Poradnik Pracownika

Wynajem mieszkania – na co zwracać uwagę, zawierając umowę?

Wynajem mieszkania stanowi czynność o niebagatelnym znaczeniu. Najemca nie tylko decyduje o swoim miejscu zamieszkania na kilka miesięcy czy nawet lat, lecz przede wszystkim zawiera wiążącą prawnie umowę. Umowa najmu może pociągnąć za sobą doniosłe skutki i z tego powodu lokator powinien zwrócić uwagę na postanowienia zawarte w dokumencie, który podpisuje.

Wynajem mieszkania - lokator powinien dokładnie przeanalizować umowę

Sytuacja najemców jest uregulowana przez dwa akty prawne – Kodeks cywilny (art. 659 i n.) oraz ustawę o ochronie praw lokatorów. Osoba planująca wynajem mieszkania powinna skonsultować te dwa dokumenty przed wstąpieniem w stosunek najmu. Niezależnie od powyższego, ostatecznym aktem określającym położenie najemcy jest umowa najmu zawarta pomiędzy najemcą (lokatorem) a wynajmującym, którym zazwyczaj jest właściciel mieszkania. 

Zawierając umowę najmu, przyszły lokator powinien zwrócić szczególną uwagę na:

  • formę umowy (czy jest to umowa zawarta w formie pisemnej, czy też ustnej);

  • czas trwania umowy (na jaki okres umowa zostaje zawarta i czy strony zakładają możliwość przedłużenia umowy);

  • możliwość przedterminowego zakończenia umowy (tj. tzw. wypowiedzenie umowy);

  • wynikającą z umowy wysokość i sposób zapłaty czynszu;

  • prawa i obowiązki, które w umowie zastrzega sobie właściciel lokalu;

  • obowiązki, które w umowie zostały przewidziane dla lokatora;

  • sposób zmiany umowy.

Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony (poprzez wskazanie konkretnej daty zakończenia umowy albo okresu, po upływie którego wygaśnie) albo na czas nieoznaczony (bez wskazywania daty zakończenia umowy). Czas trwania umowy ma zazwyczaj istotne znaczenie dla możliwości przedterminowego wypowiedzenia umowy.

W jakiej formie zawrzeć umowę najmu?
Umowa najmu powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Niezachowanie tej formy będzie pociągało za sobą domniemanie, że strony zawarły umowę na czas nieoznaczony.
Umowa zawarta w formie ustnej również będzie ważna i będzie wiązała wynajmującego oraz lokatora.

Przed podpisaniem umowy warto zwrócić uwagę na to, czy osoba podająca się za wynajmującego ma uprawnienia do dysponowania mieszkaniem – tj. czy jest właścicielem tego lokalu albo ma inne prawo (na przykład upoważnienie aktualnego właściciela) do decydowania o jego przeznaczeniu. Status nieruchomości najłatwiej sprawdzić, prosząc właściciela o numer księgi wieczystej lokalu albo o okazanie aktu własności. 

Umowa najmu może przewidywać, że właściciel przy zawarciu umowy pobierze kaucję zabezpieczającą jego interesy w momencie zakończenia czasu trwania najmu.

Kaucja za wynajem mieszkania nie może przekraczać dwunastokrotności umówionego czynszu najmu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu w związku z zakończeniem umowy. Właściciel lokalu ma prawo do potrącenia z kaucji należności przysługujących mu w dniu opróżnienia lokalu (na przykład zaległego czynszu).

Wynajem mieszkania a obowiązki właściciela/najemcy

Kwestia podziału obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu budzi sporo kontrowersji. Właściciele i lokatorzy często spierają się, kogo obciążają określone rodzaje napraw koniecznych do dokonania w lokalu. 

