Poradnik Pracownika

Zabezpieczenie umowy deweloperskiej, czyli jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Nabywanie mieszkań budowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe to zamierzchłe czasy. Aktualnie przeważająca część nowo wybudowanych mieszkań wykonywana jest przez deweloperów. Niestety zdarzają się sytuacje, kiedy deweloper działa ze szkodą dla nabywców mieszkań przez niego oferowanych, dlatego przed zakupem wymarzonego mieszkania dobrze jest wiedzieć, na co zwrócić uwagę w przypadku zawierania umowy z deweloperem.Sprawdź, dlaczego warto postarać się o zabezpieczenie umowy deweloperskiej.

Podstawy prawne dotyczące nabywania nieruchomości od dewelopera

Aktualnie aktem regulującym kwestie dotyczące sprzedaży nieruchomości przez deweloperów oraz zapewniającym ochronę nabywcom tych nieruchomości, jest Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W ustawie tej uregulowano kwestie dotyczące umowy deweloperskiej.

Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę lokalu.

Podstawowe elementy umowy deweloperskiej

W myśl przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska powinna zawierać w szczególności następujące elementy:

  • oznaczenie stron umowy;
  • określenie miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  • wskazywać cenę nabycia prawa odrębnej własności nieruchomości;
  • zawierać informację dotyczącą działki, na której prowadzona jest budowa inwestycji w tym: powierzchnię działki, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, wskazanie obciążenia hipotecznego i służebności;
  • zawierać określenie położenia oraz istotne cechy nieruchomości, dla której ustanawiane będzie prawo odrębnej własności będącej przedmiotem umowy deweloperskiej;
  • zawierać określenie usytuowania nabywanego lokalu mieszkalnego;
  • zawierać określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • zawierać oznaczenie terminu przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności;
  • zawierać wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • zawierać w zależności od stosowanego zabezpieczenia informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  • zawierać numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne, lub czy jest zaskarżone;
  • zawierać termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • zawierać określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  • zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • zawierać wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • zawierać oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie 2 lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową sprawozdaniem spółki dominującej, projektem budowlanym;
  • zawierać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu;
  • zawierać informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody, albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym bądź użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość albo przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  • zawierać zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zabezpieczenie umowy deweloperskiej i nabywcy nieruchomości

Przed wejściem w życie rozwiązań zawartych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabycie mieszkania wybudowanego przez dewelopera obarczone było dużym ryzykiem. Brak odpowiednich rozwiązań regulujących postępowanie co do przekazywania środków na rzecz dewelopera pozwalał na dużą dowolność deweloperom, a w przypadku nieuczciwych przedsiębiorców stanowił pole do nadużyć, których ofiarami padali kupujący marzący o własnych czterech kątach.

Sytuacja uległa zmianie i aktualnie można mówić o silnej ochronie kupujących nieruchomości budowane przez deweloperów.

Na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper ma obowiązek zapewnienia nabywcom co najmniej 1 z następujących środków ochrony:

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
  4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Wybór jednego z powyższych rozwiązań należy do dewelopera.

W praktyce deweloperzy decydują się na zabezpieczenie kupujących poprzez otwarcie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Trzeba wskazać, że środki wpłacone na otwarty rachunek powierniczy mogą służyć deweloperowi wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest ten rachunek.

Bank wypłaci deweloperowi te środki, jeśli stwierdzi zakończenie danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Bank prowadzący otwarty rachunek powierniczy przed dokonaniem wypłaty z rachunku na rzecz dewelopera przeprowadzi kontrolę zakończenie danego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie. Przedsięwzięcie deweloperskie powinno zawierać co najmniej 4 etapy realizacji, a koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% ogólnej wartości przedsięwzięcia i niższy niż 10% ogólnej wartości przedsięwzięcia deweloperskiego.

W przypadku otwartego rachunku powierniczego podstawą do dokonania wypłaty środków dla dewelopera za wykonanie danego etapu jest wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzony przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji ubezpieczeniowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej zakład ubezpieczeń wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji bankowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w  umowie deweloperskiej bank wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w  wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Trzeba pamiętać, że gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygaśnie w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego. Nadto należy wskazać, że ww. gwarancje nie obejmują odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych przez nabywcę korzyści.

Środki znajdujące się na zamkniętym rachunku powierniczym zostaną wypłacone deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Oznacza to, że deweloper musi sfinansować z własnych środków całość inwestycji, nie otrzymując na żadnym etapie realizacji inwestycji dodatkowych wpływów pieniężnych, tak jak ma to miejsce w przypadku rachunku otwartego.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy informuje nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach.

Wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

W przypadku braku zawarcia w umowie deweloperskiej informacji dotyczących rodzaju prowadzonego na rzecz dewelopera mieszkaniowego rachunku powierniczego istnieje możliwość nabywcy nieruchomości prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Strzałka