Umowa dożywocia – czy istnieje możliwość zmiany lub rozwiązania?

Przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, z kolei nabywca w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub jego bliskiej osobie dożywotnie utrzymanie. Istota i cel umowy dożywocia wskazują, iż jej stronami zazwyczaj zostają osoby sobie bliskie, np. ojciec – syn czy dziadek – wnuk. Nabywca nieruchomości bierze na siebie odpowiedzialność za utrzymanie zbywcy, co też oznacza, że między stronami powinna istnieć mocna więź emocjonalna, chęć pomocy oraz wzajemne zaufanie. Umowa dożywocia stanowi instytucję o charakterze silnie alimentacyjnym.

Fakt, iż umowa dożywocia najczęściej zawiązywana jest w najbliższej rodzinie, może nierzadko doprowadzać do konfliktów. Nie bez powodu utarło się powiedzenie, że „z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu”. Konflikt ten może przybrać taką moc, że strony nie będą w stanie mieszkać w jednym mieszkaniu lub domu. Co w takiej sytuacji? Czy strony mogą dowolnie rozwiązać zawartą umowę? Czy może zamiast tego umowę dożywocia zamienia się na inne świadczenie? Na te pytania odpowiemy w artykule.

Czym charakteryzuje się umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest umową zobowiązującą jedną stronę do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za świadczenie drugiej strony polegające na zapewnieniu zbywcy dożywotniego utrzymania. Umowa ta ma alimentacyjny charakter, a co za tym idzie – polega na zapewnieniu utrzymania i opieki jednej ze stron poprzez spełnianie świadczenia pieniężnego lub niepieniężnego, pokrywania kosztów opieki nad dożywotnikiem czy też przez sprawowanie osobistej opieki nad jego osobą.

Stronami umowy o dożywocie są zbywca nieruchomości, zwany „dożywotnikiem”, oraz nabywca nieruchomości, zwany również „zobowiązanym”. Zakres świadczeń zobowiązanego wobec dożywotnika powinien zostać szczegółowo określony w umowie. W przypadku jednak, gdyby strony nie sprecyzowały obszaru zobowiązania, jego treść jest kształtowana przez przepisy Kodeksu cywilnego (dalej jako KC). Zgodnie z art. 908 § 1 KC w braku odmiennej umowy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. W orzecznictwie wskazuje się, że obowiązek dostarczania ubrania obejmuje także konieczność jego prania, zaś obowiązek zapewnienia mieszkania obejmuje również wykonywanie jego remontów, a w przypadku gdy mieszkanie ulegnie zniszczeniu wskutek przyczyn niezależnych od dożywotnika, zobowiązany musi je odbudować. Umowa dożywocia może obligować nabywcę do spełniania świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.

Prawo dożywocia opiera się przede wszystkim na uprawnieniu zbywcy nieruchomości do dożywotniego utrzymania go przez zobowiązanego. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien zaspokajać jego potrzeby życiowe w stopniu wyłączającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł. Ustawa nie wymaga jednak, aby zobowiązany zapewniał uprawnionemu utrzymanie dotychczasowego poziomu życia. Dożywocie może więc zapewniać dożywotnikowi niższą stopę życiową aniżeli ta, na jakiej żył do czasu podpisania umowy.

Konflikt stron a zmiana dożywocia na rentę

Wskutek zawarcia umowy dożywocia dożywotnik (lub jego osoba bliska) godzi się z tym, iż osoba go utrzymująca będzie mogła z nim zamieszkać. Wspólne prowadzenie gospodarstwa domowego lub wspólne przebywanie pod jednym dachem może rodzić konflikty. Na mocy art. 913 § 1 KC w przypadku wytworzenia się między zobowiązanym a dożywotnikiem takich stosunków, że nie można wymagać od stron, aby pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Z roszczeniem zamiany umowy dożywocia na rentę może wystąpić każda ze stron, tj. nabywca nieruchomości, dożywotnik będący zbywcą nieruchomości, a także jego osoba bliska, jeżeli to na jej rzecz zostało zastrzeżone dożywocie. Renta określona w wyżej wskazanym przepisie może przyjąć postać świadczenia pieniężnego, jak również świadczenia rzeczy oznaczonych co do gatunku.

