Zastaw na rzeczach najemcy – kiedy i jak można go zastosować?
Celem artykułu jest przybliżenie istoty umowy najmu – jakie są strony tej umowy i ich wzajemne zobowiązania, prawa oraz obowiązki. Następnie zostanie opisane na czym polega zastaw na rzeczach najemcy oraz to, kiedy i jak można ją zastosować przy umowach najmu. Podane zostaną przykłady rzeczy, które mogą być przedmiotem takiego zastawu oraz to, co mogą zabezpieczać. Dodatkowo zawarte zostaną też odrębności, które występują w przypadku umowy najmu lokalu i wskazane zostaną różnice między najmem lokalu a najmem rzeczy ruchomych.
Na czym polega umowa najmu?
Najem to jedna z umów nazwanych, która została określona w ustawie – Kodeks cywilny. Stronami umowy najmu są wynajmujący – właściciel rzeczy lub lokalu, a także najemca – osoba, która będzie używać rzeczy przez czas trwania umowy.
- zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony;
- zobowiązanie się najemcy do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu w określonym terminie.
W umowie należy oznaczyć jej czas trwania, a także w sposób szczegółowy określić przedmiot umowy.
Przykład 1.
Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy maszynę do produkcji sera topionego, rok produkcji: 2019, producent: SEREX Sp. z o.o., nr maszyny: 6700000023, która w chwili zawarcia umowy znajduje się w magazynie przy ul. Mewiej 89/9 w Warszawie, do używania przez okres 3 lat, począwszy od 1 maja 2021 roku.
Jest to przykład umowy najmu w sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest ruchomość.
Przykład 2.
Wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość niezabudowaną położoną w Wołominie przy ul. Wodnej 98, o pow. 1000 m2, dla której Sąd Rejonowy w Wołominie prowadzi księgę wieczystą nr WŁ1Ł/0000344/8, na której znajduje się kontener o pow. 20 m2.
Warto pamiętać, aby, jeśli przedmiotem umowy jest nieruchomość, niezależnie od tego, czy jest to lokal mieszkalny, czy też działka niezabudowana budynkiem, w sposób jak najbardziej szczegółowy opisać przedmiot najmu. Ważne jest wskazanie numeru księgi wieczystej, jeżeli taka jest założona, a także dokładnego adresu. Jeśli jest to lokal mieszkalny – można opisać liczbę pomieszczeń wraz z powierzchnią każdego z nich.
Elementem przedmiotowo istotnym umowy najmu jest określenie wysokości czynszu. Może to być zrobione w pieniądzu albo w świadczeniach innego rodzaju.
Przykład 3.
Najemca zobowiązany jest płacić na rzecz wynajmującego czynsz w postaci 900 kg pszenicy miesięcznie, dostarczanej bezpośrednio do siedziby skupującego – PSZENSKUP Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w Zawierciu, ul. Kolejowa 5, Zawiercie.
Kiedy można zastosować zastaw na rzeczach najemcy?
Zgodnie z art. 670 Kodeksu cywilnego dla zabezpieczenia czynszu i świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu.
Z tej instytucji można zatem skorzystać, jeśli:
- najemca zalega z zapłatą czynszu i świadczeń dodatkowych, jak na przykład zapłata za koszty zużycia energii elektrycznej i innych mediów;
- zaległość nie przekracza roku;
- najemca wniósł jakiekolwiek rzeczy ruchome do przedmiotu najmu.
Przykład 4.
Najemca wynajmuje wskazaną w przykładzie 2. nieruchomość niezabudowaną, na której znajduje się kontener. Najem służy mu do przechowywania materiałów budowlanych, gdyż prowadzi działalność gospodarczą w tym zakresie. W kontenerze przechowuje zaś urządzenia, z których korzysta się podczas różnego rodzaju remontów i budów. Jeśli będzie zalegał z zapłatą czynszu za okres nieprzekraczający roku, wynajmujący będzie mógł zastosować prawo zastawu na rzeczach, które znajdują się na działce i w kontenerze.
W jaki sposób zastosować zastaw na rzeczach najemcy?
Ustawowe prawo zastawu na rzeczy ruchomej lub udziale w niej, której najemca jest właścicielem lub współwłaścicielem, wniesionej do przedmiotu najmu, powstaje ex lege z chwilą wymagalności wierzytelności wynajmującego o zapłatę czynszu lub świadczeń dodatkowych.
