Czy możliwe jest przeniesienie nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu?

Czy można przenieść nieruchomość pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu? Aby udzielić odpowiedzi na to pytanie, należy wyjść od tego, czym jest warunek oraz termin – gdzie uregulowane są te instytucje i co oznaczają. Podane zostaną przykłady, aby dokładnie to wyjaśnić. Następnie artykuł wskaże, czy możliwe jest przeniesienie nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Czym jest warunek?

Warunek uregulowany jest w art. 89 ustawy – Kodeks cywilny. Jest to zastrzeżenie umowne, które co do zasady może być wprowadzane do umów przez strony.

Przykład 1.

Strony uzależniają podwyższenie wysokość czynszu najmu lokalu użytkowego – sklepu od tego, że najemca będzie uzyskiwał dochód w wysokości 9000 zł dziennie lub wyższy.

Uzyskanie takiego dochodu jest zdarzeniem przyszłym, aczkolwiek niepewnym – nie jest wiadome, czy najemcy uda się kiedykolwiek osiągnąć taki pułap.

Istnieją następujące rodzaje warunków:

• rozwiązujący – gdy nastąpi, to kończy skuteczność prawną czynności prawnej;
• zawieszający – od niego zależy dokonanie konkretnej czynności prawnej.

Gdy warunek jest niemożliwy, przeciwny ustawie lub zasadom współżycia społecznego, powoduje nieważność czynności prawnej, jeżeli był zawieszający. Uważa się go za niezastrzeżony, gdy jest rozwiązujący.

Co to jest termin?

Termin to zdarzenie przyszłe i pewne, od którego strony uzależniają rozpoczęcie skutków czynności prawnej lub ich zgaśnięcie.

Termin jest zatem zdarzeniem pewnym. Może być oznaczony:

• w dniach;
• w tygodniach;
• w miesiącach;
• w latach;
• jako zdarzenie, na przykład śmierć (która jest zdarzeniem pewnym).

Termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia, oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca.

Przykład 2.

Strony postanawiają, że z chwilą śmierci najemcy umowa ulegnie rozwiązaniu.

Sprzedaż nieruchomości

Umowa sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta tylko w jednej prawnie akceptowanej formie – aktu notarialnego.

Wynika to z faktu, że co do zasady nieruchomości są wartościowe oraz ewidencjonowane – w rejestrach nieruchomości, budynków, lokali, są też dla nich tworzone księgi wieczyste, które powinny być na bieżąco aktualizowane w przypadku zmian właścicielskich.

Tymi kwestiami i zgłoszeniami zajmują się właśnie notariusze.

Czy możliwe jest przeniesienie nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu?

Aktualnie należy pochylić się nad zagadnieniem sprzedaży nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Czy można w umowie wskazywać, że nieruchomość zostanie przeniesiona na kupującego pod warunkiem osiągnięcia przez niego dochodów w kwocie na przykład co najmniej 25 000 zł miesięcznie?

Odpowiedź na to pytanie jest wyrażona wprost w Kodeksie cywilnym.

Jednak może być zawarta umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Strony mogą zawrzeć zatem umowę, która sprawi, że w przyszłości, pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, zostanie zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości.

W takiej sytuacji do przeniesienia własności potrzebne jest jednak dodatkowe porozumienie stron – kupującego i sprzedającego, obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Ograniczenia w zakresie zakazu przenoszenia nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu dotyczą tylko skutku rozporządzającego: przeniesienia własności. Umowa sprzedaży, w której strony nie wyłączyły skutku rozporządzającego, przenosi własność z mocy art. 155 § 1 kc. Ma ona zarówno skutek obligacyjny, jak i rozporządzający.

Treść stosunku obligacyjnego wolno stronom kształtować według ich uznania, jedynie skutek rozporządzający umowy nie może być uzależniony od warunku lub terminu! Sankcją nieważności byłaby obarczona wyłącznie samodzielna umowa rozporządzająca (rzeczowa, w której zastrzeżono warunek lub termin). Natomiast jedynym skutkiem wywołanym przez umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości w razie zastrzeżenia w niej warunku lub terminu byłby skutek zobowiązujący. Roszczenie o dokonanie czynności przenoszącej własność nieruchomości powstanie z chwilą spełnienia warunku lub nadejścia terminu zastrzeżonego w takiej umowie.

Za umowę o skutku wyłącznie zobowiązującym, a nie rozporządzającym, należy uznać umowę deweloperską wprowadzoną jako rodzaj umowy nazwanej (ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Pomimo zastrzeżenia wprost formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej należy nadmienić, że inna forma mogłaby kolidować z przepisem art. 158 kc, który dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zastrzega formę aktu notarialnego.

Na tej podstawie można wysunąć wniosek ogólny, z którego wynika, że umowa deweloperska może mieć jedynie skutek zobowiązujący, a nie podwójny – zobowiązująco-rozporządzający.

Gdyby nie istniał ww. zakaz, nieruchomość mogłaby mieć równolegle wielu właścicieli pod warunkiem zawieszającym i zależnych od warunku rozwiązującego. Wszystkie te podmioty jako wyposażone w status właścicieli mogłyby z kolei dalej skutecznie przenosić – z zastrzeżeniem warunku lub terminu – przysługujące im prawa własności do nieruchomości.

W takiej sytuacji – nagromadzenia właścicieli i, często, ich nieujawniania – powodowałyby, że stosunki własnościowe byłyby nieczytelne i niestabilne. To zaś, w konsekwencji, mogłoby podważać bezpieczeństwo obrotu prawnego mające w odniesieniu do nieruchomości szczególne znaczenie.  

Podsumowanie - przeniesienie nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu

Podsumowując, wskazać należy, że w polskim stanie prawnym zakazane jest zawieranie umów sprzedaży nieruchomości ze skutkiem rozporządzającym, pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Możliwe jest jedynie zawarcie umowy zobowiązującej do rozporządzenia nieruchomością z zastrzeżeniem warunku lub terminu, jednak następujące po tym dodatkowe porozumienie stron – kupującego i sprzedającego – musi obejmować ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Celem takiej regulacji jest bezpieczeństwo obrotu prawnego – aby stosunki własnościowe były czytelne, stabilne.