Nowy Ład czyli budowa domu bez pozwolenia

Polski Ład wprowadza wiele zmian w przepisach powszechnie obowiązujących na terenie kraju. Dotyczy to zarówno sfery podatkowej, socjalnej, jak i prawa budowlanego, gdzie wprowadzona została budowa domu bez pozwolenia. Od kiedy będzie można z niej skorzystać? Jak będzie wyglądała procedura? Odpowiedź poniżej.

Zmiana przepisów ustawy – Prawo budowlane

Możliwość budowy domu bez pozwolenia wynika z Ustawy z dnia 17 września 2021 roku o zmianie przepisów ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Zmiany wchodzą w życie 3 stycznia 2022 roku.

Budowa domu bez pozwolenia do 70 m²

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a znowelizowanej ustawy – Prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Warunki, jakie będzie należało spełnić, aby wznieść budynek:

1. powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m²;
2. budynek musi być wolnostojący i nie może mieć więcej niż dwóch kondygnacji;
3. obszar oddziaływania w całości mieści się na działce, na której został zaprojektowany;
4. budowę realizujesz w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zgłoszenie planowanej budowy

Zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;
2. odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb;
3. pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgodnie z art. 72 ust. 3 Ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;
4. projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane w przypadku:
1. budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 9, 23 i 30, oraz
2. instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. e;
5. projekt zagospodarowania działki lub terenu wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane, w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 27 i 28;
6. w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a – oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 Ustawy z dnia 6 czerwca 1997 roku – Kodeks karny; składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;
7. oświadczenie inwestora, że:
1. przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,
2. dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna

– w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a – dom mieszkalny do 70 m2.

Co istotne, do art. 30 ustawy – Prawo budowlane dodany został ust. 5j: „Do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, przepisów ust. 4b zdanie drugie, ust. 5 zdanie drugie i trzecie, ust. 5aa, 5c, 5d i 6–7 nie stosuje się”.

Powyższe przepisy dotyczą:

1. ust. 4b zdanie drugie: weryfikacji przez organ architektoniczny spełnienia wymogów zgłoszenia;
2. ust. 5 zdanie drugie i trzecie: złożenia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej;
3. ust. 5aa: wydania zaświadczenia o braku sprzeciwu;
4. ust. 5c, 5c: uzupełnienia przedłożonych dokumentów;
5. ust. 6–7: warunki złożenia sprzeciwu i nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu.

Już z powyższego wynika, że procedura budowy domu do 70 m² bez pozwolenia została uproszczona do absolutnego minimum. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez inwestora budowy. Będzie można do niej przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia.

Wobec tej uproszczonej procedury jedynymi warunkami, jakie będzie musiała spełnić osoba decydująca się na skorzystanie z możliwości budowy domu do 70 m² bez pozwolenia, jest:

1. prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2. doręczenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenia wraz z projektem budowlanym;
3. zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Po zakończeniu inwestycji, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a znowelizowanej ustawy – Prawo budowlane, dla której nie ustanowiono kierownika budowy, obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 i ust. 1a, nie stosuje się, z tym że inwestor jest obowiązany dołączyć do takiego zawiadomienia oświadczenie o:

1. dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1;
2. zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.

Z wprowadzanych zmian w ustawie – Prawo budowlane wynika, że większość formalności po stronie inwestora opiera się na oświadczeniach samego inwestora, bez ich weryfikacji przez organ architektoniczno-budowlany.

Warto również pamiętać, że znowelizowana ustawa nie przewiduje konieczności ustanowienia kierownika budowy, co oznacza, że za jej przebieg odpowiada inwestor – np. za niezabezpieczenie terenu budowy, wypadki na budowie.

Poza tym ustawa w sposób jasny określa, że dom ma zaspokajać „własne potrzeby mieszkaniowe”, a oświadczenie złożone wraz ze zgłoszeniem zostaje złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 Ustawy z dnia 6 czerwca 1997 roku – Kodeks karny. Wynika z tego, że dom nie będzie mógł być wykorzystywany w celach komercyjnych.