Poradnik Pracownika

Bezpieczny zakup mieszkania - o czym należy pamiętać?

Aktualnie rynek nieruchomości przeżywa w Polsce swój rozkwit. Coraz więcej osób lokuje kapitał właśnie w nieruchomościach, co z kolei ma przełożenie na ich wartość. W niniejszym artykule przedstawimy podstawowe zasady dotyczące tego, jak zminimalizować ryzyko jakie niesie za sobą zakup mieszkania.

Na wstępie należy wskazać, że kupując nieruchomość, trzeba wyróżnić dwie sytuacje.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Pierwszą z nich jest zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czyli nowego dopiero co wybudowanego mieszkania przygotowanego do wykończenia i urządzenia, a czasami nawet już gotowego do zamieszkania. Mieszkania na rynku pierwotnym najczęściej oferowane są przez deweloperów. Dlatego, żeby mieć pewność co do bezpieczeństwa zakupu takiego mieszkania, dobrze jest sprawdzić firmę deweloperską, np. poprzez poszukiwanie informacji na jej temat czy też zasięgnięcie opinii dotychczasowych klientów. Bardzo dużo takich informacji w dzisiejszych czasach można znaleźć w internecie. Warto również zweryfikować dokumentację inwestycji, np. pozwolenie na budowę.

Należy wskazać, że aktualnie obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana też ustawą deweloperską, która zabezpiecza kupujących mieszkania bądź domy na rynku pierwotnym przed nieuczciwym deweloperem.

Warto też przed podpisaniem umowy z deweloperem zapoznać się z jej treścią. Często biura deweloperów mają projekty umów przedwstępnych i umów przyrzeczonych udostępnione im przez notariuszy, umożliwiając wcześniejsze zapoznanie się z ich treścią przez potencjalnych nabywców. Jest to niezwykle ważne, ponieważ zdarzały się sytuacje, kiedy deweloperzy próbowali obchodzić przepisy ustawy deweloperskiej chroniące kupujących i zapisy umowy nie przewidywały żadnego z czterech możliwych środków ochrony kupującego, tj.:

  • zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  • otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji ubezpieczeniowej,
  • otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i gwarancji bankowej,
  • otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Powyższe instrumenty mają na celu zabezpieczenie środków na wypadek upadłości dewelopera.

Należy wskazać, że środki wpłacone na otwarty rachunek powierniczy mogą służyć deweloperowi wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest ten rachunek. Bank wypłaci mu te środki, jeśli stwierdzi zakończenie danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji ubezpieczeniowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej zakład ubezpieczeń wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji bankowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w  umowie deweloperskiej bank wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w  wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Środki znajdujące się na zamkniętym rachunku powierniczym zostaną wypłacone deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich.

Przykład 1.

Pani Anna i pan Jan po ślubie zdecydowali się kupić wymarzone mieszkanie od dewelopera. W tym celu udali się do biura sprzedaży, gdzie zapoznali się ze wszystkimi niezbędnymi informacjami. Małżonkowie otrzymali również projekt umowy, który nie przewidywał żadnego z rozwiązań chroniących kupujących przed upadłością dewelopera. Sytuację tę próbowali wyjaśnić z pracownikiem biura sprzedaży, ale ten stwierdził, że taka praktyka obowiązuje w tej firmie. Wobec powyższego, jeśli małżonkowie będą chcieli kupić mieszkanie oferowane przez tego dewelopera, muszą liczyć się z ryzykiem, jakie się z tym wiąże.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Drugą z sytuacji, jaka występuje w przypadku zakupu mieszkania, jest zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Oznaczać to będzie dla kupującego konieczność zweryfikowania nie tylko dokumentacji dotyczącej nabywanej nieruchomości, ale także jej historii i stanu technicznego.

Historia mieszkania pozwoli nam ustalić, z jakich powodów zostało ono wystawione na sprzedaż, ale powinna też dać odpowiedź na pytanie, czy lokal był remontowany, a jeśli tak, to z jakiego powodu. Dobrze jest poza poznaniem rozkładu pomieszczeń zwrócić uwagę na inne detale, w tym podłogi, stan ścian, stolarkę okienną i drzwiową. Pozwoli to oszacować kwotę, jaka potrzebna będzie na remont, ale też może być przydatne przy negocjacjach dotyczących ceny danej nieruchomości.

Ocenę stanu technicznego mieszkania, które chcemy kupić na rynku wtórnym, można powierzyć specjalistom, co pozwoli ustalić dokładny stan ścian i podłóg, stolarki okiennej oraz wszelkich instalacji.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, warto również obejrzeć dokładnie cały budynek, w którym ono się znajduje.

W tym przypadku warto zwrócić uwagę na:

  • stan klatki schodowej,
  • stan elewacji,
  • stan dachu,
  • ocieplenie budynku,
  • rok budowy,
  • materiały, z jakich wybudowano budynek.

Warto również sprawdzić, kto zarządza danym budynkiem. Należy wyróżnić następujące opcje zarządu budynkami wielorodzinnymi:

  • zarząd przez wspólnotę mieszkaniową,
  • zarząd przez spółdzielnię mieszkaniową.

