Umowa o kredyt hipoteczny i zmiany po nowelizacji

Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 roku o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw wprowadziła zmiany do ustawy o kredycie konsumenckim. Sprawdź, co powinna zawierać umowa o kredyt hipoteczny, kosztach kredytu hipotecznego oraz zmianach, jakie wprowadziła niedawna nowelizacja!

Umowa o kredyt hipoteczny

Przez umowę o kredyt hipoteczny przepisy rozumieją umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia bądź utrzymania:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy;

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę (o ile spełnia powyższe warunki):

• pożyczki;

• kredytu w rozumieniu art. 69 ust. 1 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe;

• o odroczeniu konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego;

• o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia;

• o kredyt odnawialny.

Umowa o kredyt hipoteczny powinna w szczególności określać:

• opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt hipoteczny oraz warunki ich zmian;

• całkowity koszt kredytu hipotecznego określony w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;

• całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;

• zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego;

• prawo konsumenta do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz koszty spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny;

• warunki, termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta;

• skutki niedotrzymania warunków umowy o kredyt hipoteczny, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualnych opłatach z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego;

• sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której jest obliczana wysokość rat kapitałowo-odsetkowych;

• minimalny zakres umowy ubezpieczenia, jeżeli jest ono przez kredytodawcę wymagane;

• dodatkowe warunki, kryteria i ograniczenia oraz wymagane dokumenty związane z kredytem hipotecznym, jeżeli jest on objęty wsparciem udzielanym ze środków publicznych.

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego ani agent nie mogą pobierać opłat od konsumenta za udzielanie wyjaśnień. 

Kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu hipotecznego lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany.

Koszty kredytu hipotecznego – najważniejsze informacje

W przypadku gdy strony nie uzgodniły stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego, sposób ustalania stopy procentowej określa się w umowie jako wartość wskaźnika referencyjnego oraz wysokość marży ustalonej w umowie o kredyt hipoteczny.

W przypadku umów o kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania kredytu hipotecznego w odniesieniu do co najmniej 5-letniego początkowego okresu, po którym kredytodawca i konsument dokonują ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego na dalszy okres, umowa powinna także wskazywać sposób ustalania nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego oraz warunki określania tej stopy na dalszy okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny, jeżeli strony nie osiągną porozumienia co do nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego na dalszy okres obowiązywania umowy.

W sytuacji ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego pozostałe warunki umowy o kredyt hipoteczny pozostają niezmienione.

Jeśli chodzi o umowę o kredyt hipoteczny w walucie obcej, w sytuacji gdy całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta pozostająca do spłacenia lub kwota rat kredytu hipotecznego spłacanych zgodnie z warunkami określonymi w umowie o kredyt hipoteczny jest wyższa o ponad 20% od kwot, które byłyby ustalone przy zastosowaniu kursu wymiany waluty umowy o kredyt hipoteczny i waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w tej walucie, obowiązującego w chwili zawierania umowy o kredyt hipoteczny, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani każdorazowo przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, ostrzeżenie o zwiększeniu kwoty pozostającej do spłaty przez konsumenta, a także, w stosownych przypadkach, o prawie przeliczenia na inną walutę i warunkach tego przeliczenia oraz mechanizmach ograniczania ryzyka kursowego, na które jest narażony konsument.

W przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny dotyczy kredytu hipotecznego ze zmienną stopą oprocentowania, wskaźniki referencyjne wykorzystywane do obliczenia stopy oprocentowania kredytu hipotecznego powinny być zrozumiałe, dostępne, obiektywne i możliwe do zweryfikowania przez strony umowy o kredyt hipoteczny.

Dane historyczne dotyczące wskaźników referencyjnych, o których mowa powyżej, powinny być przechowywane przez kredytodawców, pośredników kredytowych oraz agentów co najmniej przez okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny.

Korzystne zmiany dla kredytobiorców po nowelizacji

W przypadku udzielenia kredytu hipotecznego umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu hipotecznego związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, o którym mowa powyżej, podlega zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej, na warunkach określonych umową o kredyt hipoteczny.

Powyższe zasady mają zastosowanie do:

• umów o kredyt hipoteczny zawartych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy;

• umów o kredyt hipoteczny zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli do tego momentu nie dokonano wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej.

Przykład

Jak wygląda procedura zwrotu lub zaliczenia kosztu związanego z oczekiwaniem na wpis hipoteki w przypadku umów o kredyt hipoteczny zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli do tego momentu nie dokonano wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej?

W takim wypadku zwrot konsumentowi dodatkowego kosztu kredytu hipotecznego lub zaliczenie na poczet spłaty kredytu hipotecznego następuje w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej.