Służebność - kiedy się może przydać i jak ją ustanowić?

Konieczność uregulowania przejazdu przez działkę sąsiada? Położenia rur czy słupów potrzebnych dla sąsiedniej działki? Uregulowaniu takich i innych sytuacji służy służebność. Jak i kiedy ją ustanowić?

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa sprowadza się do tego, że właściciel nieruchomości (zwanej nieruchomością obciążoną) obciąża swój grunt na rzecz właściciela innej nieruchomości (zwanej nieruchomością władnącą) prawem. Treść tego prawa może polegać na tym, że:

• właściciel jednej nieruchomości może korzystać w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości
• właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,
• właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu przysługują względem nieruchomości władnącej w normalnych okolicznościach.

Służebność gruntowa związana jest zatem z nieruchomościami. Zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje zatem, że służebność gruntowa wygasa.

Służebność drogi koniecznej

Najczęściej spotykaną służebnością gruntową jest tzw. służebność drogi koniecznej.

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego).

Warto zwrócić uwagę, że przepis nie mówi o braku jakiegokolwiek dostępu, ale dostępu odpowiedniego (czyli np. niezbyt uciążliwego, który pozwala korzystać z nieruchomość w sposób efektywny). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Służebność osobista

Nieruchomość można obciążyć na rzecz określonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej – jest to tzw. służebność osobista. Tym samym w zakresie treści służebność osobista nie musi różnić się od gruntowej – można przyznać np. uprawnienia analogiczne do służebności drogi koniecznej w formie służebności osobistej. Istotną różnicą jest, że służebność osobista, jak sama nazwa wskazuje, związana jest tylko z określoną osobą. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, jest niezbywalna i nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania.

Służebność mieszkania

Najczęściej spotykaną służebnością osobistą jest służebność mieszkania. Jej celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych danej osoby. To strony powinny w drodze umowy określić treść takiej służebności. Niemniej przyjmuje się, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. W umowie można postanowić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Co istotne, dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Warto zwrócić uwagę, że jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Służebność przesyłu

Najnowszym rodzajem służebności jest służebność przesyłu. Jest ona pewnym podrodzajem służebności gruntowej.

Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią określone urządzenia przesyłowe, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (art. 3051 K.c.). Nie chodzi tu zatem o każde przedsiębiorstwo, ale takie które przesyła:

• płyny (np. przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne),
• parę wodną,
• gaz,
• energię elektryczną.
• inne urządzenia podobne (np. telekomunikacyjne)

Co jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania ze wspomnianych urządzeń (np. rur, studzienek kanalizacyjnych)? Przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Jeśli dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa, na którego rzecz ustanowiono służebność przesyłu, przechodzi ona na nabywcę (nabywcę przedsiębiorstwa albo nabywcę urządzeń, które są wykorzystywane do przesyłu). Służebność ta nie jest zatem zawiązana z „osobą”, właścicielem, a z samym przedsiębiorstwem. Służebność przesyłu wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa.

Powstanie służebności - sposoby

Do powstania służebności może dojść zasadniczo na trzy sposoby:

• na skutek umowy podpisanej między stronami (np. właścicielami sąsiednich nieruchomości),
• na skutek orzeczenia sądu,
• w wyniku zasiedzenia.

Służebność na podstawie umowy

Umowny sposób wymaga podpisania porozumienia między zainteresowanymi stronami. Ustanawiając służebność na nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Wystarczy, że w tej formie zostanie złożone stosowne oświadczenie przez osobę ustanawiającą to prawo (przez właściciela nieruchomości obciążanej służebnością). Do powstania służebności nie wymaga się jej ujawnienia w księdze wieczystej. Niemniej jednak prawo to może zostać ujawnione w dziale III księgi prowadzonej dla danej nieruchomości.

Służebność na podstawie orzeczenia sądu

W sytuacji, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia, a istnieje potrzeba ustanowienia służebności, można skierować sprawę na drogę sądową. Dotyczy to w szczególności służebności gruntowej (np. drogi koniecznej) oraz służebności przesyłu. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Służebność przez zasiedzenie

Służebność gruntowa może być nabyta również przez zasiedzenie, ale tylko wtedy gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W takim przypadku stosuje się przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie (wymaga się zatem nieprzerwanego posiadania lub wykonywania służebności przez ściśle określony okres).

Przykładowo, korzystanie z drogi polnej jako miejsca przechodu, przejazdu nigdy nie doprowadzi do zasiedzenia służebności drogi koniecznej. Droga polna nie jest żadnym „urządzeniem”. Za takie urządzenie może być uznane wyłącznie to, co jest wynikiem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego w celu przystosowania drogi (np. utwardzenie drogi). Korzystanie zatem z takiej utwardzonej drogi, przez określony czas, może doprowadzić do zasiedzenia służebności drogi koniecznej.

Wygaśnięcie służebności

W zależności od rodzaju służebności do jej wygaśnięcia może dojść na kilka sposobów. I tak może to spowodować w szczególności:

• upływ czasu określony np. w umowie – strony mogą postanowić, że np. ustanawiają służebność drogi koniecznej na okres 10 lat,
• zniesienie służebności, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie oraz jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (w tym drugim przypadku zniesienie jest możliwe jedynie za wynagrodzeniem),
• niewykonywanie służebności przez lat 10,
• w przypadku służebności osobistej – śmierć osoby uprawnionej,
• gdy osoba, której przysługuje służebność, stanie się właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością – jest to tzw. konfuzja praw (np. właściciel uprawniony do korzystania z sąsiedniej nieruchomości kupił ją od sąsiada).