Porzucenie mieszkania przez najemców

W przypadku najmu lokalu może zdarzyć się, że najemca porzuci lokal, tj. wyprowadzi się bez wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu lub też przed upływem okresu trwania umowy najmu. Pojawia się wówczas kwestia skuteczności takiego „rozwiązania” umowy najmu poprzez dokonanie czynności faktycznej, tj. opuszczenie lokalu. Czy wówczas uznać należy, że umowa wygasła / została skutecznie rozwiązania przez najemcę? Czy wynajmującemu przysługują roszczenia w związku z tym że nastąpiło porzucenie mieszkania przez najemców? Odpowiedź poniżej.

Umowa najmu mieszkania

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu.

W zakresie formy – umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie jej niezachowania poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Wypowiedzenie umowy najmu

Zgodnie z art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć go z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Natomiast w przypadku, gdy czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w owej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły, a celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron, to jednak ta zasada trwałości doznaje ograniczenia.

Przepisy Kodeksu cywilnego (kc) umożliwiają w pewnych sytuacjach wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę:

1. jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z ich przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia – art. 667 § 2 kc;
2. jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia – art. 685 kc.

Umowa najmu lokalu kończy się:

1. z końcem terminu oznaczonego w umowie najmu lokalu – w przypadku upływu czasu, na jaki została zawarta – umowa najmu na czas oznaczony;
2. z końcem okresu wypowiedzenia – w przypadkach rozwiązania umowy najmu na skutek oświadczenia woli złożonego przez jedną ze stron;
3. bez zachowania okresu wypowiedzenia – w przypadkach określonych między innymi w art. 667 § 2 i art. 685 kc.

Wobec tego, aby strony skutecznie uwolniły się od łączącej umowy najmu, musi ona albo się zakończyć, albo zostać skutecznie wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron.

Ważne przy tym jest podkreślenie, że umowa najmu ma charakter konsensualny, a nie realny, więc czynsz jest należny wynajmującemu do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta, albo jej skutecznego wypowiedzenia niezależnie od tego, czy najemca korzysta z lokalu.

Samo zaprzestanie korzystania z lokalu, np. poprzez porzucenie mieszkania nie powoduje, że umowa najmu została skutecznie rozwiązana. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony umowa najmu trwa do czasu określonego w umowie. W przypadku umowy na czas nieoznaczony umowa trwa do czasu jej skutecznego wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron.

Przykład 1.

Pan Jan jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Postanowił go wynająć na okres od 1 lutego 2021 roku do 31 grudnia 2022 roku z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia. Czynsz najmu został ustalony na kwotę 1000,00 zł i płatny był do 10. dnia każdego miesiąca. Najemcą lokalu był pan Janusz. Wyprowadził się z lokalu 30 września 2021 roku, nie płacąc za sierpień i wrzesień 2021 roku, oraz nie złożył oświadczenia o wypowiedzeniu umowy – porzucił lokal, wkładając klucze do mieszkania do skrzynki pocztowej. Czy panu Janowi przysługują roszczenia wobec pana Janusza?

Panu Janowi przysługują roszczenia wobec pana Janusza z uwagi na zaległości w płatności czynszu, a także roszczenie o zapłatę czynszu za pozostałe okresy płatności do dnia zakończenia umowy najmu, tj. do 31 grudnia 2022 roku lub do czasu skutecznego wypowiedzenia umowy przez którąkolwiek ze stron. Aby pan Janusz mógł się uwolnić od odpowiedzialności, powinien złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, ponieważ zawarta umowa dopuszcza taką możliwość.

Warto też pamiętać, że dochodzenie roszczenia od najemcy nie jest nieograniczone w czasie. Zgodnie z art. 118 § 1 kc, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Termin przedawnienia roszczenia o czynsz najmu wynosi 3 lata od dnia wymagalności roszczenia za czynsz za konkretny miesiąc.

Jednakże wynajmujący powinien pamiętać, że w przypadku roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.