Służebność drogi koniecznej – warunki ustanowienia

W przypadku gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, właściciel tej nieruchomości nie może realizować pewnych inwestycji, w tym nie otrzyma pozwolenia na budowę domu. Wówczas dostęp do drogi publicznej powinien być uregulowany w sposób normatywny, tj. spełniać określone przepisy wynikające z ustaw szczególnych. O dostępie do drogi publicznej można orzec poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej. W jaki sposób to zrobić? Jak powinno brzmieć żądanie wniosku? Odpowiedź poniżej.

Służebność drogi koniecznej – co to jest?

Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Służebność drogi koniecznej to rzeczowe obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej, co jest formą rozporządzenia prawem własności, ale nieprowadzącym do obrotu prawnego którejś z tych nieruchomości. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując, taki dostęp mieć musi. Treścią takiej służebności jest możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, specyfika zaś polega na tym, że może ona zostać ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, w każdym jednak wypadku jej ustanowienie odbywa się za wynagrodzeniem. Do powstania służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne ujawnienie jej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I–Sp nieruchomości władnącej. Wynagrodzenie może przybrać postać bądź świadczenia jednorazowego, bądź też świadczeń periodycznych.

Przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej

Do przesłanek ustanowienia służebności drogi koniecznej należy brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej oraz istnienie nieruchomości sąsiedniej jako potencjalnego przedmiotu służebności. Przesłanki te mają charakter pozytywny, ich brak powoduje niedopuszczalność ustanowienia służebności drogi koniecznej. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Z tego względu istotne jest, w jaki sposób dostęp do drogi publicznej był realizowany dotychczas i z jakich przyczyn droga została go pozbawiona.

Za „odpowiedni” dostęp do drogi publicznej można uznać dostęp prawnie zagwarantowany, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i właściwościami. „Odpowiedniość” dostępu do drogi publicznej jest pojęciem relatywnym i ocennym, w związku z czym decydujące znaczenie w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej mają okoliczności faktyczne konkretnej sprawy, z uwzględnieniem konieczności należytego wyważenia interesów wnioskodawcy (właściciela nieruchomości mającej stać się władnącą) i właścicieli nieruchomości, które mają być obciążone służebnością. Wymagają one rozważenia, czy prawnie zapewniony dostęp gwarantuje niezbędną, ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia, łączność nieruchomości z należącymi do niej budynkami gospodarskimi, umożliwiając normalne gospodarcze korzystanie z niej. Nieostrość kluczowego dla konstrukcji drogi koniecznej pojęcia „odpowiedniości” dostępu nieruchomości do drogi publicznej pozostawia sądowi znaczną swobodę w kształtowaniu treści służebności oraz możliwość dostosowania decyzji do konkretnych okoliczności stanu faktycznego.

Brak odpowiedniego dostępu stanowi przesłankę konieczną ustanowienia drogi koniecznej. Jest to jednak przesłanka niewystarczająca do uwzględnienia wniosku opartego na art. 145 Kodeksu cywilnego. Badaniu podlega kompleks zagadnień, który ocenia się w celu należytego wyważenia zarówno interesów wnioskodawcy, jak i właścicieli nieruchomości sąsiadujących z należącą do niego działką, przez które miałaby przebiegać droga konieczna.

Sposób przeprowadzenia służebności drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Droga konieczna zatem powinna być przeprowadzona w taki sposób, by z jednej strony uwzględnić potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, z drugiej zaś spowodować jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Innymi słowy, ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić rachunek korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia służebności w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej – godząc ich interesy w taki sposób, by realne było jednoczesne wykorzystanie obu nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie.

W wypadku gdy przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej, powodowałoby dla tego gruntu uszczerbek znacznie większy niż dla gruntu innego, to z punktu widzenia interesu społeczno-gospodarczego (art. 145 § 3 Kodeksu cywilnego) nie byłoby dopuszczalne przeprowadzenie drogi koniecznej przez ten grunt, a droga musiałaby być przeprowadzona w innym miejscu.

Artykuł 145 § 2 i 3 Kodeksu cywilnego jako kryteria, którymi winien się kierować sąd przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej, wymienia jedynie potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić i interes społeczno-gospodarczy. Nie oznacza to, że utarte zwyczaje i przyzwolenia nie mają żadnego znaczenia. Jednak ich wpływ na ukształtowanie służebności jest wyłącznie taki, że mogą stanowić wskazówkę przy określaniu, jaka droga w konkretnym wypadku najlepiej wypełni wymagania powołanego przepisu. Nie jest natomiast wykluczone określenie trasy służebności w całkowitym oderwaniu od dotychczasowej praktyki, jeśli droga taka lepiej odpowiada przesłankom z art. 145 § 2 i 3 kc. Sąd ma bowiem obowiązek odnieść się do aktualnego, zmieniającego się przecież w czasie, stanu nieruchomości.

Dlatego też tak istotne jest przeprowadzenie drogi koniecznej z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego.

Przykład

Jan Kowalski złożył wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę. Organ odmówił wydania pozwolenia ze względu na to, że działka, na której ma być posadowiony budynek, nie ma dostępu do drogi publicznej z uwagi na niezachowanie szerokości 5 m ciągu jezdno-pieszego, bowiem dotychczasowa droga ma 3 m szerokości. Czy Jan Kowalski może uzyskać służebność na działce sąsiedniej celem poszerzenia dojazdu do drogi publicznej?

Odpowiedź na powyższe pytanie jest twierdząca. Zgodnie z § 14 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

Jan Kowalski będzie uprawniony do złożenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej na działce sąsiedniej o szerokości 2 metrów. Wówczas sąd, rozpatrując sprawę, zbada, czy jest możliwość alternatywnego przeprowadzenia służebności umożliwiającej dostęp do drogi publicznej. Sąd, ustanawiając służebność, ustali odpowiednie wynagrodzenie od Jana Kowalskiego (właściciela działki władnącej) na rzecz działki obciążonej, chyba że właściciel działki obciążonej zgodzi się na ustanowienie służebności bez wynagrodzenia. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno odpowiadać uszczerbkowi, którego doznaje właściciel nieruchomości obciążonej w dacie ustanowienia służebności. Jest świadczeniem ekwiwalentnym, pełni więc funkcję ceny – wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.