Poradnik Pracownika

Czym się różni zadatek od zaliczki przykładowo w umowie sprzedaży?

Ciągle słyszy się o tym, że na poczet umowy wpłacana jest zaliczka albo zadatek. Często te pojęcia, nieświadomie, są używane zamiennie. Czy jednak oznaczają to samo? Czy te instytucje są w zasadzie jedną? Już z samego tytułu artykułu wynika, że tak nie jest. Celem będzie wykazanie, czym się różni zadatek od zaliczki, a także, w jaki sposób wskazać w umowie zadatek lub zaliczkę i o czym należy pamiętać, stosując te instytucje.

Co to jest zadatek?

Zadatek to zastrzeżenie umowne, które jest uregulowane w Kodeksie cywilnym – w art. 394 tej ustawy.

Zadatek ma na celu zwiększenie prawdopodobieństwa, że umowa zostanie wykonana zgodnie z jej treścią.

Zadatek oznacza sumę pieniężną lub rzecz dane przy zawarciu umowy. Drugim znaczeniem tego słowa jest postanowienie umowne, w którym zastrzeżono wydanie pieniędzy lub rzeczy.

Jest to instytucja fakultatywna – zachowek nie musi być uregulowany w każdej umowie, co więcej, brak jest umów, w których musi być on wskazany.

Przedmiotem zadatku może być:

  • suma pieniężna;
  • rzecz oznaczona co do gatunku;
  • rzecz oznaczona co do tożsamości.

W praktyce przedmiot zadatku ma wartość niższą od świadczeń przewidzianych w umowie.

Przykład 1.

Pan Konrad sprzedaje swoje mieszkanie pani Iwonie za kwotę 500 000 zł. Przed sprzedażą nieruchomości strony zawarły umowę przedwstępną u notariusza. Na podstawie umowy przedwstępnej kupująca zobowiązała się do zapłaty zadatku w kwocie 20 000 zł.

W umowie należy określić także termin zapłaty zadatku. Nie musi to mieć miejsca w momencie zawierania umowy czy umowy przedwstępnej, ale powinien być zachowany ścisły związek czasowy z tą chwilą.

Przykład 2.

Pan Konrad i Pani Iwona umówili się na wpłatę zadatku w terminie 2 dni od daty podpisania umowy przedwstępnej. Pani Iwona wpłaci go na numer rachunku sprzedającego.

Skutkiem wręczenia zadatku jest powstanie dla każdej ze stron uprawnienia do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego, przy czym uprawnienie to przysługuje na wypadek niewykonania zobowiązania przez drugą stronę. Przez zastrzeżenie zadatku nie ma obowiązku wyznaczania żadnych terminów w celu umożliwienia drugiej stronie spełnienia świadczenia. Strony mogą jednak oczywiście umownie przewidzieć wyznaczenie terminu dodatkowego.

Skutkiem takiego odstąpienia jest:

  • zachowanie zadatku przez stronę, która go otrzymała;

Przykład 3.

Pani Iwona odstąpiła od umowy sprzedaży, ponieważ nie otrzymała kredytu. Z tego względu sprzedający – pan Konrad – może zachować dany przez nią zadatek. 

  • uprawnienie do żądania podwójnej wartości zadatku przez stronę, która go dała.

Przykład 4.

Pan Konrad oświadczył pani Iwonie, że odstępuje od zawartej z nią umowy, ponieważ znalazł innego kupującego, który zaoferował kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej. W takiej sytuacji pani Iwona może domagać się zwrotu 40 000 zł – podwójnej wysokości zadatku. Sprzedający będzie zobowiązany do zwrócenia podwójnej kwoty otrzymanego uprzednio zadatku.

Warto jednak pamiętać, że odstąpienie od umowy upoważniające do żądania zwrotu dwukrotności świadczenia lub do zatrzymania zadatku przez stronę, która go otrzymała, musi wynikać z:

  • zawinionej niemożliwości świadczenia;
  • zwłoki strony zobowiązanej;
  • odmowy przyjęcia świadczenia z tego powodu, że z winy drugiej strony nie odpowiada ono umowie.

