Kredyt 2% – warunki, zagrożenia, obostrzenia

Obecnie dużo słyszy się na temat kredytu mieszkaniowego 2%. Rząd wprowadził taki program i jest on szeroko komentowany, często bez podstawowej znajomości zasad i reguł obowiązujących w staraniu się o ten kredyt, otrzymaniu go, a także obostrzeniach, które się z nim wiążą. Opracowanie wskaże, kto i w jakiej sytuacji będzie mógł otrzymać taki kredyt, w jakiej wysokości. Wskazane zostaną główne zagrożenia i obostrzenia związane z udzielaniem kredytów oraz ich późniejszym spłacaniem i wykonywaniem umowy o kredyt 2%.

Kto może otrzymać kredyt 2%?

Bezpieczny kredyt 2% został skierowany do singli oraz małżeństw lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka. Wspiera ich jako kredytobiorców kupujących pierwsze mieszkanie lub dom.

W tym systemie bank dopłaca kredytobiorcom do rat kredytu, co ma powodować, że będą one niższe. Taki kredyt ma być też, w zamierzeniu, łatwiej dostępny niż kredyty dotychczas udzielane bez form wsparcia ze strony Państwa.

Aby uzyskać kredyt 2%, należy spełnić następujące warunki:

• wiek do 45. roku życia, w przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka – przynajmniej jedno z nich musi spełniać to kryterium;
• aktualny brak oraz brak w przeszłości mieszkania, domu, spółdzielczego prawa do lokalu lub domu;
• niebycie, w dniu złożenia wniosku, kredytobiorcą innego kredytu hipotecznego udzielonego w celu nabycia mieszkania lub domu bądź spółdzielczego prawa do lokalu lub domu;
• ewentualne nabyte wcześniej, w drodze dziedziczenia, prawo do nieruchomości, ale w udziale nie większym niż 50%, niezamieszkiwanie w tej nieruchomości od minimum roku, a przyznany kredyt zostanie przeznaczony na spłatę osób posiadających resztę udziałów w nieruchomości;
• ewentualna własność domu lub lokalu mieszkalnego dotyczy takiego, który został wyłączony z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego w związku z katastrofą budowlaną lub skutkami żywiołu przynajmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielnie kredytu.

Z powyższego wynika, że osoby wnioskujące o kredyt 2% po jego uzyskaniu staną się właścicielami domu lub mieszkania i będzie to ich pierwsze w pełni własne miejsce do życia.

W stosunku do klasycznego kredytu hipotecznego warunki jego uzyskania są bardziej obostrzone, ponieważ nie będzie mógł go otrzymać każdy, kto ma zdolność kredytową, a spełnić należy dodatkowe kryteria.

Wysokość kredytu

Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 000 zł.

W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 000 zł.

Kredyt może zostać udzielony na wolnostojący dom, bliźniaka, mieszkanie w bloku. Może dotyczyć zarówno kupna, jak i budowy, remontu. Nie ma ograniczenia co do tego, czy ma on pochodzić z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Nie ma również limitu cen za 1 m2, mimo początkowych zapowiedzi w tym zakresie.

Niemniej, ustawa wprowadziła kryterium maksymalnego wkładu własnego, w wysokości 200 000 złotych. Stąd też maksymalna cena mieszkania nie może przekroczyć odpowiednio:

• 700 000 zł dla singla,
• 800 000 zł dla rodziny.

Od tej reguły wprowadzono także wyjątek, w sytuacji, gdy wkład własny będzie stanowiła:

• nieruchomość gruntowa (działka) przeznaczona na budowę domu
• kwota pozyskana ze środków zgromadzonych na Koncie Mieszkaniowym (wprowadzanych tą ustawą) wraz z wypłaconą premią mieszkaniową.

W takim przypadku maksymalna cena mieszkania może wynieść do 1 000 000 zł.

Już jednak można zaobserwować wzrost cen wartości nieruchomości oscylujący w granicach maksymalnych kwot, które mogą być udzielone w ramach kredytu 2%.

Co więcej, na rynku można odnotować spadek dostępności domów i mieszkań, trudności ze znalezieniem mieszkania do kupienia z uwagi na zwiększenie popytu.

Dopłaty do kredytu

Esencją kredytu 2% jest to, że Bank Gospodarstwa Krajowego pokrywać będzie różnicę wynikającą ze wskaźnika średniej kwartalnej stałej stopy procentowej, na jaką zostały udzielone nowe kredyty hipoteczne w bankach, pomniejszoną o 10% i opublikowaną na dzień udzielenia kredytu oraz po 5 latach kredytowania, a wspomnianym 2%.

Różnica będzie wpływała na konto banku, pomniejszając zobowiązanie kredytobiorcy i jednocześnie pokrywając koszty banku.