Zgodnie z przepisami obowiązującej ustawy o ochronie lokatorów, wynajmujący ma obowiązek:

  • zapewnienia sprawnego działania instalacji oraz urządzeń umożliwiających korzystanie z wody, ciepła, energii elektrycznej, windy itp.;

  • wymiany zużytych elementów lokalu, jeżeli najem następuje po opróżnieniu lokalu przez poprzedniego lokatora;

  • utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń służących wszystkim mieszkańcom budynku (np. klatki schodowej, wejścia do budynku, windy itp.);

  • dokonywanie napraw w lokalu, z wyjątkiem uszkodzeń wynikających z winy lokatora;

  • dokonywanie napraw instalacji umieszczonych w lokalu, z wyjątkiem uszkodzeń wynikających z winy lokatora.

Przez naprawę instalacji i elementów lokalu należy rozumieć w szczególności:

  • wewnętrzne instalacje umieszczone w lokalu (wodociągowa, gazowa, cieplna, kanalizacyjna) – z wyłączeniem armatury i wyposażenia;

  • piece grzewcze;

  • stolarkę okienną i drzwiową;

  • podłogi, posadzki, wykładziny podłogowe;

  • tynk.

Lokator ma prawo do założenia w wynajętym mieszkaniu oświetlenia elektrycznego, gazu, telefonu, radia, anten telewizyjnych, internetu i podobnych urządzeń – o ile sposób ich założenia nie sprzeciwia się przepisom prawa i nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

Wynajem mieszkania zobowiązuje lokatora do:

  • utrzymywania lokalu w porządku i czystości;

  • przestrzegania porządku domowego (np. unikania powodowania nadmiernego hałasu w godzinach wieczornych i nocnych);

  • dbania o pomieszczenia wspólne umieszczone w budynku oraz jego otoczenie (np. sprzątanie klatki schodowej);

  • dokonywania niezbędnych prac związanych z konieczną naprawą i konserwacją:

  • podłóg, posadzek, wykładzin, okładzin ściennych;

  • okien oraz drzwi;

  • wbudowanych mebli;

  • kuchni, grzejników wody, toalety, wanny, zlewozmywaka, umywalki wraz z bateriami oraz zaworami;

  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (np. przewodów);

  • pieców węglowych (wliczając w to wymianę zużytych elementów);

  • elementów wyposażenia lokalu dotyczących malowania i tapetowania.

Strony mogą w umowie uregulować obowiązki związane z utrzymaniem lokalu w należytym stanie w inny sposób, lecz może być to wyłącznie sposób korzystniejszy dla lokatora. Umowa najmu nie może nałożyć na lokatora większych obowiązków niż te, które wynikają z przepisów ustawy.

Jeżeli najemca dokona celowych zniszczeń w lokalu, będzie zobowiązany do dokonania niezbędnych napraw i remontów. 

Kiedy właściciel mieszkania chce zawrzeć umowę najmu okazjonalnego

Właściciele lokali coraz częściej nalegają na zawarcie tzw. umowy najmu okazjonalnego. Wynajem mieszkania w formie najmu okazjonalnego - to instytucja, która w większym zakresie chroni prawa wynajmującego przed nieuprawnionym zajmowaniem mieszkania po zakończeniu czasu trwania umowy.

Art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów
„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.

Najważniejszą cechą umowy najmu okazjonalnego jest konieczność dołączenia do umowy najmu aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Lokator musi również wskazać inny adres, pod którym może zamieszkać w przypadku ewentualnej eksmisji oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie pod wskazanym adresem.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu jest zawierana wyłącznie na czas oznaczony (na przykład na 5 lat). Po zakończeniu tego okresu umowa wygasa i lokator musi opuścić wynajmowane mieszkanie oraz wydać je właścicielowi. Jeżeli tego nie uczyni, właściciel – z pominięciem procedury sądowej – może wykorzystać złożone przez lokatora uprzednio oświadczenie i wszcząć postępowanie eksmisyjne.

W pozostałym zakresie do umowy najmu okazjonalnego stosuje się przepisy dotyczące zwykłego najmu lokalu mieszkalnego, co oznacza, że strony umowy mają analogiczne prawa i obowiązki.