Kiedy można wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Umowa dzierżawy należy do kategorii nazwanych umów prawa cywilnego, co w praktyce oznacza, że jej pełną regulację odnajdziemy w przepisach Kodeksu cywilnego (kc). Tam też powinniśmy szukać zasad odnoszących się do możliwości wypowiadania tego rodzaju umów – są one uzależnione w dużej mierze od czasu trwania danej dzierżawy.

Czym jest umowa dzierżawy?

Dzierżawa w swej konstrukcji przypomina w pewnym sensie umowę najmu. Zgodnie z treścią art. 693 kc przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Może on być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju, jak również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Cechą odróżniającą umowę najmu od dzierżawy jest prawo do pobierania pożytków z użytkowanej nieruchomości, czego nie znajdziemy w ogóle przy najmie. Ponadto dzierżawa pojawia się najczęściej względem nieruchomości o charakterze rolnym, a więc takich, które mogą przynosić zyski z uprawy roślin lub hodowli zwierząt.

Umowa dzierżawy może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony, przy czym należy zawsze pamiętać, że jeśli została ona zawarta na okres dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu poczytuje się, iż została zawarta na czas nieoznaczony. Jej stronami może być tak naprawdę każdy – osoba fizyczna, prawna oraz inne podmioty bez względu na to, jaki rodzaj działalności prowadzą.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Wypowiedzenie umowy dzierżawy jest czynnością jednostronną, co oznacza, że dla swej ważności i skuteczności nie wymaga uzyskania zgody drugiego kontrahenta. Prawo do wypowiedzenia zobowiązania powinno przysługiwać każdej ze stron, w naszym przypadku dzierżawcy oraz wydzierżawiającemu (właścicielowi danej nieruchomości).

Wypowiedzenie dzierżawy może zostać w pełni uregulowane poprzez odpowiednie zapisy znajdujące się w treści danej umowy. Ostateczny kształt w tym zakresie nadają oczywiście strony zobowiązania po wspólnych ustaleniach. Prawo do wypowiedzenia może być ograniczone na różne sposoby i może dotyczyć zarówno umowy terminowej, jak i bezterminowej. Co ważne, takie uprawnienie może przysługiwać nawet tylko jednej ze stron, choć oczywiście takie postanowienie wydaje się mało sprawiedliwe. Umowna regulacja wypowiedzenia może być wreszcie związana także z karami umownymi, tzn. w przypadku wcześniejszego rozwiązania dzierżawy przez oznaczoną stronę będzie ona zobowiązana do zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na rzecz drugiego kontrahenta.

Prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy może zostać również zakazane, choć takie rozwiązanie powinno pojawić się tylko przy umowach terminowych. Jeśli kontrakt zostanie zawarty na czas nieoznaczony, brak możliwości wypowiedzenia może być uznany za zapis nieważny z mocy samego prawa – nie wolno bowiem zawierać żadnych dożywotnich umów bez możliwości ich zakańczania z woli którejkolwiek ze stron.

Umowa dzierżawy nie musi zawierać w sobie żadnych postanowień dotyczących możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Jeśli tak się stanie, będziemy musieli zastosować art. 704 kc, zgodnie z którym w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę – na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jak widać, w tym zakresie decydujące znaczenie zyskuje rodzaj dzierżawionego gruntu.

Przykład 1.

Czy strona, która zawarła umowę dzierżawy gruntu rolnego na 2 lata, może ją wypowiedzieć przed upływem tego okresu, gdy w treści umowy nie uregulowano prawa do wypowiedzenia? 

Tak, w tej sytuacji dzierżawca i wydzierżawiający mają prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy z zachowaniem jednorocznego okresu wypowiedzenia.

Przykład 2.

Czy strona, która zawarła na 2 lata umowę dzierżawy gruntu, który nie ma charakteru rolnego, może ją wypowiedzieć przed upływem tego okresu, gdy w treści umowy nie uregulowano prawa do wypowiedzenia? 

Tak, w tej sytuacji dzierżawca i wydzierżawiający mają prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy z zachowaniem półrocznego okresu wypowiedzenia. Umowa wygasa po upływie tych 6 miesięcy w dniu będącym terminem końcowym roku dzierżawnego. Rok dzierżawny liczy się od dnia wydania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy, chyba że strony umówiły się inaczej.

Przykład 3.

Czy dzierżawca, który zawarł umowę dzierżawy gruntu rolnego na 2 lata, może ją wypowiedzieć przed upływem tego okresu, gdy w treści umowy strony wskazały, że prawo wypowiedzenia przysługuje wyłącznie wydzierżawiającemu? 