Zarząd budynkiem przez wspólnotę mieszkaniową wydaje się lepszym rozwiązaniem, gdyż właściciele lokali mają realny wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Przy czym wspólnoty mieszkaniowe głównie spotykane są w nowszym budownictwie. Blok, który powstał w latach 70., 80. czy 90. bardzo rzadko będzie posiadał zawiązaną wspólnotę mieszkaniową. Za to w przypadku bloków budowanych w ostatnich latach występowanie wspólnoty mieszkaniowej jest standardem.

Możliwa jest też sytuacja, kiedy budynek zarządzany jest przez utworzoną wspólnotę, ale zarząd faktycznie zostaje powierzony spółdzielni mieszkaniowej. W takim wypadku właściciele lokali nadal mają realny wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

Zarząd budynkiem przez spółdzielnię mieszkaniową oznacza, że właściciele mieszkań mają niewielki wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty. Ponadto może wiązać się też z większymi kosztami z tytułu opłat czynszowych dla osób, które nie są członkami spółdzielni.

Nadto, jeśli budynek zarządzany jest przez spółdzielnię, należy sprawdzić, czy kupując dane mieszkanie, nabywamy w rzeczywistości własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego będące ograniczonym prawem rzeczowym, czy też odrębną własność lokalu mieszkalnego.

W przypadku nabycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego możliwe jest jego przekształcenie w odrębną własność lokalu mieszkalnego, ale to z kolei wiąże się z dodatkowymi kosztami, w tym kosztami taksy notarialnej.

Kupując mieszkanie z drugiej ręki, dobrze jest też uzyskać informację o tym, jak wspólnota czy spółdzielnia dbają o potrzeby mieszkańców danego budynku wielorodzinnego oraz jaka jest ich sytuacja finansowa.

Badanie stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem

Najważniejsze, aby przed kupnem mieszkania na rynku wtórym dokładnie zbadać stan prawny nabywanej nieruchomości, a należy to zrobić w sposób wskazany poniżej.

Przede wszystkim trzeba zweryfikować, czy osoba, która chce sprzedać nam mieszkanie, jest w rzeczywistości jego właścicielem. W tym celu należy poprosić sprzedającego o  przedstawienie dokumentu potwierdzającego nabycie mieszkania. Najczęściej będzie to umowa kupna-sprzedaży nosząca formę aktu notarialnego, ale może to być również orzeczenie sądu, np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku czy też postanowienie o  podziale majątku lub dziale spadku przyznające sprzedawcy prawo własności do sprzedawanego lokalu. W przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu warto zwrócić się do sprzedawcy o przedstawienie aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające posiadanie uprawnienia do danego lokalu mieszkalnego.

Warto też ustalić, czy dla lokalu prowadzona jest przez sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości księga wieczysta. Informację o tym można uzyskać od sprzedającego lub w spółdzielni mieszkaniowej. Jeśli dla mieszkania prowadzona jest księga wieczysta, koniecznie należy skontrolować wszystkie zawarte w niej wpisy. Wpisy te można sprawdzić także przez internet w elektronicznej wyszukiwarce ksiąg wieczystych udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, warto również zweryfikować, czy nie jest ono obciążone prawami osób trzecich. W tym celu trzeba zwrócić się do sprzedającego o przedłożenie zaświadczenia o braku zameldowanych lokatorów. Na wszelki wypadek należy zadbać również o to, aby w treści umowy, na podstawie której nabywana będzie nieruchomość, znalazło się oświadczenie sprzedającego o braku obciążenia lokalu prawami osób trzecich. Kontrolując księgę wieczystą nieruchomości, warto zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona służebnością osobistą na rzecz osób trzecich lub prawem dożywocia.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, konieczne jest również sprawdzenie, czy nie jest ono zadłużone. O ile kupujący może sam sprawdzić obciążenia hipoteczne i wpisy o  wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej, o tyle informację o uregulowaniu należności na rzecz dostawców mediów lub uregulowaniu należności na rzecz wspólnoty czy też spółdzielni mieszkaniowej trzeba uzyskać od sprzedającego, który powinien przedłożyć na ten cel odpowiednie zaświadczenia.

Decydując się na zakup mieszkania, dobrze jest podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, która stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdyby sprzedający zrezygnował ze sprzedaży.

Ponadto należy zadbać o to, aby w umowie szczegółowo określono, jakie elementy wyposażenia i ich stan techniczny oraz dodatkowe pomieszczenia przynależne obejmuje cena mieszkania.

Przy odbiorze mieszkania trzeba pamiętać o sporządzeniu protokołu zawierającego stan liczników oraz ewentualne uwagi dotyczące stanu lokalu w chwili jego wydania.

Kupujący, który zastosuje się do powyższych rad, powinien być spokojny, ponieważ uczynił wszystko, aby w bezpieczny sposób kupić swoje wymarzone mieszkanie.

Strzałka