Jakie są rodzaje najmu mieszkań?

Rynek wynajmu mieszkań po pandemii uległ zmianie. Nie oznacza to jednak, że wiele osób rezygnuje z wynajmu, przeciwnie – nadal są osoby, których nie stać na zakup mieszkania lub z innych powodów, np. zawodowych decydują się na wynajem mieszkania. Po pandemii czynsze najmu mieszkań zdrożały, stawki te są wyższe o mniej więcej 2%. Dotychczas zakup mieszkania pod wynajem był też dobrym rozwiązaniem na zainwestowanie kapitału i nie zanosi się, aby ta sytuacja miała ulec zmianie. W związku z aktualną sytuacją związaną z wojną w Ukrainie należy zaobserwować wzmożony wzrost zainteresowania najmem nieruchomości. Z popularnych portali ogłoszeniowych znikają oferty wynajmu mieszkań, według statystyki liczba dostępnych ogłoszeń dotyczących wynajmu zmniejszyła się o mniej więcej od 20 do 30%. Obserwuje się również znacząco zwiększone zainteresowanie ofertami mieszkaniowymi. Wobec tego osoby poszukujące lokalu powinny rozeznać się w temacie jakie rodzaje najmu mieszkań są obecnie najkorzystniejsze, a także jakie możliwości w tym zakresie przewidują przepisy dotyczące wynajmu oraz na co zwrócić uwagę, decydując się na wynajem.

Rodzaje najmu mieszkań

W polskim ustawodawstwie należy wyróżnić następujące rodzaje najmu:

1. najem tradycyjny, 
2. najem okazjonalny, 
3. najem instytucjonalny z dojściem do własności, 
4. najem instytucjonalny bez dojścia do własności oraz najem.

Najem tradycyjny – charakterystyka 

Zgodnie z Kodeksem cywilnym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu tradycyjnego może być zawarta na dowolny okres. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z przepisami kc umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Ponadto przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wskazują na konieczność sporządzenia

protokołu zdawczo-odbiorczego przed wydaniem lokalu najemcy, który może stanowić załącznik do umowy. W protokole zdawczo-odbiorczym wynajmujący i najemca określają stan techniczny nieruchomości i stopień zużycia znajdujących się w niej instalacji i urządzeń.

Protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Umowa najmu tradycyjnego zawarta na czas określony powinna zawierać wskazanie terminu obowiązywania poprzez określenie daty rozpoczęcia i daty zakończenia umowy.

Ta forma umowy nadal jest najczęściej spotykaną w praktyce obrotu gospodarczego.

W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie znajdą przepisy kc dotyczące najmu.

Najem okazjonalny – charakterystyka

Najem okazjonalny został uregulowany w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc. Zgodnie z przepisami powoływanej ustawy umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat stanowi umowę najmu okazjonalnego lokalu.

W przypadku niedopełnienia obowiązku zawiadomienia przez właściciela naczelnika urzędu skarbowego o fakcie zawarcia umowy najmu okazjonalnego nie znajdą zastosowania środki ochrony przewidziane w przypadku najmu okazjonalnego, w tym możliwość eksmisji w sposób uproszczony czy podwyżka czynszu.

Właściciel z tytułu najmu okazjonalnego lokalu oprócz czynszu pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej, jak również może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Gdy najemca po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, dobrowolnie nie opuszcza lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, zawierające następujące elementy: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, wskazanie terminu, który może być nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Dopiero po bezskutecznym upływie terminu wskazanego w żądaniu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Do wniosku składanego do sądu należy dołączyć następujące dokumenty: żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela, np. akt notarialny, odpis księgi wieczystej, potwierdzenie zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Wynajmujący może żądać, aby oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu w przypadku wykonania egzekucji sporządzone zostało w formie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, jednakże kaucja w tym przypadku nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Wpłacona kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Właściciel może podnosić czynsz na podstawie zapisów umowy najmu okazjonalnego.

Najem instytucjonalny 

Najem instytucjonalny opiera się na zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu jest zawierana na czas oznaczony, który nie ma określonej przepisami granicy, czyli np. może być ona zawarta na 10, 15, 20 lat.

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, przy czym w tym przypadku kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Kaucja zostanie najemcy zwrócona w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy dokonywane są w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu właściciel pobiera czynsz oraz opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz na zasadach określonych w umowie.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygaśnie po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, gdy najemca dobrowolnie nie opuszcza lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie to zawiera: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu wskazanego w żądaniu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, do którego załącza żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lokalu mieszkalnego

Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.

Umowa ta również jest zawierana na czas oznaczony w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu właściciela, oraz oświadcza, że ma świadomość, że w takim przypadku prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. Przy czym roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu, a podstawę wpisu do tej księgi stanowić będzie umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

W tym przypadku kaucja jest również dopuszczalna i nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu, określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w dniu jej zawarcia. Właściciel powinien zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu przysługujących należności.

Gdy najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji, a najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez wynajmującego.