Umowa deweloperska - co należy wiedzieć przed zakupem mieszkania?

Aktualnie aktem regulującym kwestie dotyczące sprzedaży nieruchomości przez deweloperów oraz zapewniającym ochronę nabywcom tych nieruchomości jest Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Powyższe instrumenty mają na celu zabezpieczenie środków na wypadek upadłości dewelopera.

Należy wskazać, że środki wpłacone na otwarty rachunek powierniczy mogą służyć deweloperowi wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest ten rachunek.

Bank mu je wypłaci, jeśli stwierdzi zakończenie danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji ubezpieczeniowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej zakład ubezpieczeń wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

W przypadku zabezpieczenia dodatkowego w postaci gwarancji bankowej w razie ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w razie nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie, który określa umowa deweloperska, bank wypłaci bezwarunkowo i na pierwsze żądanie środki w  wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Środki znajdujące się na zamkniętym rachunku powierniczym zostaną wypłacone deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich.

Przykład  1.

Pani Agnieszka i jej mąż Jan po ślubie zdecydowali się kupić wymarzone mieszkanie od dewelopera. W tym celu udali się do biura sprzedaży, gdzie zapoznali się ze wszystkimi niezbędnymi informacjami. Małżonkowie otrzymali również projekt umowy, który nie przewidywał żadnego z rozwiązań chroniących kupujących przed upadłością dewelopera. Sytuację tę próbowali wyjaśnić z pracownikiem biura sprzedaży, ale ten stwierdził, że taka praktyka obowiązuje w tej firmie. Wobec powyższego, jeśli małżonkowie będą chcieli kupić mieszkanie oferowane przez tego dewelopera, muszą liczyć się z ryzykiem, jakie się z tym wiąże.

Obowiązki dewelopera

W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządzony jest dla danego zadania inwestycyjnego.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper doręcza jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami na trwałym nośniku informacji.

W przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informację o zmianie doręcza się w formie, w jakiej został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, mającej postać aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika bądź nowego prospektu informacyjnego lub załącznika.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zapewnia jej możliwość zapoznania się z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej,  projektem budowlanym.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska zawiera w szczególności: 

1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 
2. cenę nabycia prawa odrębnej własności;
3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o: 
• powierzchni działki, 
• stanie prawnym nieruchomości, 
• oznaczeniu właściciela lub użytkownika wieczystego, 
• obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia  i istotne cechy domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności: 
• numer rachunku, 
• zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku,
• informację o kosztach prowadzenia rachunku;
10. informację o gwarancji bankowej, jeśli jest udzielana, a w szczególności:
• nazwę banku, 
• gwarantowaną kwotę,
• termin obowiązywania gwarancji;
11. informację o gwarancji ubezpieczeniowej, jeśli jest udzielana, a w szczególności:
• nazwę ubezpieczyciela, 
• gwarantowaną kwotę,
• termin obowiązywania gwarancji;
12. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; 
13. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
14. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
15.  określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
16. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z następującymi dokumentami: 
• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, 
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, 
• kopią pozwolenia na budowę, 
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej, projektem budowlanym;
18. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
19. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody, albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
20. zobowiązanie dewelopera do:
• wybudowania budynku, 
• wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących przypadkach: 

• gdy nie zawiera ona wymaganych przepisami prawa elementów;
• gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;
• gdy deweloper nie doręczył  prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
• gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
• gdy prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
• w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę w terminie odrębnej własności lokalu

Odstąpienie od umowy deweloperskiej w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej musi zostać poprzedzone wyznaczeniem przez nabywcę deweloperowi 120-dniowego terminu na przeniesienie tego prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.