Poradnik Pracownika

Dożywotnia renta czy odwrócony kredyt?

Wiele osób odkłada pieniądze, aby w przyszłości móc skorzystać z większej emerytury. Nie zawsze jednak można oszczędzać – czy to oznacza konieczność uzyskiwania niskiego świadczenia finansowego w przyszłości? Niekoniecznie. Rozwiązaniem może być dożywotnia renta lub odwrócony kredyt hipoteczny. Sprawdźmy, czym one się różnią.

Czym jest dożywotnia renta?

Rentą określamy świadczenie, które jest wypłacane uprawnionemu w równych odstępach czasu. Z reguły to pojęcie jest stosowane w związku z niezdolnością do podjęcia pracy lub utratą jednego z rodziców. Okazuje się jednak, że renta może być także świadczeniem wypłacanym w związku z umową dożywocia.

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.(Art. 908 kc)

Dożywotnia renta jest formą rekompensaty pieniężnej uzyskiwanej w zamian za przeniesienie prawa własności określonej nieruchomości. Prawo do otrzymania takiego świadczenia uzależnione jest od zawarcia stosownej umowy, która koniecznie musi przybrać formę aktu notarialnego.

W praktyce umowa dożywocia jest zawierana najczęściej pomiędzy rodzicami a ich dorosłymi dziećmi. W zamian za dożywotnią opiekę starsze osoby przenoszą na określoną osobę prawo własności ich nieruchomości. Umowa dożywocia nie powoduje jednak bezpośrednio powstania prawa do omawianej renty. Takie świadczenie jest bowiem możliwe do uzyskania tylko wtedy, gdy nowy właściciel nieruchomości nie jest w stanie zapewnić wcześniej obiecanej opieki i utrzymania zbywcy.

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.(Art. 913 §1 i 914 kc)

Prawo do dożywotniej renty pojawia się najczęściej, gdy pomiędzy dożywotnikiem (zbywcą nieruchomości) a nowym właścicielem (zobowiązanym do opieki) dochodzi do konfliktów i kłótni. Możliwa jest także sytuacja, w której jedna ze stron celowo utrudnia życie drugiej osobie i w żaden sposób nie można zapewnić pomiędzy nimi dobrych relacji.

Wniosek o zamianę obowiązku dożywotniej opieki na rentę może złożyć każda ze stron umowy – zarówno zobowiązany, jak i uprawniony do otrzymania pomocy.

Warto przy tym pamiętać, że zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 4 grudnia 2019 roku, I ACa 593/18, w przypadku niewywiązywania się przez zobowiązanego ze świadczeń na rzecz dożywotnika, obok uprawnień przewidzianych w art. 913 i 914 kc, może on dochodzić na drodze sądowej świadczeń wymagalnych, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 471 i nast. kc. Natomiast świadczeń z tytułu renty można dochodzić od momentu prawomocnego orzeczenia, w którym następuje zmiana prawa dożywocia na dożywotnią rentę. Za okres poprzedni roszczenia z tytułu niezaspokajanych potrzeb przekształcają się w prawo żądania odszkodowania.

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Pojęcie kredytu hipotecznego kojarzy się z koniecznością obciążenia określonej nieruchomości i uzyskaniem wnioskowanej kwoty pieniężnej. Taka definicja może być stosowana także w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, choć musi to nastąpić z pewnymi modyfikacjami.

Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.(Art. 4 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym)

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego jest zawierana najczęściej przez seniorów. Jej celem jest uzyskanie wsparcia finansowego w zamian za zabezpieczenie pod postacią prawa własności nieruchomości należącego do starszej osoby (kredytobiorcy). Co ważne – spłata takiego kredytu następuje dopiero po śmierci strony takiego zobowiązania.

