Umowa deweloperska – czemu przedsiębiorcy próbują ją omijać?

Mimo iż rynek budowlany rozwija się bardzo dynamicznie, to zapotrzebowanie na mieszkania czy domy jednorodzinne jest tak duże, że ludzie często decydują się na zakup tzw. „dziury w ziemi”. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości zawiera umowę deweloperską, która stanowi niejako umowę przedwstępną zobowiązującą dewelopera do wybudowania nieruchomości i następczego zawarcia umowy przyrzeczonej, na mocy której owa nieruchomość zostanie przeniesiona na nabywcę. Umowa deweloperska ma na celu głównie ochronę interesów przyszłych lokatorów, którzy w gruncie rzeczy płacą firmie budowlanej wielotysięczne kwoty za przysłowiowego „kota w worku”. Z tego też powodu przedsiębiorstwa zajmujące się budowaniem lokali mieszkalnych często próbują ominąć obowiązek zawierania wspomnianych umów.

Umowa deweloperska jest umową szczególną, uregulowaną w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta zobowiązuje każdego przedsiębiorcę spełniającego przesłanki w niej zawarte do podpisania umowy deweloperskiej. Omijanie przepisów tego aktu stanowi złamanie prawa i może nieść za sobą dotkliwe kary administracyjne. Niestety wiele firm świadomie ucieka od nałożonych na nich ustawowych obowiązków, zawierając zwykłe cywilnoprawne umowy przedwstępne. Czym jest umowa deweloperska? Dlaczego przedsiębiorcy budowlani próbują omijać jej zawieranie? Dlaczego kupując mieszkanie lub dom, nie powinniśmy godzić się na zawieranie zwykłych umów cywilnych? O tym w niniejszym artykule.

Czym jest umowa deweloperska?

Zgodnie z art. 3 ust. 5) ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego umowa deweloperska stanowi dokument, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa do lokalu mieszkalnego, własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Kiedy więc omawiany rodzaj umowy powinien być zawarty? W wielkim skrócie – zawsze, kiedy deweloper buduje mieszkanie lub dom na własnym gruncie, tj. na gruncie, którego jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. W przypadku gdy firma budowlana stawia budynek na gruncie klienta (inwestora), wówczas nie mamy do czynienia z przedsięwzięciem deweloperskim. W praktyce oznacza to, że w sytuacji gdy kupujemy mieszkanie, dom wolnostojący, bliźniak czy szeregowiec przed zakończeniem prac budowlanych, a budynek znajduje się na gruncie przedsiębiorcy budowlanego (lub osoby trzeciej), wówczas powinniśmy zawrzeć umowę deweloperską. Z kolei gdy jesteśmy właścicielami ziemi i zlecamy posadowienie na niej budynku, umowa deweloperska nie obowiązuje.

Dlaczego firmy starają się omijać umowy deweloperskie?

Omawiana ustawa jest aktem silnie prokonsumenckim, nakłada na przedsiębiorców szereg obowiązków formalnych i finansowych mających na celu ochronę interesów nabywców nieruchomości. Co więcej, ustawa szczegółowo określa, w jakiej formie musi zostać zawarta umowa deweloperska oraz jakie elementy muszą się w niej znajdować. Takie rozwiązanie jest dla firm po prostu mniej opłacalne aniżeli zawarcie zwykłej umowy cywilnoprawnej, której treść może być przez nich dowolnie regulowana. Jakie instrumenty prawne stanowią gwarancję dla klientów, a nie są pożądane przez deweloperów? Wymieńmy kilka z nich.

Umowa deweloperska stanowi przykład szczególnej umowy przedwstępnej. Z tą różnicą, że w tym wypadku musi ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy w ten sposób pozwala z kolei na dokonanie wpisu roszczeń nabywców w księgach wieczystych danej nieruchomości. Dzięki zawarciu umowy deweloperskiej w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Kolejnym obostrzeniem jest zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Rachunek ten zawierany jest w celu dokonywania rozliczeń między nabywcą a deweloperem. Deweloper otrzymuje z niego określone części wpłaconych tam środków zgodnie z harmonogramem budowy. Ujmując to w prostych słowach, rachunek powierniczy chroni nabywców przed wybraniem przez dewelopera całości wpłaconej kwoty i „zwinięciem interesu”. Ponadto instytucja ta daje nabywcom gwarancję, że w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z umowy lub ogłoszenia przez niego upadłości wpłacone środki pieniężne zostaną im zwrócone.

Dodatkowym środkiem mającym chronić pieniądze przyszłych lokatorów jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Otwarte rachunki powiernicze objęte są jednym ze wskazanych typów gwarancji. Co do zasady obie stanowią zabezpieczenie wpłaconych środków i gwarantują nabywcom natychmiastowy zwrot pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy, bez konieczności wieloletniego prowadzenia procesów sądowych. Wskazane gwarancje różni podmiot gwaranta. Bank stanowi solidniejszy pewnik zwrotu środków aniżeli zakład ubezpieczeń. Jednocześnie gwarancja bankowa jest o wiele droższa niż ta ubezpieczeniowa.

Kolejnym istotnym ustawowym zobowiązaniem dewelopera jest przedłożenie nabywcom prospektu informacyjnego. Dokument ten jest bardzo istotny dla kupującego, gdyż znajdzie on w nim najważniejsze dane o deweloperze, przede wszystkim dotyczące jego doświadczenia czy sytuacji finansowej. Prospekt musi zawierać również informacje o nieruchomości, między innymi te odnoszące się do obciążeń hipotecznych, plan zagospodarowania dla działek sąsiednich oraz inwestycje przewidziane w obszarze 1 km od przedsięwzięcia. Do prospektu deweloper powinien dołączyć także projekt budowlany, pozwolenie na budowę, odpisy księgi wieczystej oraz dokumenty rejestrowe.

Powyższe mechanizmy prawne są tylko istotnymi przykładami, o jakich mówi ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Akt ten zawiera ich więcej, jednak już wskazanie kilku pokazuje, iż zawarcie z deweloperem zwykłej umowy przedwstępnej, która nie zawiera przedmiotowych zapisów, jest zupełnie nieopłacalne dla nabywców nieruchomości. Zdecydowanie się na podpisanie umowy w zwykłej formie pisemnej (nie aktu notarialnego) może pociągać za sobą wiele negatywnych konsekwencji, wliczając w to utratę całości środków przeznaczonych na zakup mieszkania lub budowę domu.

Umowa deweloperska – co powinna zawierać?

Umowa deweloperska została szczegółowo określona w art. 22 przywoływanej ustawy. Wskazane tam elementy mają charakter „istotnych”, co też oznacza, że pominięcie któregokolwiek z nich w treści umowy deweloperskiej będzie oznaczało, że czynność prawna jest bezwzględnie nieważna. Przy czym brak niektórych składników (np. wskazania ceny) może prowadzić jedynie do uznania czynności za inną niż kreującą zobowiązanie z umowy deweloperskiej. W takim wypadku umowa nie staje się nieważna z mocy samego prawa, lecz daje nabywcy prawo do odstąpienia od niej bez żadnych negatywnych dla siebie konsekwencji.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy umowa deweloperska powinna zawierać:

1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. Cenę nabycia nieruchomości – cena mieszkania lub domu powinna zostać określona jako kwota brutto, tj. powinna zawierać w sobie podatek VAT. Umowa musi także wskazywać ceny cząstkowe za określone części składowe, np. cena tarasu, balkonu, drogi dojazdowej itd. W umowę można wpisać tzw. klauzulę waloryzacyjną, uzależniającą cenę ostateczną od m.in. poziomu inflacji. W takiej jednak sytuacji nabywca musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia dodatkowych kosztów;
3. Informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie budowlane, w szczególności informacje o: powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości z oznaczeniem właściciela lub użytkownika wieczystego, a także ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. Termin przeniesienia na nabywcę praw do mieszkania lub domu jednorodzinnego;
8. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. Informacje dotyczące:
1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku;
2. gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, w szczególności nazwę banku lub ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10. Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne, czy zaskarżone;
11. Termin rozpoczęcia i zakończenia realizacji inwestycji;
12. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tej możliwości;
13. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy;
14. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15. Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się z ich treścią;
16. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17. Informacje o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody bądź informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
18. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu lub przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Podkreślenia wymaga, że w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu a podpisaniem umowy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek podkreślenia w treści umowy w sposób jednoznaczny i widoczny postanowień wynikających z tych zmian.

Umowa deweloperska a wzorzec umowy

Wskazane we wcześniejszym akapicie elementy umowy stanowią te „istotne”, co nie oznacza, że jedyne. Strony mogą zawrzeć również inne zapisy w przedmiocie ich praw i obowiązków. W praktyce jednak umowy deweloperskie zazwyczaj przyjmują postać wzorców umownych regulowanych przez art. 384 i nast. Kodeksu cywilnego. W takim wypadku umowa podlega dodatkowym wymogom wynikającym z tych przepisów. Stąd też jej ustalenia mogą zostać uznane za niedozwolone postanowienia umowne, tj. zawierające klauzule abuzywne. Jeżeli więc zapisy sformułowane wyłącznie przez jedną stronę, jaką jest przedsiębiorca, będą dla konsumenta (nabywcy) rażąco niekorzystne, głównie pod względem skutków ekonomicznych – co uzasadniałoby przypuszczenie, że gdyby racjonalnie działający konsument miał realny wpływ na sposób ukształtowania treści umowy, nie dopuściłby do zawarcia w niej postanowienia o takiej treści – umowa taka może zostać następczo uznana za nieważną.

Umowa deweloperska – podsumowanie

Umowa deweloperska powinna zostać zawierana zawsze tam, gdzie przedsiębiorca zobowiązuje się do posadowienia budynku mieszkalnego w postaci mieszkania lub domu jednorodzinnego na gruncie nienależącym do nabywcy. Umowa ta została szeroko i szczegółowo unormowana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Akt ten nakłada na dewelopera całą grupę obostrzeń i zobowiązań mających na celu przede wszystkim ochronę interesów nabywców, którzy w ewentualnej batalii sądowej z przedsiębiorcą staliby na przegranej pozycji. Jak należy się spodziewać, ustawa swoimi restrykcjami „wiąże ręce” deweloperom i czyni ich inwestycje mniej opłacalnymi, a przynajmniej bardziej skomplikowanymi. Przez to niejednokrotnie firmy budowlane próbują obejść prawo i zawierają zwykłe umowy cywilne, które owszem są mniej sformalizowane, ale za to mniej korzystne dla klientów. Osoby, które chcą kupić własny kąt, nie powinny więc ulegać namowom czy zapewnieniom deweloperów i zawierać zwykłych pisemnych umów przedwstępnych, gdyż w razie ewentualnych problemów to one będą najbardziej poszkodowane, a mowa tu w końcu o wielu tysiącach czy nawet milionach złotych.