Immisje – uciążliwości z sąsiedniej nieruchomości: jak z nimi walczyć?

Właściciel nieruchomości ma prawo do wyłącznego korzystania z należącego do niego gruntu, budynku, mieszkania. Może to jednak powodować uciążliwości dla sąsiednich nieruchomości. Dlatego są pewne ograniczenia. Jednym z nich są tzw. immisje przekraczające określoną miarę. Czym są immisje? Kiedy i w jaki sposób można bronić się przed uciążliwościami z sąsiedniej nieruchomości?

Czym są immisje?

Immisje to po prostu oddziaływanie jednej nieruchomości na drugą. Może tu chodzić zarówno o działanie właściciela korzystającego z nieruchomości, jak i nieruchomości samej w sobie (np. dziko rosnące drzewa przeszkadzają/zagrażają sąsiadom).

Korzystanie z własnej nieruchomości może i często oddziałuje niekorzystnie na nieruchomości sąsiednie. Z tego powodu konieczne jest określenie granic korzystania z własnej nieruchomości, uwzględniając z jednej strony interes własny, a z drugiej interesy sąsiadów.

Oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość może przybrać dwie postacie:

• immisji bezpośrednich,
• immisji pośrednich.

Immisje bezpośrednie, jak sama nazwa wskazuje, to bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności.

Przykład 1.

Właściciel nieruchomości ukształtował tak odpływ wody ze swojego dachu, że rury spustowe prowadzą wodę opadową bezpośrednio pod płot, granicę, w ten że cała woda która gromadzi się na gruncie sąsiada powodując u niego podtopienia, niszczenie roślin, ogrodzenia, obiektów architektury ogrodowej. Takie oddziaływanie to immisja bezpośrednia.

W orzecznictwie sądów wskazuje się, że immisje bezpośrednie są zawsze zakazane, bez jakichkolwiek ograniczeń dotyczących “przeciętnej miary” (o czym poniżej). Są po prostu wynikiem złego zamiaru, celowego działania. Trudno usprawiedliwiać np. takie kierowanie wód opadowych z dachu za pomocą rynny, by koniec rynny znajdował się tuż przy granicy nieruchomości i powodował, że woda będzie zalewać sąsiednią nieruchomość.

Natomiast immisja pośrednia wynika z naturalnego korzystania z nieruchomości. To ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym najczęściej źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą tworzyć np. hałas, zacienienie, przykre zapachy itp.

Przykład 2.

Na nieruchomości znajduje się zakład ślusarski. Od pewnego czasu prace w warsztacie odbywają się 7 dni w tygodniu, od godzin wczesnoporannych do późnego wieczora. Sąsiedzi nie są w stanie normalnie funkcjonować. W takim przypadku może dojść do uznania, że ma miejsce immisja pośrednia w postaci uciążliwego hałasu.

Która nieruchomość to nieruchomość sąsiednia?

Nieruchomość sąsiednia to nie tylko nieruchomość fizycznie granicząca z nieruchomości, z której dochodzą immisje (a więc na której znajduje się źródło zakłóceń). To również każda nieruchomość narażona na szkodliwe wpływy takich immisji. Przykładowo hałas czy przykry zapach może przeszkadzać także działkom czy mieszkaniom położonym w nieco dalszym sąsiedztwie od źródła zakłóceń.

Immisje naruszające prawo

Jeden z istotniejszych przepisów dotyczących immisji, składający się na tzw. prawo sąsiedzkie, wyznacza granice immisji pośrednich. Wskazuje on, kiedy takie immisje należy znosić, a kiedy można domagać się zaprzestania określonego działania i naprawienia wyrządzonej szkody. Chodzi o art. 144 Kodeksu cywilnego.

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Dozwolone są zatem tylko takie immisje, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w granicach tzw. przeciętnej miary.

Kluczowe jest zatem:

• przeznaczenie terenu,
• stosunki, zwyczaje miejscowe.

Immisje a przeznaczenie terenu

Przeznaczenie terenu ma znaczenie przy ustalaniu, czy immisje są dozwolone.

Ustalenie, czy zakłócenie w korzystaniu z nieruchomości mieści się w granicach "przeciętnej miary" musi być dokonywane m.in. z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości. Musi być obiektywne, tzn. nie należy odnosić tego tylko do subiektywnej wrażliwości danej osoby (np. przewrażliwienia na zapach). Inny będzie zatem dopuszczalny poziom “zapachu” w relacjach wiejskich, gdzie prowadzone jest gospodarstwo rolne, inny w relacjach podmiejskich na osiedlu domów jednorodzinnych czy w lokalach w centrum dużego miasta.

Immisje a lokalne uwarunkowania

Drugim kryterium określenia granic immisji pośrednich są stosunki miejscowe. Chodzi tu o występujący aktualnie i przyjęty przez większość sposób używania nieruchomości na pewnym terenie (bądź sposób samego zapatrywania ludzi na to, jak powinno się z nieruchomości korzystać). Chodzi tu o wiele elementów - np. czas trwania określonego oddziaływania (np. hałasu), pora, w której dochodzi do immisji, intensywność zjawiska (np. określony poziom hałasu mierzony w decybelach) itp.

Przykład 3.

W danej miejscowości zwyczajowo przyjmuje się, że roślinność na działkach jednorodzinnych powinna być sadzona m.in. 50 cm od granicy posesji i nie powinno być wyższa niż 7 m. Jeśli ktoś sadzi drzewa 10 cm od granicy, dopuszcza się wzrostu roślin powyżej wskazanej wysokości może przyczynić się do powstania immisji przekraczającej wspomnianą przeciętną miarę - np. dochodzi do zacienienie sąsiedniego ogrodu albo wysokie drzewa blisko płotu zagrażają przewróceniem się na sąsiedni grunt bądź zniszczeniem ogrodzenie czy elewacji sąsiedniego domu.

Immisje - jak można się przed nimi bronić?

Istotne są dwie kwestie:

• kto może domagać się zaniechania immisji,
• czego konkretnie można się żądać.

Z żądaniem może w tej sytuacji wystąpić każdy właściciel nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone przez immisje (np. sąsiad z lokalu obok czy właściciel działki położonej 100 m od źródła ponadprzeciętnego hałasu).

Czego można żądać?

• zaprzestania naruszeń (np. zaprzestania emitowania hałasu ponad określoną miarę) - a więc zaniechanie działań na przyszłość, oraz
• przywrócenia stanu poprzedniego, a więc stanu jaki istniałby, gdyby własność nieruchomości nie została naruszona na skutek immisji.

Wynika to z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Co w sytuacji, gdy immisja przekraczająca przeciętną miarę ma np. postać zalewania sąsiedniej nieruchomości z uwagi na celowe kształtowania terenu tak, aby woda opadowa spływała do sąsiada?  Poszkodowany właściciel może domagać się zaprzestania dokonywania takich prac, oraz wykonania robót ziemnych w taki sposób, aby woda spływała naturalnie, tak jak miało to miejsce wcześniej, tj. przed podjęciem niedopuszczalnych modyfikacji w kształtowaniu terenu.

Posiadanie nieruchomości daje właścicielowi dużo swobody jednak zawsze należy mieć na względzie swoich sąsiadów.