Wynajem mieszkania – na co zwracać uwagę, zawierając umowę?

Niestety nie każdy z nas może pozwolić sobie na zakup własnej nieruchomości. Wtedy wynajem mieszkania czy domu jest konieczny w celu zapewnienia sobie przysłowiowego dachu nad głową.

Umowa najmu zwykłego

Najczęściej stosowaną umową przez wynajmujących jest zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego, która nie wymaga żadnych dodatkowych procedur w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego.

Zwykła umowa najmu może być zawarta na dowolny okres w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego.

Umowa najmu domu czy mieszkania jest ważnym dokumentem zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy, gdyż to przede wszystkim na podstawie jej zapisów rozstrzygane będą wszelkie kwestie sporne.

W interesie obu stron umowy najmu jest to, aby wszystkie znajdujące się w niej zapisy były jasne.

Umowa najmu powinna w szczególności zawierać następujące elementy:

• datę oraz miejsce zawarcia umowy;
• dane stron umowy: imiona i nazwiska każdej ze stron, numer PESEL/NIP/KRS, w przypadku osób fizycznych również serie i numery dowodów tożsamości;
• czas obowiązywania;
• warunki rozwiązania;
• szczegółowy opis nieruchomości, czyli jego stan, wyposażenie oraz metraż;
• wysokość czynszu z wyszczególnieniem jego składowych;
• zasady ponoszenia kosztów eksploatacji;
• formę uiszczania czynszu;
• prawa i obowiązki każdej ze stron, w tym sposób użytkowania, odpowiedzialność za szkody i naprawy;
• informacje co do podnajmowania nieruchomości osobom trzecim;
• inne dodatkowe postanowienia (np. ustalenia co do kaucji, wykaz lokatorów);
• postanowienia końcowe;
• podpisy obu stron.

W protokole zdawczo-odbiorczym wynajmujący i najemca określają stan techniczny nieruchomości i stopień zużycia znajdujących się w niej instalacji i urządzeń. Protokół ten stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Zawierając umowę najmu, protokół zdawczo-odbiorczy określający stan nieruchomości w dniu wydania go najemcy może stanowić załącznik do umowy.

Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony.

Umowa zawarta na czas określony powinna zawierać wskazanie terminu obowiązywania poprzez określenie daty rozpoczęcia i daty zakończenia umowy. W umowie najmu nieruchomości na cele mieszkalne, regulując prawa i obowiązki stron, warto zastrzec, że najemcy w nieruchomości tej nie wolno prowadzić działalności gospodarczej. Umowa najmu powinna zawierać postanowienia co do tego, która ze stron obowiązana jest do przeprowadzania na własny koszt bieżących napraw oraz konserwacji, w tym szczegółowego określenia tych napraw.

Jeśli zaś chodzi o generalne remonty, umowa najmu powinna wskazywać, że leżą one po stronie wynajmującego.

Strony umowy najmu bardzo często zawierają w niej klauzulę zabraniającą najemcy wykonywania bez zgody właściciela żadnych ulepszeń nieruchomości oraz zmian naruszających konstrukcję.

Gdy najemca ulepszył lokal bez uprzedniej zgody wynajmującego, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Jednym z postanowień, jakie mogą znaleźć się w umowie najmu, może być postanowienie dotyczące zakazu palenia papierosów i trzymania zwierząt.

Regulując prawa i obowiązki, należy uregulować kwestie odpowiedzialności najemcy za szkody powstałe w lokalu z jego winy.

W umowie najmu może zostać zastrzeżone na rzecz wynajmującego uprawnienie do przeprowadzenia kontroli nieruchomości oraz określające sposób egzekwowania prawa dostępu.

Ponadto dobrym rozwiązaniem jest zawarcie klauzuli o zakazie podnajmu nieruchomości osobom trzecim bez zgody wynajmującego.