W takim przypadku dzierżawca nie ma możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy za wypowiedzeniem. Może oczywiście próbować przekonać wydzierżawiającego do tego, by wcześniej zakończyć całą dzierżawę i zrobić to na mocy porozumienia stron – wydzierżawiający nie jest jednak w żaden sposób do tego zobligowany.

Przykład 4.

Czy strona, która zawarła umowę dzierżawy gruntu rolnego na czas nieokreślony, może ją wypowiedzieć przed upływem tego okresu, gdy w treści umowy wprowadzono zakaz prawa wypowiedzenia dla którejkolwiek ze stron? 

Tak, ponieważ w przypadku umów dzierżawy o charakterze bezterminowym nie wolno wprowadzać tego rodzaju zakazów. W tej sytuacji stosujemy ogólne zasady wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntu rolnego, tj. z zachowaniem jednorocznego okresu wypowiedzenia. Zakaz wypowiadania ujęty w treści umowy dzierżawy jest nieważny z mocy samego prawa i nie obowiązuje.

Jak wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Dzierżawa powinna być wypowiedziana co do zasady w formie dokumentowej (np. elektronicznej) albo papierowej dla celów dowodowych. Co ciekawe, ustawodawca pozwala, aby strony umówiły się w tym zakresie w dowolny sposób. Teoretycznie więc wypowiedzenie dzierżawy może nastąpić nawet w formie ustnej. Z ostrożności warto jednak unikać tego rodzaju formy, ponieważ jest ona bardzo trudna do udowodnienia w przypadku pojawienia się ewentualnych konfliktów pomiędzy dzierżawcą a wydzierżawiającym.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy powinno być doręczone drugiej stronie zobowiązania. W praktyce dokonuje się tego albo za pomocą listu poleconego, albo poprzez osobiste doręczenie wypowiedzenia adresatowi. W tym drugim przypadku warto zadbać o pokwitowanie, które jasno stwierdzi, że wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone dzierżawcy lub wydzierżawiającemu. Jak była o tym mowa wcześniej, dla swej ważności nie wymaga ono uzyskania zgody strony, której dzierżawę wypowiadamy. 

Wypowiedzenie nie musi co prawda zawierać uzasadnienia, jednak w jego treści powinny znaleźć się następujące elementy:

• oznaczenie dzierżawcy i wydzierżawiającego;

• wskazanie daty i miejscowości sporządzenia wypowiedzenia;

• tytuł pisma – Wypowiedzenie umowy dzierżawy;

• opisanie, jakiej umowy dotyczy dane wypowiedzenie – należy tutaj wskazać datę zawarcia umowy dzierżawy oraz opisać jej przedmiot;

• użycie formuły, że strona składająca pismo dokonuje wypowiedzenia umowy dzierżawy zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego albo odpowiednimi postanowieniami umownymi (wraz z przytoczeniem odpowiednich regulacji prawnych);

• podpis składającego wypowiedzenie.

Co zrobić, gdy druga strona nie chce przyjąć wypowiedzenia dzierżawy?

Czasami zdarza się, że druga strona umowy nie chce słyszeć o jej wcześniejszym rozwiązaniu. Jeśli przyjmie wypowiedzenie, to należy uznać, że zostało ono skutecznie dokonane, a więc umowa rozwiąże się z upływem terminów ustawowych lub umownych.

Jeśli dzierżawca lub wydzierżawiający celowo nie odbiera wypowiedzenia, to i tak trzeba je uznać za skutecznie dokonane, jeśli wypowiadający dysponuje dowodem nadania listu poleconego z wypowiedzeniem. W takich przypadkach wypowiedzenie wraca do nadawcy z adnotacją poczty na kopercie, że przesyłka nie została odebrana pomimo awizowania. W przypadku, gdy strona uchylająca się od uznania wypowiedzenia za dokonane w dalszym ciągu będzie domagała się realizowania obowiązków umownych (np. gdy wydzierżawiający nadal będzie chciał, aby dzierżawca płacił mu czynsz, mimo że umowa została skutecznie wypowiedziana), to należy zignorować tego rodzaju wezwania. Jeśli sprawa trafi ostatecznie na drogę postępowania sądowego, dokumenty potwierdzające nadanie i brak odbioru wypowiedzenia będą stanowiły dowód skutecznego rozwiązania dzierżawy – sprawa sądowa zostanie zakończona, a jej inicjator obciążony kosztami procesu.

Podsumowanie

Umowę dzierżawy można wypowiedzieć na podstawie zawartych w niej postanowień. Gdy takich nie będzie, decydujące znaczenie mają wówczas przepisy Kodeksu cywilnego oraz przedmiot danej umowy. Wypowiedzenie powinno być dokonane w formie dokumentowej lub pisemnej, przy czym strony mogą w tym zakresie stosować inne własne zasady.