Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Należy podkreślić, że 1 lipca 2021 roku regulacje dotyczące ubiegania się o pozwolenie na budowę uległy zmianom. Jak obecnie wygląda ta procedura – podstawowe zagadnienia w tym zakresie przedstawiamy w tym artykule.

Pozwolenie na budowę – informacje ogólne

Kwestie dotyczące ubiegania się o pozwolenie na budowę zostały uregulowane w przepisach Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, zwanej dalej „Prawem budowlanym” oraz w aktach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy.

W myśl art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Przypadki, w których pozwolenie na budowę nie jest wymagane (należy natomiast posiadać zgłoszenie) wskazano w art. 29-31 Prawa budowlanego.

Postępowanie w sprawie składania wniosku o pozwolenie na budowę

Krok 1.

W pierwszej kolejności trzeba przygotować wniosek o pozwolenie na budowę. Wzór takiego wniosku – oznaczonego symbolem PB-1 – określono w załączniku do Rozporządzenia Ministra Rozwoju Pracy i Technologii z dnia 26 lutego 2021 roku w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o pozwolenie na budowę. Wniosek o pozwolenie na budowę składa się w:

• postaci papierowej,
• formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem adresu elektronicznego udostępnionego przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Biuletynie Informacji Publicznej.

Złożenie wniosku może nastąpić w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim, urzędzie dzielnicowym miasta stołecznego Warszawy, urzędach miast na prawach powiatu.

Obecnie przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę można skorzystać z pośrednictwa portalu e-Budownictwo.

Wniosek o pozwolenie na budowę powinien zawierać po 3 egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego – ​wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów. Ponadto do wniosku, o którym mowa, dołącza się:

1. oświadczenie wnioskodawcy o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2. decyzję w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli takowa jest wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
3. pozwolenia na wznoszenie lub wykorzystywanie sztucznych wysp, konstrukcji i urządzeń w polskich obszarach morskich, układanie i utrzymywanie kabli lub rurociągów na obszarach morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego oraz układanie i utrzymywanie kabli bądź rurociągów w wyłącznej strefie ekonomicznej, jeżeli są one wymagane.

Dodatkowe dokumenty należy załączyć w przypadku:

• obiektów zakładów górniczych oraz obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych,
• drogi w transeuropejskiej sieci drogowej,
• instalacji radiokomunikacyjnych.

Jeżeli wymaga tego miejscowy plan rewitalizacji, do wniosku dołącza się umowę urbanistyczną.

Wymagane jest ponadto załączenie oświadczenia projektanta dotyczącego możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o treści: „Jestem świadomy(-a) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany powinien być zaopatrzony w poniższe dokumenty:

• kopię decyzji w sprawie nadania projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagana, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt;
• kopię zaświadczenia dotyczącego wpisu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego aktualnego na dzień opracowania projektu – w przypadku projektanta oraz sprawdzenia projektu – w przypadku projektanta sprawdzającego;
• oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i aktualną wiedzą techniczną.

Jeżeli zaplanowane roboty budowlane będą usytuowane przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, to wymagane jest złożenie – odpowiednio:

• pozwolenia na realizację robót budowlanych przy zabytku,
• pozwolenia na wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku.

Krok 2.

Po złożeniu wniosku właściwy urząd zweryfikuje, czy wniosek jest kompletny. W razie stwierdzenia braków urząd wezwie wnioskodawcę do ich usunięcia w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia otrzymania wezwania. W przypadku nieusunięcia braków we wniosku urząd pozostawi go bez rozpatrzenia. Jeżeli dokumentacja jest niekompletna, urząd wezwie do jej uzupełnienia w terminie 14 dni od złożenia wniosku. Należy także wnieść opłatę skarbową za wydanie pozwolenia na budowę. Brak uiszczenia tej należności skutkować będzie wezwaniem do zapłaty w terminie od 7 do 14 dni. Jeśli wnioskodawca nie dokona płatności, urząd zwraca mu wniosek.

Krok 3.

