Wgląd do cudzej księgi wieczystej – czy jest możliwy?
Co do zasady każda nieruchomość – tak rolna, niezabudowana, jak i zabudowana – powinna mieć założoną księgę wieczystą. Księga wieczysta dokumentuje, kto jest właścicielem nieruchomości, opisuje ją (z jakich działek się składa), wskazuje, czy jest na niej ustanowione prawo rzeczowe, czy jest czymś obciążona, a także – czy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka. Z księgi wieczystej można zatem wiele się dowiedzieć, a w zasadzie poznać całą historię nieruchomości na przestrzeni lat. Czy tzw. Jan Kowalski może zobaczyć księgę wieczystą Jana Nowaka i odwrotnie? Czy jest możliwy wgląd do cudzej księgi wieczystej? Odpowiedź na to pytanie zostanie udzielona w artykule.
Gdzie są księgi wieczyste?
Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym. Przy każdej z nich prowadzi się akta księgi wieczystej, do których składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.
Na stronie rządowej Ministerstwa Sprawiedliwości – https://ekw.ms.gov.pl – można zapoznać się z treścią księgi wieczystej – zobaczyć, z jakich składa się działek, kto jest jej właścicielem, czy jest czymś obciążona. Można w ten sposób zobaczyć nie tylko aktualne dane, ale też te z przeszłości – prześledzić historię wpisów.
Aby to ustalić, trzeba mieć tylko i aż numer księgi wieczystej. Numer księgi wieczystej nie jest bowiem informacją jawną – nie istnieją strony internetowe, które wyświetlają pełny numer księgi wieczystej po adresie.
Co ważne, często kilka działek jest ujętych w jednej księdze wieczystej, łącząc nieruchomości tych samych właścicieli.
Istotny jest również fakt, że w takiej elektronicznej księdze wieczystej nie ma dokumentów będących podstawą wpisów.
Przykład 1.
Maria Tracz uzyskała numer księgi wieczystej swojego kuzyna Macieja. Weszła przez stronę internetową na księgę, z której wynika, że Maciej Tracz nie jest właścicielem, a jako właściciel figuruje Amelia Bąk, jego konkubina. Na stronie internetowej wskazano, że zmiana wpisu – wpis nowego właściciela – nastąpił na mocy aktu notarialnego zawartego 3 miesiące wcześniej. Maria chciałaby zobaczyć ten akt, jednak przez internet jest to niemożliwe.
W internecie, w elektronicznej księdze wieczystej, jest bowiem informacja o podstawie wpisu, ale nie ma zeskanowanych dokumentów, które są ich podstawą. Takie dokumenty gromadzone są w sądzie wieczystoksięgowym i właśnie tam się znajdują. Sądy prowadzą księgi wieczyste i gromadzą dokumenty w nich zawarte zgodnie z zasadą właściwości miejscowej.
Przykład 2.
Anna Rodos mieszka w Krośnie, gdzie ma dom jednorodzinny. Dom został wybudowany na działce, dla której nie było wcześniej założonej księgi wieczystej. Stąd Anna Rodos złożyła wniosek o założenie księgi, którego podstawą był akt notarialny, mocą którego nabyła działkę, a także dokumenty z wypisu z rejestru gruntów. Sądem właściwym będzie Sąd Rejonowy w Krośnie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Od tego momentu tutaj gromadzone będą wszelkie akty notarialne, a także dokumenty oraz wnioski związane z tą nieruchomością.
Kto ma wgląd do księgi wieczystej?
Zgodnie z art. 361 § 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz.
Notariusze mają nieograniczony dostęp do księgi.
Także właściciele i współwłaściciele, bez żadnych dodatkowych formalności, mogą, samodzielnie lub poprzez pełnomocnika (na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w formie pisemnej) dokonać wglądu do akt sprawy, wykonywać z nich fotokopie za pomocą aparatu fotograficznego, także tego w telefonie, jak również wnosić o wykonanie kserokopii dokumentów zgromadzonych w aktach.
Gdzie przegląda się księgi wieczyste?
Księgi wieczyste przegląda się w sądzie, w którym są one przechowywane.
Podczas przeglądania akt obecny jest pracownik sądu, który pilnuje, aby żadne dokumenty nie zostały z akt zabrane czy choćby wyjęte. Nie można wyciągać akt, a jedynie je przeglądać oraz robić im zdjęcia. Nie można nic wyjmować, zwłaszcza aktów notarialnych.
