Poradnik Pracownika

Dożywotnia służebność mieszkania - czym jest i jak ją ustanowić?

Nieruchomości mogą być obciążane nie tylko hipotekami, ale także innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Wśród nich dużą grupę stanowią służebności, na czele ze służebnością mieszkania. Czym jest to prawo, kiedy można je ustanowić i kto z niego skorzysta najbardziej? Z artykułu dowiedz się na czym polega dożywotnia służebność mieszkania.

Ograniczone prawa rzeczowe

Kodeks cywilny dzieli prawa rzeczowe na własność, ograniczone prawa rzeczowe oraz użytkowanie wieczyste. W ramach tej drugiej kategorii możemy wyróżnić liczne prawa, które w swej treści są najbardziej zbliżone do prawa własności, choć oczywiście nigdy nie powinny być z nią utożsamiane.

Służebności, zarówno te osobiste, jak i gruntowe, należą do ograniczonych praw rzeczowych – zgodnie z nazwą mogą być przypisane do konkretnej nieruchomości gruntowej lub do oznaczonej osoby (określanej mianem uprawnionego z tytułu służebności lub służebnikiem). Pamiętajmy, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, nie można jej zbyć (sprzedać, darować, zapisać w spadku), ani przenieść uprawnienia do jej wykonywania. Jedną z najbardziej powszechnych służebności spotykanych w Polsce jest służebność mieszkania – należy ona do kategorii służebności osobistych.

Czym jest służebność mieszkania?

Zgodnie z treścią art. 301 kc mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, które przypisujemy oznaczonej z imienia i nazwiska osobie. Uprawniony do jej wykorzystywania zyskuje prawo do lokalu mieszkalnego, pomimo że nie jest jego właścicielem. Służebność ta jest trochę podobna do umowy najmu, choć w rzeczywistości gwarantuje uprawnionemu znaczne szersze uprawnienia.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

Wyrok SN z 23 listopada 2018 roku (sygn. akt II CSK 682/17)

„Istotną cechą służebności osobistych, różniącą ją od służebności gruntowych, jest ta, że powinna ona przynosić korzyści osobie fizycznej, polegające na zaspokojeniu potrzeb uprawnionego. Do ochrony tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że służebność mieszkania wiąże się z uprawnieniem do władania nieruchomością w oznaczonym zakresie, a zatem może on być pozbawiony tego władztwa, a jego prawo może być w inny sposób naruszone. Korzystanie z cudzej nieruchomości w ramach służebności mieszkania posiada obiektywną i wymierną wartość ekonomiczną. Nie ma znaczenia dla określenia takiej jego istoty nieodpłatność ustanowienia służebności mieszkania i brak obowiązku zapłaty za wykonywanie jej ani niezbywalność. Roszczenia związane z ustanowioną służebnością mieszkania mają majątkowy charakter, ponieważ taki charakter ma to ograniczone prawo rzeczowe, a jego realizacja wpływa bezpośrednio na stosunki majątkowe stron”.

Służebnik zyskuje prawo do zamieszkiwania w danej nieruchomości – może z niej korzystać w całości lub tylko z oznaczonych pomieszczeń. Dokładna treść służebności mieszkania decyduje o zakresie uprawnień danej osoby.

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Ustanowienie służebności mieszkania musi nastąpić poprzez zawarcie odpowiedniej umowy. Właściciel nieruchomości wyraża zgodę na ustanowienie tego ograniczonego prawa rzeczowego w formie aktu notarialnego. Następnie dokonywany jest wpis do księgi wieczystej nieruchomości, tak by prawa służebnika były wpisane do rejestru mieszkania.

Służebność może mieć charakter zarówno odpłatny, jak i nieodpłatny. W tym pierwszym przypadku służebnik jest zobowiązany do zapłaty odpowiedniej kwoty pieniężnej dla właściciela nieruchomości – jednorazowej, rocznej lub okresowej. Ostateczną decyzję o wysokości opłaty oraz formie jej uiszczenia podejmują strony przyszłej umowy. W przypadku służebności nieodpłatnej służebnik nie musi obawiać się żadnych opłat – korzysta z mieszkania za darmo, ew. wraz z koniecznością opłacania standardowych opłat za lokal (czynsz, media itd.).

Ustanowienie służebności mieszkania wymaga wizyty w kancelarii notarialnej. Stroną tej czynności jest właściciel nieruchomości, stąd nie jest wymagana obecność przyszłego służebnika. Obciążany służebnością musi zabrać ze sobą na czynność dowód tożsamości (dowód osobisty lub paszport), dane służebnika, dane nieruchomości (w tym numer jej księgi wieczystej) oraz informację, czy służebność będzie miała charakter odpłatny, czy też darmowy.

Wysokość wynagrodzenia notariusza za sporządzenie odpowiedniej umowy jest uzależniona od wartości ustanawianej służebności mieszkania – w przypadku służebności nieodpłatnej trzeba również podać jej wartość. Dla ustalenia wartości służebności należy przyjąć, zgodnie z art. 13 ust. 3 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn, roczną wartość służebności w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością (czyli 4% wartości przekazanego mieszkania). W przypadku ustanowienia służebności osobistej mieszkania dożywotnio tak określoną, roczną wartość służebności należy dodatkowo pomnożyć (art. 13 ust. 1 pkt 2) przez 10 lat. Pamiętajmy, że służebność mieszkania może być udzielona na określony czas lub dożywotnio.

Po ustaleniu wartości służebności mieszkania, notariusz może wskazać swoje maksymalne wynagrodzenie. Maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi od wartości:

  • do 3000 zł – 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł; 
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Kiedy wygasa dożywotnia służebność mieszkania?

Jak wskazuje na to sama nazwa, dożywotnia służebność mieszkania jest ustanawiana na cały okres życia służebnika – kończy się dopiero wraz z chwilą jego śmierci. Powoduje to, że takiej służebności nie możemy wcześniej odwołać. Ustawodawca przewidział jednak, że w praktyce może dojść do różnych sytuacji i pozwala na zamianę tego prawa na dożywotnią rentę. Z takim przypadkiem będziemy mieli do czynienia głównie wtedy, gdy służebnik nie chce lub nie może mieszkać w określonej nieruchomości. Renta jest także dopuszczalna, gdy uprawniony nieprawidłowo korzysta ze swojego prawa, np. zakłóca spokój innym lokatorom lub niszczy mieszkanie.

Zamiana służebności mieszkania na rentę wymaga uzyskania stosownego orzeczenia sądowego, w którym ustalana jest wysokość oraz okresowość tego świadczenia.

Dożywotnia służebność mieszkania – podsumowanie

Służebność mieszkania jest ograniczonym prawem rzeczowym, które pozwala służebnikowi korzystać z danej nieruchomości zgodnie z ustaleniami poczynionymi z jej właścicielem. Ustanowienie służebności wymaga w każdym przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Służebność może zostać ustanowiona czasowo lub dożywotnio. Jeśli zajdzie ta druga okoliczność prawo to trwa aż do śmierci osoby uprawnionej – nie można go wcześniej usunąć, można jednak wnioskować do sądu o zamianę służebności na rentę dla służebnika.

Strzałka