Jeżeli zatem średnia stopa procentowa wynosi 5,5%, to BGK pokryje odsetki stanowiące różnicę między kredytem z oprocentowaniem 2% i 4,95%. Dzięki temu efektywne oprocentowanie kredytu w okresie otrzymywania dofinansowania zbliżone będzie do 2%, ale nie będzie to dokładnie ta wartość.

Dopłaty będą zatem do odsetek, a nie do kwoty udzielonego kredytu. Przysługiwać będą maksymalne przez okres 10 lat.

Oprocentowanie kredytu będzie okresowo stałe, co najmniej przez czas wypłacania dopłat. Stawka będzie ustalana na okres 5 lat i nie może być mniej korzystna niż dla standardowej oferty dostępnej w banku.

Warto dodać, że stopa procentowa bezpiecznego kredytu 2% jest stała i ustalana na okres 60 miesięcy dla danego kredytu, a po upływie tego czasu zostanie ona zaktualizowana na kolejne 5 lat.

Maksymalna przewidziana w ustawie wartość stopy procentowej wynosi 9%. Stąd też, gdyby Rada Polityki Pieniężnej podwyższała stopy procentowe, różnica między średnim oprocentowaniem powyżej 10% będzie pokrywana przez kredytobiorcę. Należy o tym pamiętać w perspektywie kolejnych 5 lat, kiedy oprocentowanie okresowo stałe zostanie ponownie przeliczone według obowiązujących w danym okresie stóp procentowych na kolejny 5-letni okres. Jest to zagrożenie dla korzystających z tego kredytu, o którym trzeba pamiętać, a które nie jest poruszane w reklamach i na stronach promujących tę instytucję. Nie zamyka to jednak wszystkich kosztów związanych z kredytem. Banki mogą bowiem dodatkowo obciążać klientów:

• marżą;
• prowizją;
• ubezpieczeniem nieruchomości;
• polisami na życie;
• wyceną nabywanej nieruchomości;
• kosztami związanymi z zabezpieczeniem kredytu, na przykład wpisem hipoteki do ksiąg wieczystych.

Obostrzenia związane z kredytem 2%

W ustawie istnieje bardzo dużo obostrzeń związanych z kredytem 2%. Uchybienie im rodzi obowiązek zwrotu uzyskanych dopłat wraz z odsetkami.

Do takiej sytuacji może dojść w przypadku:

• prawomocnego skazania za przestępstwo wyłudzenia kredytu lub braku przekazania, zatajenia istotnych informacji w związku z udzieleniem Bezpiecznego Kredytu 2% – w takim przypadku zwrotu należy dokonać w terminie 45 dni od uprawomocnienia się wyroku;
• niewprowadzenia się do domu lub mieszkania nabytego za środki z kredytu 2% w terminie 24 miesięcy od nabycia prawa do lokalu lub zakończenia budowy domu;
• sprzedania nieruchomości lub spółdzielczego prawa dotyczącego nieruchomości będącej przedmiotem kredytu, z wyjątkiem rozszerzenia wspólności ustawowej oraz zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców;
• wynajęcia lub użyczenia innej osobie całości lub części nieruchomości będącej przedmiotem kredytu;
• dokonania zmiany sposobu użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem kredytu lub jej części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (np. zarejestrowanie w domu/mieszkaniu dzielności gospodarczej);
• nabycia prawa własności lub spółdzielczego prawa do innej nieruchomości w formie innej niż w drodze dziedziczenia;
• zaprzestania prowadzenia gospodarstwa domowego w skredytowanym mieszkaniu lub domu na okres co najmniej 12 miesięcy, np. w zawiązku ze zmianą miejsca pracy czy wyjazdu za granicę;
• ogłoszenia w stosunku do kredytobiorcy upadłości;
• wyłączenia z umowy kredytu kredytobiorcy, który w dniu udzielania tego kredytu jako jedyny spełniał warunek wieku (z wyjątkiem jego śmierci);
• udostępnienia do zamieszkania lub wspólnego prowadzenia gospodarstwa skredytowaną nieruchomość osobie, która w okresie 12 miesięcy przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2% prowadziła z kredytobiorcą wspólnie gospodarstwo domowe albo jest drugim rodzicem naszego dziecka (urodzonego albo przysposobionego) i przed dniem udzielenia kredytu nie prowadziła gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą, a prowadzenie przez tę osobę gospodarstwa domowego wspólnie w dniu udzielenia oznaczałoby naruszenie warunków ustawy o przyznaniu dofinansowania;
• zmiany sposobu oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne;
• dokonania wcześniejszej spłaty części kredytu przed upływem 3 lat od dnia jego udzielenia, z wyjątkiem, gdy spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją lub łącznie z wniesionym wkładem własnym kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200 000 zł.