Umowa dożywocia - czy tylko rodzina będzie mogła być stroną umowy?

Umowa dożywocia należy do kategorii nazwanych umów prawa cywilnego, co oznacza, że jej pełną regulację prawną odnajdziemy w przepisach Kodeksu cywilnego (kc). Umowy tego rodzaju bardzo istotnie wpływają na kwestię dziedziczenia i prawa do zachowku. Ustawodawca szykuje poważne zmiany w tej materii.

Czym jest umowa dożywocia?

Zgodnie z treścią art. 908 kc, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Umowa dożywocia jest formą przeniesienia prawa własności do określonej nieruchomości (najczęściej budynkowej lub lokalowej) w zamian za opiekę nad osobą, która wyzbywa się prawa własności. Dożywocie jest co do zasady czynnością odpłatną, co w praktyce oznacza, że wartości przekazanej nieruchomości nie będzie można doliczyć w przyszłości do wartości, od której oblicza się należny zachowek. Innymi słowy, dożywocie powoduje znaczące obniżenie wartości spadku po poprzednim właścicielu nieruchomości (spadkodawcy) oraz zmniejszenie wartości jakiegokolwiek zachowku.

Stroną umowy o dożywocie może być w zasadzie każdy podmiot, w tym firmy, które od lat oferują na rynku wykup nieruchomości za dożywotnią rentę lub opiekę. Z jednej strony dla właściciela domu lub mieszkania umowa dożywocia oznacza wsparcie materialne lub finansowe do końca życia, z drugiej jednak w zamian za to należy wyzbyć się prawa własności nieruchomości w całości. Były właściciel ma co prawda prawo do zamieszkiwania w niej aż do śmierci, jednak życie pokazuje, że nowi właściciele potrafią uprzykrzyć życie zbywcy nieruchomości.

Nowelizacja umowy dożywocia

Powtarzające się naruszenia w zakresie umowy dożywocia skłoniły polskiego ustawodawcę do stworzenia nowych przepisów regulujących tego rodzaju zobowiązania. Nierzadko bowiem po podpisaniu stosownej umowy przed notariuszem oraz przejściu prawa własności nieruchomości na dożywotnika dochodziło do sytuacji, w których warunki życia zbywcy ulegały pogorszeniu. Co prawda możliwe jest wówczas wnioskowanie o przyznanie dożywotniej renty zamiast standardowej opieki ze strony dożywotnika, jednak w praktyce największą grupę zbywców nieruchomości stanowią osoby starsze, które nie wiedzą, jak poradzić sobie z takim zagadnieniem.

Pierwszą ważną zmianą będzie zawężenie kręgu osób, które będą miały prawo do otrzymania własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia. Ustawodawca chce, aby należeli do niego tylko członkowie najbliższej rodziny właściciela. Osoby prawne, w tym firmy specjalizujące się w umowach dożywocia, utracą więc możliwość przejmowania na własność nieruchomości w zamian za jakiekolwiek renty pieniężne.

Według projektu zmian przepisów właściciel nieruchomości będzie mógł zawrzeć umowę dożywocia wyłącznie z:

• małżonkiem;

• wstępnym (np. rodzicem lub dziadkiem);

• zstępnym (np. dzieckiem lub wnukiem);

• rodzeństwem;

• powinowatym w tej samej linii lub stopniu;

• dzieckiem rodzeństwa;

• ojczymem;

• macochą;

• przysposabiającym oraz jego małżonkiem;

• przysposobionym oraz jego małżonkiem;

• osobą pozostającą z właścicielem nieruchomości faktycznie we wspólnym pożyciu, jeżeli stale zamieszkiwała z dożywotnikiem w chwili zawarcia umowy dożywocia.

Obecnie podpisanie umowy dożywocia z jakąkolwiek firmą nie gwarantuje spokoju zbywcy aż do końca jego życia. Będzie tak szczególnie w sytuacji, gdy nowy właściciel znajduje się w stanie upadłości, prowadzona jest przeciwko niemu egzekucja lub dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości. W takich przypadkach zbywca może utracić rentę, którą zamierzał pobierać do końca życia. Przejście prawa własności nieruchomości w ręce osoby prawnej to także kłopot dla członków najbliższej rodziny zbywcy, ponieważ w przyszłości tracą oni na wartości odziedziczonego majątku, wliczając w to także wysokość należnego zachowku.

Ograniczenie kręgu osób uprawnionych do nabycia własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia nie rozwiązuje jednak problemu w całości. Ustawodawca nie zaproponował bowiem rozwiązania, które chroniłoby przyszłych innych spadkobierców przed celowy zmniejszaniem wartości przyszłej masy spadkowej właśnie poprzez zawieranie umów dożywocia. 

W przypadku, gdy dochodzi do darowizny nieruchomości, z tego rodzaju problemem nie mamy do czynienia, ponieważ darowizny są co do zasady włączane do wartości, od której obliczamy należny zachowek. 

Obecnie dożywocie jest legalnym, choć nie zawsze etycznym sposobem na uniknięcie zapłaty wysokiego zachowku przez nowego właściciela względem pozostałych członków rodziny zmarłego. W praktyce taka umowa obniża także znacząco wartość przyszłego spadku, a niekiedy nawet prowadzi do tego, że nie będzie go wcale.

Umowa dożywocia z firmami

Jeśli proponowane zmiany wejdą w życie, to tak naprawdę osoby prawne nie zostaną w pełni pozbawione prawa do nabywania nieruchomości w zamian za rentę lub opiekę nad zbywcą. W dalszym ciągu bowiem będzie funkcjonowała zasada swobody umów, która pozwala na zawieranie kontraktów nienazwanych – takich, które nie posiadają swojej regulacji w żadnych przepisach i mogą stanowić zlepek różnego rodzaju zobowiązań.

Zawieranie umów o charakterze dożywocia w ramach tzw. obejścia prawa będzie oczywiście zakazane. Takie kontrakty są z mocy samych przepisów nieważne i bezskuteczne, wymagają jednak udowodnienia przed sądem. Firmy, które będą chciały przejmować nieruchomości na wzór obecnego dożywocia, będą miały zatem utrudnione zadanie, ale jednak możliwe do wykonania przy odrobinie wsparcia ze strony prawników. Postuluje się zatem, aby nowelizacja w większy sposób zadbała o bezpieczeństwo zbywców nieruchomości, zwłaszcza że najczęściej są to osoby po 65. roku życia. Aktualnie nie wiadomo, kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie.

Podsumowanie

Umowa dożywocia polega na przeniesieniu prawa własności nieruchomości na rzecz dożywotnika, który zobowiązuje się utrzymywać zbywcę i opiekować nim aż do końca jego życia. Planowana nowelizacja Kodeksu cywilnego ma znacząco ograniczyć krąg osób, które mogą zostać dożywotnikami – wykluczone zostaną wszystkie osoby prawne i firmy, w tym te obecnie specjalizujące się w zawieraniu umów dożywocia. Nowelizacja nie zabezpiecza jednak zbywców przed zawieraniem umów o charakterze dożywocia z osobami prawnymi.