Poradnik Pracownika

Mieszkanie bez wkładu własnego - czy jest możliwe?

Wraz z przedstawieniem przez partię rządzącą koncepcji określanej mianem Polskiego Ładu pojawiła się propozycja mieszkań bez wkładu własnego. Jak w praktyce ma funkcjonować oferowane wsparcie dla obywateli w postaci możliwości nabycia mieszkania bez wkładu własnego? Czy mieszkanie bez wkładu własnego jest możliwe? Wyjaśniamy!

Mieszkanie z wkładem własnym

Aktualnie osoba chcąca zakupić własne mieszkanie lub sfinansować budowę domu, w celu pozyskania kredytu musi dysponować wkładem własnym. Wedle rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny powinien wynosić 20% kwoty udzielonego kredytu. Oczywiście może wynosić więcej, co pozwala obniżyć koszty kredytu na sfinansowanie nieruchomości. W praktyce zdarza się, że banki pozwalają na to, aby kredytobiorca wniósł mniejszy wkład, ale nie mniejszy niż 10% pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. W dzisiejszych czasach uzyskanie kredytu bez wkładu własnego nie byłoby możliwe.

Przykład 1.

Pan Jan chce zakupić mieszkanie o wartości 550 tys. zł. Dysponuje kwotą 100 tys. zł, która mogłaby stanowić wkład własny. Jest ona mniejsza niż wymagane 20% wkładu, który wynosiłby 110 tys. zł, dlatego bank może wyrazić zgodę na wniesienie mniejszego niż wymagany wkład pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia. Gdyby pan Jan dysponował jeszcze mniejszą kwotą, np. 45 tys. zł, jego wkład byłby za niski, bo nie wynosiłby nawet wymaganych 10%.

Mieszkanie bez wkładu własnego

Wedle przyjętej koncepcji program „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest możliwością sfinansowania zakupu własnej nieruchomości dla osób, które chcą kupić mieszkanie, zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny, ale które nie nie mają środków na wkład własny.

Możliwość skorzystania z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” i zakup własnej nieruchomości bez wkładu własnego jest możliwe w przypadku zakupu pierwszej nieruchomości. Osoby, które będą właścicielami jakiejkolwiek innej nieruchomości, nie mogą skorzystać z oferowanego wsparcia.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” skierowany jest do następujących grup osób:

  • osób, które chcą wybudować dom;
  • osób, które szukają mieszkania na rynku pierwotnym;
  • osób, które szukają mieszkania na rynku wtórnym.

Zgodnie z przepisami gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, kredyt ten może zostać udzielony w celu pokrycia całości albo części wydatków ponoszonych:

  • w związku z budową domu jednorodzinnego, jego wykończeniem;
  • w związku z nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
  • w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego;
  • w związku z nabyciem prawa własności domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem;
  • stanowiących wkład budowlany.

Kto uzyska gwarantowany kredyt mieszkaniowy?

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony, jeżeli:

  • osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie mają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej,
  • osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie udzielono innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.

A ponadto także wówczas gdy:

  • w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi dwoje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m2;
  • w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi troje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 75 m2;
  • w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi czworo dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 90 m2;
  • w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi pięcioro albo więcej dzieci, a  osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony kredytobiorcy prowadzącemu gospodarstwo domowe na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej albo poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, posiadającemu obywatelstwo polskie albo nieposiadającemu obywatelstwa polskiego i prowadzącemu gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest mu udzielany wspólnie z tą osobą. Przy czym pod pojęciem gospodarstwa domowego należy rozumieć gospodarstwo domowe prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną albo wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską bądź opieką prawną.

Inne ograniczenia co do beneficjentów programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”

Prezentując założenia programu, wskazywano, że beneficjentami programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” będą mogły być osoby w wieku od 20 do 40 lat, posiadające zdolność kredytową. Wskazywano również na przewidywane dodatkowe kryteria co do beneficjentów. O kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego miały móc ubiegać się:

  • osoby pozostające w związku małżeńskim;
  • osoby samotnie wychowujące co najmniej jedno dziecko;
  • osoby z niepełnosprawnością, mające orzeczenie o całkowitej niepełnosprawności lub znacznym stopniu niepełnosprawności.

