Poradnik Pracownika

Użytkowanie wieczyste - zmiany w prawie od 2019 roku

Ponad dwa miliony Polaków skorzysta na zmianach, które przyniosła nowa ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Nowa ustawa zakłada, że od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego z mocy prawa zostanie przekształcone w prawo własności przysługujące dotychczasowym użytkownikom wieczystym. Przeczytaj i dowiedz się jak zmieniło się użytkowanie wieczyste!

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym

Kodeks cywilny, do tej pory zawierał zamknięty katalog praw rzeczowych – praw odnoszących się do ruchomości i nieruchomości, do których należą: własność, prawa rzeczowe ograniczone (np. służebności gruntowe) oraz użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste było hybrydą pomiędzy pełnym prawem własności a prawem ograniczonym. Dotyczy ono wyłącznie gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Użytkownikami wieczystymi mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Podstawowa zasada użytkowania wieczystego jest prosta – Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest właścicielem nieruchomości, zaś użytkownik wieczysty jest właścicielem wyłącznie budynku, który na tej nieruchomości jest posadowiony. Mogą być to zarówno budynki istniejące uprzednio, jak i budynki wybudowane przez użytkownika. Umowy dotyczące użytkowania wieczystego były zawierane w formie aktu notarialnego. Najważniejszą zaletą tej instytucji był okres, w jakim umowy obowiązywały – zazwyczaj było to 99 lat.

Użytkowanie wieczyste nie było bezpłatne – użytkownik był zobowiązany do uiszczania opłaty rocznej. Wspomniane opłaty były aktualizowane każdego roku, a ich wysokość i sposób aktualizacji budziły wiele kontrowersji.

Nowa ustawa zmienia niemal wszystko

Od 1 stycznia 2019 r. opisane powyżej prawo uległo znaczącej zmianie – użytkowanie wieczyste gruntów, które zostały zabudowane na cele mieszkaniowe (tj. budynkami jednorodzinnymi albo wielorodzinnymi, wraz z budynkami gospodarczymi umożliwiającymi korzystanie z budynków mieszkalnych, np. garażami) zostanie przekształcone w pełne prawo własności.

Przepis art. 1. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu
1. Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów, z zastrzeżeniem ust. 3, 7 i 8 oraz art. 10 i art. 13.
2. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie:
1) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, lub
2) budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3) budynkami, o których mowa w pkt 1 lub pkt 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Nowa ustawa sprawi, że każdy, kto dotychczas był użytkownikiem wieczystym, stanie się właścicielem nieruchomości, podobnie jak np. osoby, które nabyły pełne prawo własności na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności zgodnie z projektem ustawy nastąpi z mocy prawa, automatycznie. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści nie będą musieli składać wniosków czy podań o dokonanie przekształcenia.

Jeśli użytkowanie wieczyste w dniu przekształcenia było w jakikolwiek sposób obciążone (np. za pomocą hipoteki), wówczas od dnia przekształcenia obciążenie to stanie się obciążeniem nieruchomości, do której byłemu użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo własności.

Użytkowanie wieczyste a zaświadczenie

Nowo ustanowione prawo własności musi być ujawnione w księdze wieczystej. Zgodnie z projektem ustawy, podstawą do złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej będzie zaświadczenie.

Podstawą ujawnienia prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będzie zaświadczenie potwierdzające dokonanie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zaświadczenie będzie wydane z urzędu, bez składania wniosku w terminie 12 miesięcy od daty przekształcenia (a zatem do końca 2019 r.) albo na wniosek właściciela nieruchomości w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku – oznacza to, że złożenie wniosku przyspieszy procedurę związaną z ujawnieniem prawa w księdze wieczystej. Zaświadczenie będzie wydawane przez:

  • starostę: w przypadku gruntów stanowiących uprzednio własność Skarbu Państwa;

  • dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;

  • wójta/burmistrza/prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;

  • dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ta jednostka organizacyjna.

Zaświadczenie zawiera dokładne oznaczenie nieruchomości, której dotyczy. Organ wydający je z urzędu w terminie 14 dni od jego wydania prześle zaświadczenie do sądu, który prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą. Sąd z urzędu dokona wpisu w księdze, przy czym w dziale III księgi wieczystej zostanie również ujawnione roszczenie byłego właściciela nieruchomości dotyczące opłaty przekształceniowej.

Opłaty przez dwadzieścia lat

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie będzie zupełnie bezpłatne – dotychczasowi użytkownicy wieczyści będą zobowiązani do uiszczenia tzw. opłaty przekształceniowej. Opłata zostanie rozłożona na 20 rocznych rat, przy czym wysokość rocznej raty będzie równa wysokości dotychczasowej opłaty rocznej obowiązującej od 1 stycznia 2018 r. Będzie ona wnoszona każdego roku do 31 marca, przy czym właściciel nieruchomości będzie mógł wystąpić z wnioskiem o rozłożenie opłaty na raty płatne w ciągu całego roku.

Co ważne, opłata będzie mogła być waloryzowana przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny. Waloryzacja jest możliwa co trzy lata.

Użytkownicy wieczyści gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa będą mieli możliwość uzyskania bonifikaty, jeśli zdecydują się na uiszczenie opłaty przekształceniowej jednorazowo, z góry. Taki krok będzie możliwy w dowolnym momencie, tj. nawet w kilka lat po dokonaniu przekształcenia. Wysokość bonifikaty będzie zależna od momentu uiszczenia całości opłaty – przykładowo osoba, która uiści opłatę w trzecim roku po dokonaniu przekształcenia, tj. w roku 2021, uzyska 40-procentową bonifikatę. Opcja bonifikaty jest bez wątpienia korzystna z tego względu, że pozwala uniknąć ewentualnego wzrostu wysokości opłaty z uwagi na możliwą waloryzację.

Bonifikata za uiszczenie opłaty z góry

Moment uiszczenia opłaty po przekształceniu

Wysokość bonifikaty

w 1. roku

60%

w 2 roku

50%

w 3 roku

40%

w 4 roku

30%

w 5 roku

20%

w 6 roku

10%

W przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego również możliwe jest uzyskanie bonifikaty, przy czym wysokość tego upustu będzie zależała od uchwały podjętej przez organ odpowiedniej jednostki (np. radę gminy). Uchwała winna zawierać wszystkie szczegóły dotyczące udzielanej bonifikaty, w tym jej wysokość i moment dokonania spłaty. Bonifikata może również dotyczyć wysokości raty rocznej.

Jeśli właściciel nieruchomości dokona zbycia jej własności przed uiszczeniem pełnej wysokości opłaty przekształceniowej, obowiązek jej uiszczenia przejdzie na nabywcę gruntu i to on będzie podmiotem zobowiązanym do wywiązania się z tego obowiązku.