Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat a podatek dochodowy

Podatki towarzyszą nam każdego dnia. Bardzo wiele czynności codziennego życia związanych jest z obowiązkiem zapłaty podatku. Płacimy je przy zwykłych zakupach, przy czynnościach prawnych, od otrzymywanego wynagrodzenia jak też w przypadku zbycia należącej do nas nieruchomości. Jakie konsekwencje niesie za sobą sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat - o tym w poniższym artykule.

Opodatkowanie zbycia nieruchomości lub sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega osoba, która przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź prawa, dokona odpłatnego zbycia:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
3. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4. prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Przykład 1.
Pan Adam kupił mieszkanie w Warszawie w czerwcu 2017 roku. Z uwagi na problemy finansowe zmuszony jest je sprzedać. Jeśli uda mu się sprzedać to mieszkanie po 31 grudnia 2022 roku nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku dochodowego wobec zbycia nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Przykład 2. 
Pan Jan kupił dom w Zakopanem w lutym 2017 roku. Mężczyzna słyszał od znajomych, że sprzedaż domu po upływie 5 lat nie wymaga zapłaty podatku dochodowego, dlatego też w maju 2022 roku sprzedał dom i uznał, że nie ma obowiązku zapłaty podatku z tego tytułu w jego przypadku. Pan Jan błędnie liczył termin określony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i przyjął, że 5-letni termin upłynął w lutym 2017 roku. W jego przypadku sprzedaż domu bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego byłaby możliwa, jeśli miałaby miejsce po 31 grudnia 2022 roku. Z uwagi na to, że zbycie domu miało miejsce wcześniej, to pan Jan musi zapłacić podatek od sprzedaży domu.

Od kiedy liczyć datę nabycia na potrzeby podatku dochodowego w przypadku nieruchomości otrzymanej w spadku?

Należy pamiętać o wyjątkach dotyczących opodatkowania w przypadku nabycia praw w drodze dziedziczenia. 

Przykład 3. 
Pani Helena w październiku 2020 roku kupiła mieszkanie. W listopadzie 2022 roku kobieta zmarła, a mieszkanie odziedziczył jej syn – pan Jakub Kowalski. Pan Jakub ma swój własny dom i nie potrzebował mieszkania, dlatego zdecydował się na jego sprzedaż. Z uwagi na atrakcyjną cenę szybko znalazł się nabywca mieszkania, dlatego w styczniu 2023 roku doszło do sprzedaży mieszkania. W takiej sytuacji z uwagi na to, że nie upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, pan Jakub będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży tej nieruchomości.

Przykład 4.
Pan Władysław w czerwcu 1994 roku kupił działkę. W styczniu 2022 roku mężczyzna zmarł. Cały spadek po panu Władysławie, w którego skład wchodziła działka, nabyła jego córka – pani Mariola. Z uwagi na to, że od momentu nabycia działki przez spadkodawcę upłynęło ponad 5 lat, pani Mariola nie będzie musiała zapłacić podatku od sprzedaży tej nieruchomości. 

Od kiedy liczyć datę nabycia na potrzeby podatku dochodowego w przypadku nieruchomości nabytej do majątku wspólnego?

Innym przewidzianym w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyjątkiem jest sytuacja odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, lub nabytych do majątku wspólnego małżonków nieruchomości bądź ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, kiedy okres 5 lat od momentu, kiedy nastąpiło nabycie lub wybudowanie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Przykład 5.
Pani Helena i pan Jan pozostają w ustroju wspólności majątkowej. W październiku 2020 roku małżonkowie kupili dom. W lutym 2022 roku ustanowili oni u notariusza rozdzielność majątkową, a we wrześniu wystawili dom na sprzedaż. W takim wypadku z uwagi na to, że nie upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, konieczne jest odprowadzenie podatku od sprzedaży domu.

Przykład 6.
Pani Joanna i pan Michał, pozostając w ustroju wspólności majątkowej, w 1997 roku nabyli mieszkanie w Lublinie. W październiku 2015 roku sąd ustanowił między nimi rozdzielność majątkową. Wobec faktu, że upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, w przypadku zbycia mieszkania przez małżonków nie zaistnieje konieczność zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży tej nieruchomości.

