrezygnować, spłacając zaciągnięty przez siebie kredyt. W przypadku spłaty bank nie może pobrać prowizji (przepis art. 13 ust. 2 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym).Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego wiąże się dla kredytobiorcy z określonymi obowiązkami. Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym musi on:

  • posiadać ubezpieczenie domu lub mieszkania od zdarzeń losowych, jeżeli jest wymagane przez bank;

  • utrzymywać dom lub mieszkanie w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów;

  • terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu.

Zalety i wady odwróconej hipoteki

Odwrócona hipoteka może być kusząca przede wszystkim dla osób samotnych, które nie posiadają żadnej rodziny lub bliskich, którzy mogliby odziedziczyć mieszkanie po śmierci jego właściciela.

Instytucja odwróconej hipoteki pozwala właścicielowi domu czy mieszkania na pozyskanie dodatkowych środków bez konieczności spełniania żadnych skomplikowanych warunków – w zasadzie jedynym wymogiem do zawarcia umowy z bankiem jest posiadanie nieruchomości. Nieruchomość nie powinna być obciążona żadnymi zobowiązaniami – można założyć, że bank nie będzie zainteresowany zawarciem umowy, jeżeli księga wieczysta nieruchomości pęka w szwach od wpisów innych zainteresowanych wierzycieli. W przeciwieństwie do zwykłej hipoteki, bank nie ocenia zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy, albowiem kredyt jest zabezpieczony posiadanym przez kredytobiorcę lokalem. Umowa może zostać rozwiązana w każdej chwili, a jedynym warunkiem jej zakończenia jest spłata zaciągniętego kredytu. Umowa może zostać rozwiązana nawet po śmierci właściciela mieszkania – spadkobiercy ustawowi mogą spłacić zadłużenie i odzyskać własność mieszkania.Spadkobiercy osoby, która zawarła umowę odwróconej hipoteki, mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty pozostałej do zapłaty. W takim przypadku bank nie będzie miał roszczenia do przeniesienia własności lokalu.Wady odwróconej hipoteki dotyczą przede wszystkim kwoty wypłacanej w ramach umowy, która nie zawsze będzie odpowiadała życzeniu właściciela mieszkania. Odwrócona hipoteka powoduje również, że potencjalni spadkobiercy właściciela lokalu muszą liczyć się z utratą mieszkania albo obowiązkiem spłaty kwoty otrzymanej (i najczęściej spożytkowanej) przez spadkodawcę, jeżeli chcieliby zatrzymać prawo do nieruchomości.

Potencjalny klient musi uważać na złudne oferty

Wymagania stawiane podmiotom oferującym klientom odwróconą hipotekę są bardzo wysokie. Na rynku istnieje wiele podmiotów, które kuszą potencjalnych klientów ofertami zbliżonymi do odwróconej hipoteki, w istocie jednak diametralnie różniącymi się od odwróconej hipoteki. Różnice polegają przede wszystkim na sposobie zabezpieczenia interesów osoby fizycznej. Właściciel mieszkania lub domu rozważający pozyskanie dodatkowych środków w zamian za przeniesienie własności nieruchomości winien dokładnie zbadać, z jaką instytucją chce zawrzeć umowę i jakie są jej dokładne postanowienia.Osoba zainteresowana skorzystaniem z instytucji odwróconej hipoteki winna przed zawarciem umowy zbadać, czy zawierana przez nią umowa ustanawia odwróconą hipotekę, czy też dotyczy renty dożywotniej.Najczęściej oferowaną przez tzw. fundusze hipoteczne opcją jest dożywocie, w ramach którego osoba fizyczna otrzymuje tzw. rentę dożywotnią. Różnice pomiędzy obydwoma instytucjami są dosyć istotne i zazwyczaj niekorzystne dla klienta funduszu. W przypadku dożywocia własność mieszkania jest przenoszona już w chwili zawarcia umowy – fundusz hipoteczny staje się natychmiastowo właścicielem mieszkania. W zamian za przeniesienie własności mieszkania, fundusz wypłaca byłemu właścicielowi rentę i ponosi koszty związane z utrzymaniem lokalu (na przykład opłaca czynsz czy podatek od nieruchomości). Warto jednak pamiętać, iż renta wypłacana jest co miesiąc i nie ma możliwości uzyskania jednorazowej spłaty kwoty odpowiadającej wartości mieszkania – w wyjątkowo niefortunnych sytuacjach fundusz może otrzymać mieszkanie za symboliczną kwotę, jeżeli śmierć poprzedniego właściciela nastąpi krótko po zawarciu umowy. Rozwiązanie takiej umowy jest zazwyczaj niemożliwe lub bardzo utrudnione.