Poradnik Pracownika
Header oprogramowania dla biur rachunkowych Header oprogramowania dla biur rachunkowych Header oprogramowania dla biur rachunkowych

Umowa deweloperska - co należy wiedzieć przed zakupem mieszkania?

Aktualnie aktem regulującym kwestie dotyczące sprzedaży nieruchomości przez deweloperów oraz zapewniającym ochronę nabywcom tych nieruchomości jest Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper ma obowiązek zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z następujących środków ochrony: 

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 
  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; 
  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową; 
  4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Powyższe instrumenty mają na celu zabezpieczenie środków na wypadek upadłości dewelopera.

Należy wskazać, że środki wpłacone na otwarty rachunek powierniczy mogą służyć deweloperowi wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest ten rachunek.

Bank mu je wypłaci, jeśli stwierdzi zakończenie danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji ubezpieczeniowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej zakład ubezpieczeń wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji bankowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie, który określa umowa deweloperska, bank wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w  wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Środki znajdujące się na zamkniętym rachunku powierniczym zostaną wypłacone deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich.

Przykład  1.

Pani Agnieszka i jej mąż Jan po ślubie zdecydowali się kupić wymarzone mieszkanie od dewelopera. W tym celu udali się do biura sprzedaży, gdzie zapoznali się ze wszystkimi niezbędnymi informacjami. Małżonkowie otrzymali również projekt umowy, który nie przewidywał żadnego z rozwiązań chroniących kupujących przed upadłością dewelopera. Sytuację tę próbowali wyjaśnić z pracownikiem biura sprzedaży, ale ten stwierdził, że taka praktyka obowiązuje w tej firmie. Wobec powyższego, jeśli małżonkowie będą chcieli kupić mieszkanie oferowane przez tego dewelopera, muszą liczyć się z ryzykiem, jakie się z tym wiąże.

Obowiązki dewelopera

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż przedsięwzięcia deweloperskiego, obowiązany jest sporządzić dla niego prospekt informacyjny.

W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządzony jest dla danego zadania inwestycyjnego.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper doręcza jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami na trwałym nośniku informacji.

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, mającej postać aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika bądź nowego prospektu informacyjnego lub załącznika.

Nabywca lokalu powinien uzyskać od dewelopera szczegółowe informacje dotyczące jego sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym dotyczące konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zapewnia jej możliwość zapoznania się z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej,  projektem budowlanym.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska  to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska zawiera w szczególności: 

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 
  2. cenę nabycia prawa odrębnej własności;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o: 
    • powierzchni działki, 
    • stanie prawnym nieruchomości, 
    • oznaczeniu właściciela lub użytkownika wieczystego, 
    • obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia  i istotne cechy domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności: 
    • numer rachunku, 
    • zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku,
    • informację o kosztach prowadzenia rachunku;
  10. informację o gwarancji bankowej, jeśli jest udzielana, a w szczególności:
    • nazwę banku, 
    • gwarantowaną kwotę,
    • termin obowiązywania gwarancji;
  11. informację o gwarancji ubezpieczeniowej, jeśli jest udzielana, a w szczególności:
    • nazwę ubezpieczyciela, 
    • gwarantowaną kwotę,
    • termin obowiązywania gwarancji;
  12. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; 
  13. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  14. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  15.  określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  16. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  17. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z następującymi dokumentami: 
    • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, 
    • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, 
    • kopią pozwolenia na budowę, 
    • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej, projektem budowlanym;
  18. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  19. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody, albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  20. zobowiązanie dewelopera do:
    • wybudowania budynku, 
    • wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę lokalu.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących przypadkach: 

  • gdy nie zawiera ona wymaganych przepisami prawa elementów;
  • gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;
  • gdy deweloper nie doręczył  prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  • gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
  • gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
  • w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę w terminie odrębnej własności lokalu

Odstąpienie od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej musi zostać poprzedzone wyznaczeniem przez nabywcę deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.