Zniesienie współwłasności nieruchomości

Gdy jedno i to samo prawo własności jednej i tej samej rzeczy czy nieruchomości przysługuje jednocześnie co najmniej dwóm osobom, mamy do czynienia ze współwłasnością. Najczęściej do powstania współwłasności dochodzi z chwilą odziedziczenia spadku, ale też współwłasnością objęty jest majątek wspólny małżonków. Nabycie udziału we współwłasności może nastąpić także m.in. w drodze umowy sprzedaży, darowizny, zasiedzenia czy w toku licytacji komorniczej.  Jakie informacje musi zawierać wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości? Wyjaśniamy w artykule.

Rodzaje współwłasności

Wyróżnia się następujące rodzaje współwłasności:

• współwłasność w częściach ułamkowych,
• współwłasność łączną.

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Ponadto każdy z nich jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Mamy z nią do czynienia w przypadku istnienia wspólności majątkowej między małżonkami lub wspólnikami spółki cywilnej. Istota współwłasności łącznej polega na tym, że brak jest ułamkowego określenia uprawnień właściciela, wobec czego każdy współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóty, dopóki trwa współwłasność łączna.

Uprawnienie do zniesienia współwłasności

Czasem wykonywanie prawa własności przez kilku współwłaścicieli nieruchomości może okazać się trudne do pogodzenia i wówczas nie pozostaje nic innego jak zniesienie współwłasności.

Na mocy art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Uprawnienie co do żądania zniesienia współwłasności jest niezbywalne, dlatego nie można się go zrzec.

Uprawnienie co do żądania zniesienia współwłasności może zostać wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat 5. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat. Przepisy dopuszczają możliwość ponownego przedłużenia tego uprawnienia ograniczającego prawo do żądania zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego następuje przy uwzględnieniu przepisów Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy współwłaściciele mogą umownie znieść współwłasność?

Zniesienie współwłasności w drodze umowy nastąpi w przypadku, kiedy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do zniesienia współwłasności oraz sposobu, w jaki ma to nastąpić. W takim wypadku współwłaściciele zawierają umowę w formie aktu notarialnego.

Przykład 1.
Pani Maria, pan Jan i pan Stanisław są współwłaścicielami darowanego im przez rodziców domu posadowionego na działce o powierzchni 10 arów. Korzystanie przez wszystkich współwłaścicieli ze wskazanej nieruchomości jest kłopotliwe, dlatego pan Jan zaproponował zniesienie współwłasności poprzez przyznanie mu na wyłączną własność nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. Pani Maria i pan Stanisław wyrazili na to zgodę. 16 sierpnia 2022 roku przed notariuszem doszło do zawarcia umowy zniesienia współwłasności wskazanej nieruchomości, zgodnie z którą pan Jan stał się jej jedynym właścicielem. Na mocy tej umowy musi on zapłacić pani Marii i panu Stanisławowi kwotę po 100 000 zł dla każdego z nich w związku ze spłatą ich udziału we współwłasności nieruchomości.

Notariusz przed przystąpieniem do sporządzenia aktu notarialnego informuje strony o koniecznych do tego celu dokumentach. Wymagany będzie na pewno dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości, czyli np. prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia w sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia, nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku, jeżeli czynność została dokonana po 1 stycznia 2007 roku. Mogą być wymagane także inne dokumenty w zależności od konkretnego przypadku.

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Gdy pomiędzy współwłaścicielami brak porozumienia co do zniesienia współwłasności, konieczne będzie wystąpienie na drogę postępowania sądowego.

Zniesienie współwłasności może nastąpić:

1. przez fizyczny podział rzeczy wspólnej pomiędzy wszystkich współwłaścicieli lub pomiędzy niektórych spośród nich;
2. przez przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
3. przez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział między współwłaścicieli uzyskanej sumy.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wykształcił się pogląd akceptujący dopuszczalność, w przypadkach wyjątkowych, zastosowania art. 5 kc, czyli zarzutu sprzeczności zniesienia współwłasności z zasadami współżycia społecznego albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa jako podstawy oddalenia wniosku o zniesienie współwłasności.