Dział spadku a data nabycia nieruchomości na potrzeby podatku dochodowego w przypadku sprzedaży nieruchomości 

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku. 

Przykład 7. 
Pani Helena w lutym 2000 roku kupiła działkę. W lipcu 2008 roku kobieta zmarła. W spadku po pani Helenie jej synowie – pan Jakub, pan Jan i pan Rafał – każdy w udziale wynoszącym ⅓ odziedziczyli wskazaną działkę oraz oszczędności. W 2009 roku doszło do sądowego stwierdzenia nabycia spadku, ale dopiero w 2019 roku bracia dokonali notarialnego działu spadku. Pan Jan i pan Jakub otrzymali na skutek działu spadku oszczędności pozostawione przez panią Helenę i dopłaty, a pan Rafał otrzymał na wyłączną własność działkę zakupioną przez matkę. W 2021 roku pan Rafał zdecydował się sprzedać działkę. Wartość ceny sprzedaży odpowiadająca udziałowi otrzymanemu w spadku, tj. ⅓ nie będzie podlegała opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 lat od daty nabycia jej przez spadkodawczynię, jednak pozostała część nabyta w drodze działu spadku będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ nie upłynął jeszcze 5-letni termin od jej nabycia przez pana Rafała, które miało miejsce z chwilą działu spadku.

Wysokość podatku dochodowego a sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia

Podatek dochodowy we wszystkich przypadkach zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. 

Podstawą obliczenia podatku jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości bądź praw.

Dochód z tytułu każdego odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw ustala się u każdej ze stron umowy na powyższych zasadach.

Przykład 8. 
Pani Helena kupiła dom za kwotę 500 000 zł. Po 3 latach zdecydowała się sprzedać ten dom za kwotę 700 000 zł. Podatek wyniesie 19% z kwoty 200 000 zł, czyli 38 000 zł.

Zwolnienia od podatku dochodowego a sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują także zwolnienia od podatku. 

Ze zwolnienia od podatku dochodowego korzysta przychód ze sprzedaży nieruchomości, który zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe. Jeśli na cele mieszkaniowe przeznaczona będzie część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, wówczas podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Definicja „własnych celów mieszkaniowych” zawarta została w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Przykład 9. 
W 2021 roku pan Andrzej otrzymał w spadku działkę budowlaną, którą jego matka – pani Janina nabyła w 2018 roku. Mężczyzna chce zbyć tę nieruchomość za kwotę 200 000 zł. Środki pozyskane ze sprzedaży chciałby przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego w 2007 roku, w którym zamieszkuje z żoną i dziećmi. W myśl przywoływanych rozwiązań pan Andrzej nie będzie miał obowiązku zapłaty podatku dochodowego w takiej sytuacji. 

Wydatki na własne cele mieszkaniowe obejmujące spłatę dotyczą zobowiązań zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Wykazanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat od jej nabycia

Podatnik będzie musiał złożyć korektę zeznania PIT-39 i zapłacić podatek PIT wraz z odsetkami za zwłokę, gdy w złożonym zeznaniu wykazał dochody zwolnione z opodatkowania, a nie spełnił warunków zwolnienia określonych w ustawie.

W przypadku zbycia nieruchomości i praw dowód ustala się według następującego wzoru: (przychód − koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne = dochód.

Dochód zwolniony z opodatkowania oblicza się według następującego wzoru:

(dochód × wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony.

Podstawę opodatkowania wylicza się według następującego wzoru:

dochód − dochód zwolniony = podstawa obliczenia podatku.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości, której zakup został sfinansowany z kredytu, nie rodzi obowiązku zapłaty podatku, nawet w przypadku jej zbycia przed upływem 5 lat, kiedy przychód uzyskany z tej sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na spłatę kredytu. Podobnie w przypadku otrzymania nieruchomości np. w spadku, w przypadku jej sprzedaży przed upływem 5-letniego terminu, licząc od dnia nabycia ustalonego w zależności od sposobu nabycia nieruchomości, przeznaczenie całości środków ze sprzedaży na spłatę kredytu oznacza, że nie ma obowiązku opodatkowania tych środków.