Poradnik Pracownika

Odrębna własność lokalu a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czy to to samo?

Osoby posiadające mieszkanie lub zamierzające je dopiero kupić, często spotkają się z terminami „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” oraz „odrębna własność lokalu mieszkalnego”. W praktyce laicy utożsamiają te terminy, choć pod względem prawnym są to zupełnie różne sytuacje. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych.

Od 31 lipca 2007 roku nie ma możliwości, aby ustanowić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jednakże ustanowione wcześniej przez spółdzielnie mieszkaniowe spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu w dalszym ciągu obowiązują i mają moc prawną.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oznacza, że faktycznym właścicielem danego mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, która pozwala właścicielowi tego ograniczonego prawa użytkować oraz rozporządzać mieszkaniem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dziedziczone. Spadkobiercy właściciela tego prawa nabywają w spadku ograniczone prawo do nieruchomości, której właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego podlega egzekucji, co oznacza, że może je sprzedać komornik prowadzący egzekucję długu należącego do właściciela.

Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć prawem dożywocia.

Ustawodawca przewidział w przepisach prawa możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, co umożliwia jego kupno na kredyt, gdyż nie każdy posiada własne środki na zakup mieszkania za gotówkę.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu założenie księgi wieczystej nie jest obowiązkowe, a jedynie fakultatywne. Posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ujawniany jest w księdze wieczystej jako osoba uprawniona do lokalu, a nie jego właściciel. Właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa.

Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może je wynająć lub wydzierżawić bez konieczności informowania o takim fakcie spółdzielni. Uzyskane z tego tytułu środki przysługują właścicielowi tego prawa, a nie spółdzielni.

Jednak już sama zmiana sposobu użytkowania spółdzielczego lub jego przeznaczenia wymaga poinformowania spółdzielni.

Zmiana sposobu użytkowania to podjęcie lub zaniechanie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmianą przeznaczenia lokalu będzie zmiana lokalu mieszkalnego w użytkowy.

Mieszkania, które posiadają status własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, mogą zostać obciążone hipoteką na poczet długów spółdzielni, co należy mieć na uwadze, decydując się na zakup takiego prawa. 

Przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu

Aktualnie istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. 

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nastąpi w wypadku, gdy zostaną spełnione wskazane poniżej warunki, czyli:

  • działka, na której posadowiony jest budynek mieszkalny, musi posiadać uregulowaną sytuację prawną;
  • przekształcany lokal nie może mieć zaległości w opłatach czynszowych;
  • właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spłacił część kredytu przypadającego na jego lokal, który został zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność następuje na wniosek jego posiadacza. Zgodnie z przepisami do przekształcenia musi dojść w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. 

Umowa przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność zawierana między spółdzielnią a nabywcą ma formę aktu notarialnego.

Koszty aktu notarialnego pokrywane są przez nabywcę. Taksa notarialna jest stała i wynosi ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego należy doliczyć podatek VAT oraz opłaty sądowe od wniosków: o założenie księgi wieczystej, wpis własności i wpis udziału we współwłasności. 

Od przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność odpowiedzialność podatkowa przechodzi ze spółdzielni na właściciela, który musi teraz samodzielnie odprowadzać podatek od nieruchomości.

W chwili ogłoszenia upadłości lub likwidacji spółdzielni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w odrębną własność lokalu.

Odrębna własność lokalu mieszkalnego

Odrębna własność lokalu polega na tym, że właściciel mieszkania może użytkować i  w dowolny sposób rozporządzać swoją nieruchomością. Nabywając odrębną własność lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, dana osoba nie tylko staje się właścicielem tego mieszkania, lecz także proporcjonalnie do powierzchni lokalu – współwłaścicielem gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz uzyskuje udział w częściach wspólnych budynku.

Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Do części wspólnych budynku zalicza się m.in. ściany zewnętrzne, ściany nośne, fundamenty, piwnice, strychy, dach, kominy, pralnie, suszarnie, klatki schodowe, przewody, korytarze, bramy, windy, balkony, a także instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne.

Aktualnie wszystkie nowo wybudowane mieszkania stanowią odrębną własność lokalu.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać: 

  • rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
  • wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. 

Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną. 

Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali właściciel ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jak też utrzymywać swój lokal w należytym stanie. Właściciel lokalu ma również obowiązek:

  • przestrzegać porządku domowego; 
  • uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli;
  • współdziałać z innymi współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra. 

Na żądanie zarządcy nieruchomości właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu osobom trzecim w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. 

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w której znajduje się lokal stanowiący odrębną własność, składają się w szczególności: 

  • wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
  • opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości.

Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością właściciele lokali każdego miesiąca uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Różnice podatkowe pomiędzy odrębną własnością lokalu a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

Różnice pomiędzy odrębną własnością lokalu a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu istnieją także na gruncie prawa podatkowego, co istotne jest w przypadku osób, które inwestują w nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu amortyzuje się stawką 2,5% wartości rocznie, a nieruchomości stanowiące odrębną własności można zamortyzować podwyższoną stawką w wysokości nawet 10%. 

Zarząd nieruchomością

Odrębna własność lokalu a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu różnią się też w aspekcie zarządu lokalami.

Lokale objęte własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu pozostawać będą w zarządzie spółdzielni, co w dzisiejszych czasach wydaje się gorszym rozwiązaniem.

Zarząd budynkiem przez spółdzielnię mieszkaniową oznacza, że właściciele mieszkań mają mają niewielki wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty. Ponadto może wiązać się też z większymi kosztami z tytułu opłat czynszowych dla osób, które nie są członkami spółdzielni.

Wyróżnić należy następujące sytuacje zarządu budynkami wielorodzinnymi z odrębną własnością lokali:

  • zarząd przez wspólnotę mieszkaniową,
  • zarząd przez spółdzielnię mieszkaniową,
  • zarząd przez osoby fizyczne lub prawne.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zarząd budynkiem przez wspólnotę mieszkaniową występuje w przypadku budynków wielorodzinnych, w których wyodrębnione zostały lokale mieszkalne. Zarząd ten z perspektywy właścicieli i lokatorów wydaje się lepszym rozwiązaniem w porównaniu do zarządu sprawowanego przez spółdzielnię w przypadku własnościowych spółdzielczych praw do lokali, gdyż właściciele lokali wyodrębnionych mają realny wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Przy czym wspólnoty mieszkaniowe głównie spotykane są w nowszym budownictwie. Blok, który powstał w latach 70., 80. czy 90., bardzo rzadko będzie posiadał zawiązaną wspólnotę mieszkaniową. Za to w przypadku bloków budowanych w ostatnich latach występowanie wspólnoty mieszkaniowej jest standardem z uwagi na uregulowania dotyczące własności lokali.

Możliwa jest też sytuacja, kiedy budynkiem zarządza utworzona wspólnota, ale zarząd faktycznie zostaje powierzony spółdzielni mieszkaniowej. W takim wypadku właściciele lokali nadal mają realny wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, natomiast spółdzielnia otrzymuje wynagrodzenie za zarząd nieruchomością.

Zarząd nieruchomością mogą odpłatnie sprawować osoby fizyczne lub prawne na podstawie umowy o zarząd nieruchomością wspólną zawartą z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości.