Służebność osobista mieszkania – czy może wygasnąć przez jej niewykonywanie?

Służebność mieszkania jest jedną z najczęściej występujących służebności osobistych. Polega ona na możliwości zapewnienia osobie uprawnionej miejsca w lokalu zamieszkiwanym przez ustanawiającego taką służebność. Rozszerzeniem służebności osobistej mieszkania (lub jej elementem) jest niejako umowa dożywocia. Co do zasady służebność osobista, w tym służebność osobista mieszkania, wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Czy jest możliwość wcześniejszego zakończenia tego stosunku prawnego? Odpowiedź poniżej.

Czym jest służebność osobista?

Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Służebność osobista będąca ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej w celu zaspokajania jej potrzeb osobistych, w tym także mieszkaniowych (służebność mieszkania), stanowi prawo, które ma charakter szeroko pojętej alimentacji.

Zasadniczym źródłem powstania służebności osobistej jest umowa, która może być zastąpiona orzeczeniem sądu tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy albo gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności przez sąd. 

Tak jak już wyżej była mowa, najczęstszym przykładem służebności osobistej jest służebność osobista mieszkania.

Służebność osobista mieszkania

Zakres uprawnień mającego służebność mieszkania powinien być określony przez umowę, którą ją ustanowiono, a gdyby strony umowy tego nie dokonały, wyznaczają go oraz sposób wykonywania osobistej potrzeby uprawnionego, charakter służebności, zasady współżycia społecznego i miejscowe zwyczaje. Kryteria te są uzależnione od okoliczności faktycznych występujących w sprawie. Istotną cechą służebności osobistych różniącą ją od służebności gruntowych, jest ta, że powinna ona przynosić korzyści osobie fizycznej, polegające na zaspokojeniu potrzeb uprawnionego. Do ochrony tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 kc). 

Służebnością osobistą – służebnością mieszkania można obciążyć tylko rzecz, tj. nieruchomość. Natomiast udział w nieruchomości wspólnej jest prawem rzeczowym. Udział nie jest więc rzeczą, ale prawem. Można na nim ustanowić co najwyżej użytkowanie.

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w uchwale z 29 października 1999 roku (III CZP 109/91): „Najistotniejsze różnice zachodzące między służebnościami osobistymi a służebnościami gruntowymi polegają na tym, że uprawnionym z tytułu służebności osobistej nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości, lecz imiennie oznaczona osoba fizyczna oraz że zadaniem i celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego ewentualnie też jego bliskich, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości. Służebność gruntowa zaspokaja pewną, z reguły trwałą, potrzebę produkcyjno-gospodarczą, a służebność osobista – poza jedynie służebnością drogi koniecznej ustanowionej na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości – służy celom konsumpcyjnym. Podobieństwo zachodzące między obydwoma rodzajami służebności polega natomiast na tym, że zarówno służebność gruntowa, jak i służebność osobista obciąża każdoczesnego właściciela określonej nieruchomości”.

Służebność osobista mieszkania przysługuje nie tylko uprawnionemu, lecz także mający ją może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Służebność osobista mieszkania służy ochronie osób, zwłaszcza tych, które jeszcze lub już nie są w stanie pracować, jak: dziecko, osoba w podeszłym wieku lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego upośledzenia. Służebność ta uprawnia osobę, której przysługuje nie tylko prawo do korzystania z mieszkania, lecz także z pomieszczeń oraz urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Są to uprawnienia tak szerokie, że treść tej służebności jest podobna do treści użytkowania.

Wygaśnięcie służebności osobistej mieszkania

Co do zasady zgodnie z treścią art. 299 kc służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Jednakże pewną furtką wcześniejszego zakończenia ww. stosunku prawnego jest wygaśnięcie służebności wskutek faktycznego zaprzestania jej wykonywania przez okres 10 lat.

Umożliwia to odpowiednie zastosowanie przepisów dotyczących służebności gruntowych. Zgodnie z art. 297 kc do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego.

Powyższe odpowiednie stosowanie przepisów jest uzasadnione z jednej strony charakterem tego ograniczonego prawa rzeczowego, które ma na celu rzeczywiste korzystanie z tego prawa przez uprawnionego, ale z drugiej strony stanowi istotne obciążenie dla właściciela nieruchomości, stąd konieczne jest zawsze uwzględnienie także interesu właściciela nieruchomości.

Powyższe potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 1968 roku (II Cr 187/68), gdzie sąd stwierdza, że: „Do służebności osobistych ma zastosowanie przepis art. 293 § 1 kc, a więc i służebność osobista wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć”.

Przykład 1.

Jan Kowalski jest właścicielem nieruchomości mieszkalnej. 25 stycznia 2005 roku ustanowił na rzecz swojego brata Kazimierza służebność mieszkania polegającą na możliwości korzystania z jednego pokoju oraz korzystania z pomieszczeń wspólnych, tj. kuchni, łazienki, korytarza. Kazimierz Kowalski mieszkał w mieszkaniu do 31 grudnia 2008 roku. Od 1 stycznia 2009 roku nie pojawił się tam i nie wykonywał służebności osobistej mieszkania. Jan Kowalski w tym czasie nie utrudniał do niego dostępu. Czy w takim przypadku jest możliwość stwierdzenia wygaśnięcia służebności osobistej mieszkania?

Z powyżej opisanego przykładu wynika, że od 1 stycznia 2009 roku Kazimierz Kowalski nie wykonywał służebności osobistej mieszkania jako osoba uprawniona. Okres 10 lat niewykonywania służebności upłynął 1 stycznia 2019 roku.

Wobec powyższego Jan Kowalski uprawniony jest do złożenia do sądu pozwu o ustalenie wygaśnięcia służebności osobistej mieszkania.