Na ten moment wymogi te nie zostały zawarte w ustawie.

Ograniczenia co do zakupu mieszkania bez wkładu własnego

W założeniach programu przewidziano ograniczenia dotyczące metrażu nieruchomości, ponieważ nieruchomości mogące być kupionymi bez wkładu własnego, nie mogą przekraczać ustalonego limitu ceny za 1 m2. Limit ten jest zależny od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego oraz lokalizacji.

Zgodnie z założeniami programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje wkład własny w wysokości do 100 tys. zł stanowiący do 20% wartości nieruchomości. Wysokość gwarancji jest ograniczona kwotowo, a to będzie miało przełożenie na określanie wysokości całego zobowiązania kredytowego.

Opłata prowizyjna

W przepisach zawarto zapis dotyczący tego, że z  tytułu udzielenia gwarancji Bank Gospodarstwa Krajowego będzie pobierać od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1,0% objętej tą gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, a wniesienie opłaty prowizyjnej ma być warunkiem udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
W świetle powyższych założeń osoby, których do tej pory nie było stać na wyłożenie własnego kapitału i zakup mieszkania, będą mogły zaciągnąć kredyt hipoteczny. Gwarantowana kwota wkładu własnego w wysokości do 100 tys. zł umożliwi zakup wymarzonego mieszkania lub domu o wartości nawet kilkuset tysięcy zł.

Ulgi w spłacie kredytu

Beneficjenci programu będą mogli liczyć na pomoc w spłacie zobowiązania w wypadku powiększenia się rodziny, czyli w związku z narodzinami kolejnych dzieci.

Bank Gospodarstwa Krajowego może jednorazowo pokryć część kredytu w związku z  urodzeniem się dziecka. Będzie to następowało poprzez tzw. Bon Plus. Spłata kredytu będzie wynosić odpowiednio:

  • 20 tys. zł w przypadku urodzenia się drugiego dziecka;
  • 60 tys. zł w przypadku urodzenia się trzeciego lub kolejnego dziecka.

Rodziny wielodzietne lub korzystające z mieszkalnictwa społecznego będą mogły otrzymać dofinansowanie do 160 tys. zł.

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym

Zgodnie z przyjętymi założeniami gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest udzielany:

  • bez wymagań w zakresie minimalnej wysokości wkładu własnego kredytobiorcy,
  • w walucie polskiej,
  • na okres co najmniej 15 lat.
Przy czym gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony do dnia 31 grudnia 2030 roku. Kredyt ma być udzielany przez banki przystępujące do programu na podstawie umowy zawartej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Nadto ustawa ma zawierać mechanizmy, które mają ograniczać ryzyko wzrostu cen nieruchomości, a będą nimi określenie maksymalnego limitu ceny w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania oraz upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć w drodze rozporządzenia wysokość współczynników wpływających na ustawowe limity cenowe.

W ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym przewidziano także podstawy do utworzenia BGK Rządowego Funduszu Mieszkaniowego.

Należy wspomnieć również o ograniczeniach lokalu nabytego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jak wynika z ustawy do czasu wygaśnięcia gwarancji lokal mieszkalny, którego prawo własności nabyto lub dom jednorodzinny, którego prawo własności nabyto albo który wybudowano z wykorzystaniem środków z gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.

Przewidywane maksymalne limity środków, jakie z budżetu państwa będą przekazywane do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego na cele ustawowe, przedstawiają się następująco:

  • w 2022 roku – 100 mln zł;
  • w 2023 roku – 200 mln zł;
  • w 2024 roku – 500 mln zł;
  • w 2025 roku – 700 mln zł;
  • w 2026 roku – 900 mln zł;
  • w 2027 roku – 1,2 mld zł;
  • w 2028 roku – 1,4 mld zł;
  • w 2029 roku – 1 mld 650 mln zł;
  • w 2030 roku – 1 mld 850 mln zł;
  • w 2031 roku – 2 mld zł;
  • w 2032 roku – 2 mld 150 mln zł.

Strzałka