Aby powstało prawo zastawu, wynajmujący nie musi składać żadnych oświadczeń lub dokonywać wpisów czy dążyć do wydania mu rzeczy przez najemcę. Nie ma znaczenia także świadomość najemcy co do skutku wniesienia rzeczy ruchomej do przedmiotu najmu oraz wartość rzeczy ruchomych i ich stosunek do wartości zabezpieczanej przez prawo zastawu wierzytelności.
Realizacja ustawowego prawa zastawu zabezpieczającego pewne wierzytelności wynajmującego następuje w sądowym postępowaniu egzekucyjnym, należy zatem złożyć stosowny wniosek. Sumy pochodzące ze sprzedaży rzeczy ruchomej obciążonej prawem zastawu zaspokajają wierzytelności wynajmującego o zaległe świadczenia czynszowe i świadczenia dodatkowe za okres do jednego roku, a także odsetki ustawowe i koszty postępowania.
[alert-info]Aby zrealizować ustawowe prawo zastawu, należy złożyć wniosek w sądzie o wszczęcie egzekucji sądowej. W przypadku, gdy najemca nie spłaci zaległości, jego ruchomości zostaną sprzedane w drodze licytacji, a sumy zostaną przekazane wynajmującemu na zaspokojenie wierzytelności.
Odrębności przy umowie najmu lokalu
Warto wskazać, że przy umowie najmu lokalu, w zakresie ustawowego prawa zastawu, występuje istotna różnica. Ustawowe prawo zastawu rozciąga się bowiem nie tylko na ruchomości wniesione przez najemcę, lecz także na rzeczy wniesione przez jego członków rodziny, którzy mieszkają razem z nim.
Wątpliwości może nastręczać zwrot: „członkowie rodziny najemcy” – czy dotyczy to wyłącznie członków rodziny i związanych z tym więzów krwi lub formalnego pozostawania w związku małżeńskim? Członkami rodziny będą jednak osoby pozostające w związkach partnerskich.
Za członków rodziny nie może być jednak uznana grupa osób wspólnie wynajmująca mieszkanie – współlokatorów.
Rzeczy niepodlegające zajęciu
Należy jednak pamiętać, że nie wszystkie ruchomości wniesione do przedmiotu najmu mogą być przedmiotem ustawowego prawa zastawu. Do rzeczy niepodlegających zajęciu należą:
- przedmioty urządzenia domowego niezbędne dla najemcy i jego domowników, w szczególności lodówka, pralka, odkurzacz, piekarnik lub kuchenka mikrofalowa, płyta grzewcza, łóżka, stół i krzesła w liczbie niezbędnej dla niego i jego domowników oraz po jednym źródle oświetlenia na izbę, chyba że ich wartość znacznie przekracza przeciętną wartość nowych przedmiotów danego rodzaju;
- pościel, bielizna i ubranie codzienne, w liczbie niezbędnej dla najemcy i jego domowników, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu;
- zapasy żywności i opału niezbędne dla najemcy i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny na okres jednego miesiąca;
- jedna krowa lub dwie kozy albo trzy owce potrzebne do wyżywienia najemcy i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny wraz z zapasem paszy i ściółki do najbliższych zbiorów (warto zwrócić uwagę, że przepis ten aktualnie zupełnie nie ma zastosowania w realiach);
- narzędzia i inne przedmioty niezbędne do osobistej pracy zarobkowej najemcy oraz surowce niezbędne dla niego do produkcji na okres jednego tygodnia, z wyłączeniem jednak pojazdów mechanicznych;
- u najemcy pobierającego stałą płacę – pieniądze w kwocie, która odpowiada niepodlegającej egzekucji części płacy za czas do najbliższego terminu wypłaty, a u nieotrzymującego stałej płacy lub prowadzącego działalność gospodarczą – pieniądze niezbędne dla niego i jego rodziny na utrzymanie przez dwa tygodnie;
- przedmioty niezbędne do nauki, papiery osobiste, odznaczenia i przedmioty służące do wykonywania praktyk religijnych oraz przedmioty codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości, a dla najemcy mają znaczną wartość użytkową;
- produkty lecznicze w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo farmaceutyczne niezbędne do funkcjonowania podmiotu leczniczego w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej przez okres trzech miesięcy oraz niezbędne do jego funkcjonowania wyroby medyczne w rozumieniu przepisów ustawy o wyrobach medycznych;
- przedmioty niezbędne ze względu na niepełnosprawność najemcy lub członków jego rodziny.