Tylko w budynku sądu można zaś zobaczyć akty notarialne, postanowienia sądów, decyzje administracyjne, oświadczenia, które są podstawą dokonywanych wpisów w księdze wieczystej. Są tam też adresy, numery PESEL. Jest to niewątpliwie bardzo obszerne źródło informacji o nieruchomości oraz jej właścicielach – aktualnych i poprzednich.
Czy osoba trzecia może mieć wgląd do cudzej księgi wieczystej?
Jak wskazano w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, akta księgi wieczystej może przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Odpowiedź na powyższe pytanie jest zatem twierdząca, już notariusz jest bowiem osobą trzecią w stosunku do właściciela nieruchomości. Niemniej jednak, jeżeli osoba wykaże interes prawny, może przejrzeć akta księgi wieczystej.
Czym jest interes prawny i jak go wykazać?
Wykazanie interesu prawnego wymaga odwołania się do okoliczności uzasadniających wgląd do akt księgi wieczystej.
Interes prawny do wglądu do akt księgi wieczystej mają osoby, których prawa są wpisane do księgi wieczystej. W literaturze przyjmuje się, że interes ten mają również:
osoby, których prawa zostały wykreślone z księgi wieczystej;
osoby, które mają interes prawny w uzgodnieniu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, na przykład osoby, które starają się o nabycie nieruchomości poprzez skorzystanie z instytucji zasiedzenia;
osoby upoważnione do zastępowania osoby mającej interes prawny.
Należy wskazać, że interes ten wynika „z pewnych zdarzeń prawnych, które wywołują konieczność przejrzenia akt księgi wieczystej”.
W wyroku z 18 lipca 2013 roku, sygn. akt: V ACa 70/13, Sąd Apelacyjny w Gdańsku przyjął, że strona ubiegająca się o zwrot nieruchomości ma interes prawny w otrzymaniu wglądu do akt ksiąg wieczystych.
W literaturze przyjmuje się również, że interesem prawnym w rozumieniu art. 361 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece legitymuje się osoba uprawniona z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości, także gdy roszczenie z takiej umowy nie zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Stąd też zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych określona w art. 2 ustawy nie odnosi się do akt ksiąg wieczystych. Podstawowa funkcja ksiąg wieczystych związana z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości realizowana jest w związku z gwarantowanym każdemu ustawowo prawem wglądu do niej. Ograniczony dostęp do akt ksiąg wieczystych jest związany m.in. z potrzebą ochrony akt przed kradzieżą, zniszczeniem czy uszkodzeniem. W aktach tych gromadzone są bowiem dokumenty będące podstawą wpisów. Do akt dołącza się też w niezbędnym zakresie dokumenty należące do zaginionej lub zniszczonej księgi wieczystej lub części takiej księgi, które zostały odnalezione, oraz zbiór dokumentów, jeżeli taki był prowadzony dla nieruchomości.
Wniosek o wgląd do akt
Mimo iż ustawa nie precyzuje, w jaki sposób zwrócić się o wgląd do akt księgi wieczystej, w praktyce należy złożyć, w formie pisemnej, wniosek o ich udostępnienie.
We wniosku trzeba podać dane wnioskodawcy: imię, nazwisko, adres, nr PESEL, można też wskazać numer telefonu lub adres e-mail celem ułatwienia kontaktu z sądem.
Należy też, obowiązkowo, wykazać interes prawny, jaki ma się w związku z żądaniem udzielenia wglądu do akt księgi wieczystej.
Wniosek musi być własnoręcznie podpisany przez osobę wnioskującą.
Z pismem – wnioskiem zapoznaje się przewodniczący wydziału ksiąg wieczystych, który powinien bezzwłocznie wydać co do nich odpowiednie zarządzenia.
Zarządzenie zezwalające na wgląd do akt księgi wieczystej stanowić będzie podstawę ich udostępnienia przez pracowników sądowych, którzy nie posiadają w tym zakresie kompetencji do samodzielnego działania.
Podsumowanie
Podsumowując, wskazać należy, że jeżeli Jan Nowak dostatecznie wykaże interes prawny i uzyska pozytywne zarządzenie przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych, będzie mógł uzyskać wgląd do księgi wieczystej Jana Kowalskiego i odwrotnie.