Takie skutki nie nastąpią jednak, jeśli niewykonanie umowy jest wynikiem opóźnienia lub okolicznościami, za które strona nie ponosi odpowiedzialności. Oczywiście umowa może regulować to w odmienny sposób.

Prawidłowe wykonanie umowy ma ten skutek, że wysokość zadatku zalicza się na poczet ceny, wynagrodzenia czy innego, zastrzeżonego w umowie świadczenia.

Jeżeli zadatek i świadczenie byłyby różnego rodzaju, zadatek należy zwrócić – na przykład, gdy przedmiotem umowy jest wydanie towaru, a uprzednio dano zadatek w pieniądzu.

Co to jest zaliczka?

Zaliczka nie jest uregulowana w żadnej ustawie ani kodeksie. Jest to zatem zdecydowanie mniej sformalizowana instytucja niż zadatek.

Zaliczka to również forma zabezpieczenia wykonania umowy – jedna ze stron wręcza ją drugiej, zazwyczaj kupujący lub zamawiający daje zaliczkę sprzedawcy lub wykonującemu zlecenie.

Nie jest ona, jak zadatek, gwarantem prawidłowego wykonania łączącej strony umowy. Każda ze stron może bowiem wycofać się z umowy bez negatywnych konsekwencji finansowych.

Niewykonanie umowy przez którąkolwiek ze stron sprawi, że zaliczka wróci do osoby, która ją dała, w takiej samej wysokości, niezależnie od tego, która ze stron wycofa się z umowy – kupujący, sprzedawca, a także bez względu na to, z jakich powodów.

Jeśli dojdzie do zawarcia umowy, najczęściej zaliczka będzie zaliczana na poczet ceny, wynagrodzenia czy innego zastrzeżonego w umowie świadczenia.

Zaliczka najczęściej przybiera bowiem formę pieniężną i stanowi ułamek wartości świadczenia głównego.

Przykłady zastrzeżeń umownych

ZADATEK:

  • Kupujący tytułem zadatku wpłaci w formie gotówkowej w dniu zawarcia umowy przedwstępnej do rąk sprzedającego kwotę 20 000 zł.
  • Zadatek, w przypadku zrealizowania umowy, zaliczać się będzie na poczet ceny sprzedaży.
  • W przypadku odstąpienia od umowy przez sprzedającego kupujący będzie mógł żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
  • W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zatrzyma dany mu zadatek w całości.
  • Obowiązek zwrotu zadatku lub możliwość żądania zadatku w podwójnej wysokości odpada w przypadku uzyskania odmownej decyzji kredytowej przez kupującego w 4 bankach, a także z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron.

ZALICZKA:

  • Kupujący tytułem zaliczki wpłaci, w formie gotówkowej, w dniu zawarcia umowy przedwstępnej do rąk sprzedającego kwotę 20 000 zł.
  • Zaliczka, w przypadku zrealizowania umowy, zaliczać się będzie na poczet ceny sprzedaży.
  • W przypadku odstąpienia od umowy przez sprzedającego, zwróci on zaliczkę kupującemu, w terminie 2 dni od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, na numer rachunku bankowego: XX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX prowadzony przez Bank Y.
  • W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu zaliczkę  w terminie 2 dni od dnia doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, na numer rachunku bankowego: YY YYYY YYYY YYYY YYYY YYYY YYYY prowadzony przez Bank X.

Czym się różni zadatek od zaliczki

ZADATEK

ZALICZKA

uregulowany w Kodeksie cywilnym;

nieuregulowane ustawowo;

fakultatywne;

fakultatywne;

zadatek może przepadać albo może dojść do możliwości żądania zwrotu jego dwukrotności przez osobę, która go dała, zależnie od przyczyny i osoby odstępującej od umowy;

zwracana w wysokości, w której ją pobrano, niezależnie od przyczyn niedojścia umowy do skutku;

ma na celu zwiększenie prawdopodobieństwa realizacji umowy;

nie jest gwarantem prawidłowego wykonania umowy;

zalicza się na wysokość świadczenia w przypadku wykonania umowy;

zalicza się na wysokość świadczenia w przypadku wykonania umowy;

stanowi ułamek wartości świadczenia głównego.

stanowi ułamek wartości świadczenia głównego.

Strzałka