Wynajem mieszkania a podstawowe obowiązki wynajmującego i najemcy

Jako podstawowe obowiązki wynajmującego należy wyróżnić:

• wydanie lokalu w stanie określonym w umowie;
• zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Jako podstawowe obowiązki najemcy należy wyróżnić:

• terminowe płatności czynszu i innych opłat zgodnie z umową,
• utrzymywanie lokalu w dobrym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym,
• przestrzeganie porządku domowego,
• eksploatowanie lokalu zgodnie z umową i specyfiką oraz jego przeznaczeniem.

Wypowiedzenie umowy najmu

Sposób wypowiedzenia umowy trzeba określić w umowie, w przeciwnym wypadku zastosowanie będą miały odpowiednio przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu wskazane w przepisach kc.

Za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się także umowę, w której nie określono czasu jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności, wówczas obowiązują następujące terminy wypowiedzenia:

1. na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie;
2. najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc;
3. na 3 dni naprzód, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu;
4. na 1 dzień naprzód, gdy najem jest dzienny.

Niezależnie od rodzaju umowy najmu, zawsze jej strony mogą porozumieć się i rozwiązać umowę polubownie. W takim przypadku okres wypowiedzenia jest ustalany indywidualnie przez najemcę i wynajmującego.

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia w następujących sytuacjach:

• najemca w sposób rażący i uporczywy narusza porządek domowy;
• najemca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za okres 2 pełnych miesięcy, pomimo że udzielono mu dodatkowego terminu spłaty;
• najemca użytkuje lokal lub jego wyposażenie niezgodnie z umową bądź z  przeznaczeniem, pomimo upomnienia przez wynajmującego lub gdy rzecz została zaniedbana do tego stopnia, że jest narażona na uszkodzenie lub utratę;
• wynajmowany lokal lub jego część został przez najemcę wynajęty, podnajęty lub oddany w bezpłatne użytkowanie bez pisemnej zgody właściciela.

Kaucja za wynajem mieszkania lub domu

Najemcy powinni wiedzieć, że wynajmujący ma prawo pobierać kaucję przy podpisaniu umowy. Kaucja stanowi zabezpieczenie pokrycia należności za najem mieszkania. Wysokość kaucji nie może jednak przekroczyć wartości 12 czynszów za dany lokal, a w przypadku najmu okazjonalnego 6-krotności wartości czynszu. Kaucja będzie zwrócona najemcy w pełnej kwocie, gdy po zakończeniu umowy mieszkanie zostanie oddane w takim stanie, jak na początku najmu.

W wypadku umowy najmu okazjonalnego kaucja może stanowić zabezpieczenie na poczet ewentualnych kosztów sądowych związanych z uruchomieniem postępowania egzekucyjnego względem najemcy.

Najem okazjonalny i najem instytucjonalny

Należy wskazać na inne rodzaje umowy najmu, tj. najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najem okazjonalny to rodzaj najmu umowy lokalu mieszkalnego, w którym najemca dobrowolnie zobowiązuje się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania po zakończeniu umowy.

Umowa najmu okazjonalnego nie różni się znacząco od umowy najmu lokalu mieszkalnego, z tą różnicą, że zawiera oświadczenia najemcy oraz właściciela nieruchomości, do której najemca będzie się mógł wyprowadzić po ustaniu stosunku najmu. Oświadczenia te składane są w obecności notariusza.

Umowa najmu okazjonalnego, poza oświadczeniami najemcy i właściciela nieruchomości, do której ten się wprowadzi po zakończeniu umowy, może mieć zwykłą formę pisemną. Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel lokalu ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia najmu lokalu do właściwego urzędu skarbowego.

Podobnie jest w przypadku umowy najmu instytucjonalnego – ona także może być zawierana tylko na czas oznaczony, choć nie został on odgórnie określony.

Do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Decydując się na wynajem mieszkania czy domu nie należy zapominać o weryfikacji tytułu prawnego do lokalu stanowiącego przedmiot najmu przez osobę, z którą ma być zawarta umowa. Potwierdzeniem prawa do lokalu jest przede wszystkim akt notarialny czy wydruk z księgi wieczystej.