W praktyce odwrócony kredyt hipoteczny polega na cesji (przeniesieniu) prawa do określonej nieruchomości. Klient banku sprzedaje w ten sposób niejako swoją nieruchomość stopniowo, w zamian za co uzyskuje comiesięczne kwoty ze strony kredytodawcy. Rzadko kiedy kredytobiorca uzyskuje całą kwotę stanowiącą wartość swojej nieruchomości.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest udzielany z reguły na długi okres, najczęściej na 25–30 lat, zaś jego odbiorcami są w głównej mierze emeryci i renciści. Ustanawiana hipoteka na rzecz banku jest wpisywana do księgi wieczystej danej nieruchomości – właścicielem w dalszym ciągu pozostaje kredytobiorca, jednak kredytodawca ma prawo żądać spłaty kredytu nawet po śmierci osoby, która otrzymywała świadczenia finansowe.

Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa:

1) nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego 

lub

2) lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

– na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego.

(Art. 6 ust. 1 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym)

Dożywotnia renta czy odwrócony kredyt hipoteczny?

Wybór pomiędzy dożywotnią rentą a odwróconym kredytem hipotecznym nie jest prosty. Wiele w tej kwestii zależy tak naprawdę od sytuacji seniora, który decyduje się skorzystać z jednego z takich rozwiązań. Należy pamiętać, że każda z powyższych umów wyklucza się wzajemnie – innymi słowy, senior może wybrać tylko jedno z prezentowanych rozwiązań.

Odwrócony kredyt hipoteczny jest doskonałym rozwiązaniem dla osób, które są samotne lub nie utrzymują kontaktu ze swoimi bliskimi. Zawarcie stosownej umowy z bankiem powoduje w zasadzie brak dziedziczenia po stronie bliskich kredytobiorcy – jeśli spadkobiercy zdecydują się przyjąć spadek, będą odpowiadali za pozostałą do spłaty kwotę na rzecz banku. Jeżeli nikt nie przyjmie spadku, bank przejmie całą nieruchomość i dokona jej licytacji, z uzyskanej w ten sposób kwoty spłacając długi zmarłego związane z zawartą wcześniej umową.

Dożywotnia renta jest dobrym pomysłem dla osób, które mogą liczyć na wsparcie swojej najbliższej rodziny. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że podpisanie umowy dożywocia oznacza w pierwszej kolejności konieczność opieki nad dożywotnikiem, a nie wypłatę pieniędzy na jego rzecz. Dożywotnia renta możliwa jest do uzyskania tylko na drodze postępowania sądowego, podczas którego należy wykazać, że relacje pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym z tytułu dożywocia są nieprawidłowe. Jak widać, tego rodzaju renta powstaje najczęściej w sytuacjach kryzysowych, co z pewnością nie jest komfortowe dla żadnej ze stron takiego zobowiązania (a już szczególnie jeśli chodzi o seniora).

Kolejną różnicą pomiędzy dożywotnią rentą a odwróconym kredytem hipotecznym jest czas trwania wypłacanych świadczeń. W pierwszym przypadku senior otrzymuje pieniądze aż do swojej śmierci, w drugim zaś tylko na z góry określony czas (np. 25 lat). Istnieje więc możliwość, że uprawniony będzie żył dłużej, niż zakładała to umowa zawarta z bankiem (wtedy senior traci nieruchomość i dodatkowe źródło dochodu).

Istotną sprawą są także ewentualne remonty nieruchomości – w przypadku dożywotniej renty obciążają one nowego właściciela, w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego – uprawnionego do świadczeń.

Podsumowanie

Zarówno dożywotnia renta, jak i odwrócony kredyt hipoteczny są formą wsparcia finansowego dla emeryta lub rencisty. W zamian za takie dodatkowe świadczenie pieniężne senior traci w zasadzie prawo do swojej własności (w przypadku renty – od razu, w przypadku kredytu – jest tzw. warunkowym właścicielem nieruchomości, na której bank ustanawia hipotekę). Renta jest wypłacana dożywotnio, zaś świadczenia z tytułu umowy odwróconego kredytu hipotecznego – tylko na z góry określony czas.