Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a odszkodowanie

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) istnieje po to, by wyznaczać zasady dotyczące rozbudowy i przeznaczenia nieruchomości na obszarze oznaczonej gminy. Plan taki może ulegać okresowym modyfikacjom. Czy zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zawsze dopuszczalna?. Czy niektórzy właściciele nieruchomości mogą starać się o odszkodowanie?

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który, choć w ograniczonym terytorialnie zakresie, to jednak ma moc powszechnie obowiązującego prawa. MPZP jest uchwalany przez radę właściwej gminy i co do zasady nie ma obowiązku, aby posiadała go każda gmina w Polsce.

Dzięki uchwalonemu MPZP mieszkańcy danej gminy wiedzą, jaki charakter prawny mają ich nieruchomości (np. rolny, budowlany), a potencjalni inwestorzy zyskują informację o tym, gdzie i na jakich warunkach można budować nowe obiekty w gminie.

Odszkodowanie za zmianę MPZP

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą być zmieniane w zależności od potrzeb danej gminy oraz jej mieszkańców. Aktualizacja MPZP odbywa się średnio raz na kilka lat, przy czym osoby zamieszkujące konkretną gminę mają prawo składania wniosków o zmiany w planie, gdy odpowiednio uzasadnią swoje stanowisko. Ostateczną decyzję co do modyfikacji istniejącego planu podejmuje jednak rada gminy, która nie jest związana wnioskami mieszkańców.

Zmiana MPZP może polegać zarówno na zmianie dotychczasowego charakteru okolicznych nieruchomości (najczęściej poprzez przekształcenie nieruchomości rolnych w działki budowlane), jak i objęciu nowych terenów, które będą podlegały pod konkretny plan. Przy każdej zmianie MPZP odbywają się konsultacje społeczne z okolicznymi mieszkańcami.

Modyfikacje MPZP mogą niekiedy prowadzić do powstania szkody w nieruchomościach, które zostaną nimi dotknięte. Będzie tak chociażby wtedy, gdy dana działka jest położona na terenie, na którym planowana jest inwestycja drogowa lub inna budowla o charakterze użyteczności publicznej. Zmiana charakteru nieruchomości również może odbić się negatywnie na finansach ich właścicieli, ponieważ będzie skutkowała obniżeniem wartości poszczególnych gruntów. W takich sytuacjach ustawodawca stworzył możliwość żądania zapłaty stosownego odszkodowania.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może co do zasady żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa:

• odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

• wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczenia odszkodowawczego może nastąpić nie tylko poprzez zapłatę odpowiedniej kwoty pieniężnej, lecz także w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia odszkodowawcze oczywiście wygasają. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z prawa do odszkodowania, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

W jaki sposób uzyskać odszkodowanie za zmianę MPZP?

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że gmina automatycznie zacznie wypłacać odszkodowania wszystkim właścicielom okolicznych nieruchomości. Aby tak się stało, niezbędne jest złożenie odpowiedniego wniosku kierowanego do właściwej rady gminy, tj. tej, która dokonała modyfikacji MPZP.

Z wnioskiem odszkodowawczym może wystąpić nie tylko właściciel nieruchomości, lecz także jej użytkownik wieczysty. Ważne jest jednak to, aby wnioskodawca wykazał w swoim piśmie, że wskutek zmiany planu rzeczywiście doszło do powstania szkody i zmniejszenia wartości nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć także dokument potwierdzający prawa do nieruchomości, a więc np. akt notarialny, postanowienie sądowe, umowę użytkowania wieczystego. Wniosek odszkodowawczy jest wolny od opłat.

Żądanie zapłaty odszkodowania może zostać przesłane do gminy albo w formie elektronicznej (co wymaga posiadania kwalifikowanego podpisu elektronicznego lub aktywnego konta ePUAP), albo w tradycyjnej formie pisemnej poprzez osobiste złożenie wniosku w urzędzie gminy lub miasta albo wysłanie go listem poleconym.

Gmina, która przyjmie wniosek, ma aż 6 miesięcy na to, aby ustalić, czy zgadza się z żądaniami wnioskodawcy. Pamiętajmy przy tym, że obowiązek wskazania wysokości kwoty odszkodowania spoczywa zawsze na wnioskodawcy – gmina może zaproponować jednak inną wartość odszkodowania. Jeśli organ administracji wyrazi zgodę na zapłatę odszkodowania, zostanie zawarta specjalna umowa z wnioskodawcą, która następnie będzie wykonana poprzez realizację przelewu o określonej wartości na konto takiej osoby albo zapłatę w formie gotówki. W przypadku, gdy wnioskodawca otrzyma nową nieruchomość zamienną, odszkodowanie oczywiście nie będzie w ogóle wypłacane.

Jeśli gmina uzna, że odszkodowanie jest w danym przypadku nienależne, podejmie decyzję odmowną, od której stronie służy odwołanie. Organ administracji musi pouczyć wnioskodawcę o trybie odwoławczym oraz gdzie może on załatwić wszelkie związane z tym formalności.

Kto nie może dostać odszkodowania za zmianę MPZP?

Ustawodawca przewidział, że w niektórych przypadkach uzyskanie odszkodowania za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest niemożliwe. Zgodnie bowiem z treścią art. 36 ust. 1a wskazanej wcześniej ustawy odszkodowanie nie przysługuje, jeżeli treść planu miejscowego nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:

• uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń określonych na podstawie przepisów odrębnych;

• decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;

• zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego wydanych na ich podstawie.

Zmiany ujęte w MPZP w powyższych okolicznościach przekreślają szansę na uzyskanie odszkodowania nawet wtedy, gdy doszło do powstania rzeczywistej szkody i obniżenia wartości danej nieruchomości.

Podsumowanie - zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która powoduje powstanie szkody na nieruchomości dotkniętej taką modyfikacją, uzasadnia wystąpienie z wnioskiem o zapłatę stosownego odszkodowania. Wniosek taki może złożyć zarówno właściciel danej nieruchomości, jak i jej użytkownik wieczysty. Postępowanie w sprawie wyrażenia zgody na zapłatę odszkodowania trwa dosyć długo i nie zawsze musi zakończyć się sukcesem dla prawnego posiadacza nieruchomości. Alternatywą dla odszkodowania w takich sytuacjach jest także oferta nieruchomości zamiennej.