Na kolejnym etapie urząd ustali strony postępowania administracyjnego, ponieważ w określonych przypadkach sprawa może dotyczyć więcej niż jednego podmiotu. Mogą to być np. zarządcy nieruchomości znajdujących się na obszarze oddziaływania obiektu, który jest objęty wnioskiem na budowę. Urząd jest uprawniony do określenia zarówno obszaru oddziaływania, jak i stron postępowania.

Po ustaleniu stron urząd wysyła zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego. Zawiadomienie może też być zrealizowane w innej formie, przyjętej na danym obszarze, np. przez wywieszenie obwieszczenia lub zamówienie komunikatu w lokalnych mediach. Po upływie 14 dni od dnia publikacji obwieszczenia uważa się, że strony biorące udział w postępowaniu zostały poinformowane. O wybranej formie publikacji urząd musi uprzednio pisemnie powiadomić zainteresowane strony.

Krok 4.

Dla wydania decyzji o pozwoleniu na budowę konieczna jest merytoryczna ocena urzędu. Polega to na sprawdzeniu:

• zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
• wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji dotyczącej środowiskowych uwarunkowań,
• ustaleniami uchwały o określeniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
• zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym z unormowaniami techniczno-budowlanymi;
• kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego; urząd sprawdzi, czy dołączono:
• wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia,
• informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
• kopię zaświadczenia o wpisie do centralnego rejestru potwierdzającego możliwość wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie,
• oświadczenia projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej oraz oświadczenie projektanta, posiadającego uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności – w przypadku instalacji radiokomunikacyjnych;
• posiadania przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualności zaświadczenia.

Krok 5.

Ponieważ wniosek o pozwolenie na budowę toczy się w trybie administracyjnym, wydanie decyzji o zgodzie na budowę następuje zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego. Decyzja może obejmować dodatkowe postanowienia, takie jak np. określenie czasu użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych czy wskazanie szczegółowych wymagań dotyczących nadzoru na budowie. Czy zalecenia te zostaną wydane – zależy od urzędu.

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest wydawana z 1 egzemplarzem projektu budowlanego. Drugi egzemplarz tego projektu jest przekazywany nadzorowi budowlanemu, trzeci zaś pozostaje w urzędzie, który wydał pozwolenie na budowę.

Decyzja o pozwoleniu na budowę może być odebrana osobiście lub przez pełnomocnika wnioskodawcy. Może być również dostarczona drogą pocztową.

Krok 6.

Urząd powinien wydać decyzję w sprawie wydania pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku w tej sprawie. W przypadku inwestycji kolejowej termin ten wynosi 45 dni, natomiast w odniesieniu do realizacji inwestycji zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją MON, służących bezpieczeństwu i obronności państwa jest to 30 dni od dnia złożenia wniosku.

Przekroczenie tych terminów skutkuje tym, że organ wyższego szczebla wymierza danemu urzędowi karę, w drodze postanowienia, w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Kiedy pozwolenie na budowę nie zostanie wydane?

Istnieją 3 przypadki, w których urząd będzie zmuszony odmówić wydania pozwolenia na budowę, mianowicie nastąpi to, gdy:

• wnioskodawca rozpoczął wykonywanie robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę;
• wnioskodawca nie uzupełnił braków w dokumentacji albo w dokumentach stanowiących załączniki do wniosku;
• na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, usytuowany jest obiekt budowlany objęty ostateczną decyzją o nakazie rozbiórki.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę krok po kroku – podsumowanie

W obecnym stanie prawnym uzyskanie pozwolenia na budowę jest stosunkowo łatwe w realizacji, zwłaszcza że można skorzystać z drogi elektronicznej. Mimo licznych ułatwień w tym zakresie nadal jest niezbędne zgromadzenie wymaganej dokumentacji. W zależności od konkretnego przypadku może powstać konieczność dołączenia dodatkowych dokumentów. W powyższym tekście przedstawiono procedurę standardową ubiegania się o pozwolenie na budowę. Odrębnie trzeba potraktować projekt architektoniczny, który sam w sobie jest skomplikowanym, specjalistycznym dokumentem. Istnieją ponadto różnorodne wymogi wynikające z przepisów o ochronie środowiska, które na poszczególnych etapach projektowania należy uwzględnić.