Sąd może orzec o rozłożeniu dopłat i spłat na raty z zastrzeżeniem, że terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie.

Inne roszczenia rozpoznawane przez sąd przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Poza samym rozstrzygnięciem w przedmiocie zniesienia współwłasności sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności rozstrzyga także spory o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Do wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy należą między innymi:

1. roszczenia o zasądzenie pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej;
2. roszczenia o zwrot wydatków, w tym nakładów i ciężarów związanych z rzeczą wspólną;
3. roszczenia o rozliczenie korzyści uzyskanych przez współwłaściciela, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej;
4. roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy od współwłaścicieli uniemożliwiających jednemu z nich współposiadanie i korzystanie z rzeczy.

Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.

Wymogi, jakie musi spełnić wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości

Wniosek o zniesienie współwłasności powinien zawierać następujące elementy:

1. oznaczenie sądu, do którego jest skierowany;
2. imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
3. oznaczenie rodzaju pisma;
4. dokładnie określone żądanie;
5. wskazanie faktów, na których strona opiera swój wniosek i wskazanie dowodu na wykazanie każdego z tych faktów;
6. podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
7. wymienienie załączników;
8. oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby i adresów stron albo w przypadku, gdy strona jest przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej – adresu do korespondencji wpisanego do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby i adresy przedstawicieli ustawowych i pełnomocników stron,
9. numer PESEL lub NIP wnioskodawcy będącego osobą fizyczną, jeżeli jest on obowiązany do jego posiadania lub posiada go, nie mając takiego obowiązku, lub numer w Krajowym Rejestrze Sądowym, a w przypadku jego braku numer w innym właściwym rejestrze, ewidencji lub NIP wnioskodawcy niebędącego osobą fizyczną, który nie ma obowiązku wpisu we właściwym rejestrze lub ewidencji, jeżeli jest on obowiązany do jego posiadania;
10. wskazanie faktów uzasadniających właściwość sądu;
11. oznaczenie wartości przedmiotu sporu, chyba że przedmiotem sprawy jest oznaczona kwota pieniężna;
12. informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto – wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia;
13. wniosek może ponadto zawierać inne wnioski, w tym: o przeprowadzenie rozprawy pod nieobecność wnioskodawcy, wezwanie na rozprawę wskazanych świadków i biegłych, dokonanie oględzin, polecenie uczestnikom dostarczenia na rozprawę dokumentu będącego w ich posiadaniu, a potrzebnego do przeprowadzenia dowodu lub przedmiotu oględzin, zażądanie dowodów znajdujących się w sądach, urzędach lub u osób trzecich, wraz z uprawdopodobnieniem, że strona sama nie może ich uzyskać.

We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.

Współwłaściciele mogą wnieść zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności. W takim wypadku, jeżeli spełnione zostaną wymogi co do jego uwzględnienia, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku.

Koszty związane ze zniesieniem współwłasności

Zarówno w przypadku umownego, jak i sądowego zniesienia współwłasności konieczne będzie poniesienie związanych z tym kosztów. Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności w przypadku zgodnego projektu zniesienia współwłasności wynosi 300 zł, w przeciwnym wypadku opłata od wniosku wynosi 1000 zł. Do tego doliczyć należy ewentualne inne koszty sądowe, w tym koszty opinii biegłych czy zastępstwa procesowego. W przypadku umownego zniesienia współwłaściciele będą musieli pokryć koszty taksy notarialnej określanej indywidualnie na podstawie wartości przedmiotu umowy w tym wypadku nieruchomości, co do której ma być zniesiona współwłasność.

Zniesienie współwłasności zawsze wiąże się z kosztami, ale w przypadku sporów pomiędzy współwłaścicielami jest to najlepsze rozwiązanie.