Poradnik Pracownika

Ochrona praw lokatorów – co powinien wiedzieć wynajmujący?

Coraz częściej kupujemy nieruchomości w celach inwestycyjnych i na wynajem. Nierzadko główną działalnością przedsiębiorstwa jest wynajem mieszkań. Jako wynajmującemu zależy nam na korzystnym uregulowaniu naszych praw. Sytuacja lokatora jest jednak chroniona przez przepisy prawne – nie tylko te zawarte w części Kodeksu cywilnego dotyczącej umowy najmu, lecz także w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2001 Nr 71, poz. 733, t.j. Dz.U.2018 poz. 1234) (dalej: „ustawa o  ochronie praw lokatorów”). O czym powinien wiedzieć wynajmujący, gdy oddaje w najem lokal mieszkalny? Jakie są jego uprawnienia? Czego nie można dowolnie uregulować w umowie najmu? Jak dokładnie działa ochrona praw lokatorów? Dowiesz się, czytając niniejszy artykuł!

Ustawowa ochrona praw lokatorów – zawarcie umowy i kaucja

Podobnie jak w przypadku regulacji kodeksowych, ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że umowa o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy jej pobieraniu, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Kaucja nie może przekraczać 12-krotności czynszu miesięcznego i powinna być zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Obowiązki wynajmującego według ustawy

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Ochrona praw lokatorów zastrzega, że w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, to wynajmujący jest obowiązany wymienić w pełni zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

  • utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia;

  • dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

  • dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

  • naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

  • wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Zarówno opisane powyżej obowiązki wynajmującego, jak i obowiązki najemcy, o których mowa poniżej, można uregulować odrębnie w umowie najmu.

Obowiązki najemcy według ustawy

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku, i chronić je przed uszkodzeniem lub dewastacją.

Najemca ma obowiązek dbać zarówno o lokal, jak i części wspólne. Ma również obowiązek przestrzegać porządku domowego, który może zostać sprecyzowany np. w regulaminie stworzonym przez wynajmującego.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

  • okien i drzwi;

  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

    • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

    • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przed wydaniem lokalu najemcy strony powinny sporządzić protokół, w którym określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowić będzie podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego (czwarty myślnik powyższego wyliczenia), które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Najemca powinien wymienić całkowicie zużyte elementy wyposażenia technicznego, ale przysługuje mu zwrot różnicy ich wartości w stosunku do stopnia zużycia przy wydaniu mu lokalu.

Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem procedury wyrażania zgody i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Na dokonanie ulepszeń konieczna jest zgoda wynajmującego. Zachowanie lub usunięcie ulepszeń dokonanych z naruszeniem takiej procedury zależy od decyzji wynajmującego.

Ochrona praw lokatorów a podwyżki czynszu

Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Podwyżka czynszu możliwa jest jedynie z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który wynosi 3 miesiące. Podwyżka powinna być dokonana na piśmie – inaczej jest nieważna.

Ustawowa ochrona praw lokatorów wskazuje, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, tj.:

-        jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk – wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w następujących granicach:

  • zwrotu kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

  1. 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu, lub

  2. 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową,

- aż do ich pełnego zwrotu;

  • godziwego zysku

-        podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu lokator może:

  • odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na którego podstawie lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, albo

  • zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Lokator ma 2 miesiące na odmowę uznania podwyżki – skutkiem jest rozwiązanie najmu.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Podwyżka może być dokonywana nie częściej niż raz na pół roku!

Wypowiedzenie umowy najmu w rozumieniu ustawy

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę.

Umowę najmu lokalu mieszkalnego można wypowiedzieć wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz w terminach tam wskazanych. Nie można tych regulacji zmienić w umowie. Sprzeczne postanowienia umowne są nieważne, a dokonane na ich podstawie wypowiedzenie jest nieskuteczne.

Ochrona praw lokatorów zastrzega, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali lub

  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu.

Jeżeli lokatorem, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

Podsumowanie – ochrona praw lokatorów

Ustawowa ochrona praw lokatorów silnie ingeruje w swobodę zawierania umów najmu lokali mieszkalnych. Nie wszystko możemy zmienić w umowie najmu. Nie możemy np. ingerować w przyczyny i długość trwania wypowiedzenia. Obowiązują także ścisłe zasady dokonywania podwyżek. Z kolei jeżeli chcemy scedować na najemcę większe obowiązki w zakresie dbałości o lokal – musimy zawrzeć odpowiednie zapisy w umowie. Warto o tym pamiętać i uwzględnić to ryzyko w trakcie prowadzenia biznesu opartego na najmie mieszkań.