Zamianie na rentę mogą podlegać wszystkie uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia lub tylko ich część. Zakres zmiany powinien zostać określony w pozwie przez powoda. Sąd w tym obszarze jest związany żądaniem strony powodowej. Liczba oraz rodzaj uprawnień podlegających zamianie na rentę będą miały – z przyczyn oczywistych – wpływ na wysokość orzeczonej renty. Co istotne, zamiana części albo całości uprawnień składających się na dożywocie na rentę nie powoduje wygaśnięcia prawa dożywocia, lecz modyfikację jego treści. Oznacza to, że rzeczona zmiana nie daje uprawnienia do wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem umowy wzmianki o obciążeniu jej prawem dożywocia.

Konflikt stron a rozwiązanie umowy

W przypadku gdy nie jest możliwe zapewnienie w inny sposób ochrony prawnej podmiotowi, który na jej udzielenie zasługuje, § 2 art. 913 KC daje sądowi możliwość rozwiązania umowy dożywocia. W doktrynie przyjmuje się jednak, że jest to środek stosowany w ostateczności. Ewentualność rozwiązania umowy dożywocia jest uzależniona od „wyjątkowych wypadków”. Sąd Najwyższy w swoim wyroku z 13 czerwca 2018 roku (sygn. akt: IV CSK 277/17) stwierdził, że „wyjątkowe wypadki uzasadniające rozwiązanie umowy o dożywocie przez sąd muszą przybierać szczególną postać i intensywność. Za wyjątkowy wypadek może być uznane uporczywe, czyli długotrwałe i zamierzone, niespełnianie przez zobowiązanego świadczeń, gdy ze względu na potrzeby dożywotnika wynikające w szczególności z jego stanu zdrowia i warunków bytowych, są niezbędne do zadośćuczynienia jego interesom, których zabezpieczenie było celem umowy o dożywocie”.

Nie zawsze za rozwiązaniem umowy dożywocia będzie przemawiał konflikt stron przybierający akty agresji fizycznej i psychicznej. Nierzadko będą to działania stron ukierunkowane na zniszczenie osobistych więzi łączących ich z dożywotnikami, które w swojej istocie będą stały w sprzeczności z zasadami zaufania i lojalności.

Przy tym rodzaju roszczenia w przypadku dożywotnika będzie miał on prawo do domagania się rozwiązania umowy dożywocia przez sąd, wyłącznie gdy jest zbywcą nieruchomości. Prawo do żądania rozwiązania umowy nie przysługuje dożywotnikowi będącemu osobą bliską zbywcy nieruchomości.

W art. 913 § 2 KC ustawodawca sformułował pojęcie „sąd może” rozwiązać umowę. Oznacza to, że sąd posiada swobodę uznaniową. Sąd nie ma bezwzględnego obowiązku rozwiązywania umowy, jeżeli dojdzie do przekonania, że roszczenie powoda mogłoby doprowadzić do poszkodowania drugiej strony. Sąd Najwyższy w wyroku z 26 marca 1965 roku (sygn. akt: III CR 28/65) uznał, że „w przypadku, gdy wyjątkowy charakter wypadków stanowiących podstawę faktyczną roszczeń dochodzonych na podstawie art. 913 § 2 KC wynika z zachowania dożywotnika, jego roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie może zostać oddalone”.

Warto pamiętać, że w momencie śmierci dożywotnika zanika prawo do żądania rozwiązania umowy dożywocia. Natomiast w wypadku gdy dożywotnik umiera w trakcie postępowania o rozwiązanie umowy o dożywocie, staje się ono bezprzedmiotowe i ulega umorzeniu.

Możliwość uznania umowy dożywocia za bezskuteczną

Ustawodawca w art. 916 KC zabezpieczył wierzycieli alimentacyjnych, na wypadek gdyby dożywotnik przez zawarcie umowy dożywocia chciał się „wyzbyć” majątku z pokrzywdzeniem wierzycieli. Uprawniona do wystąpienia z żądaniem jest osoba, w stosunku do której dożywotnik był zobowiązany do alimentacji na podstawie ustawy. Nie jest przy tym wymagane, aby wcześniej dożywotnik spełniał świadczenia alimentacyjne wobec niej. Przesłanką warunkującą możliwość żądania uznania umowy dożywocia za bezskuteczną jest związek przyczynowy między zawarciem takiej umowy a niewypłacalnością dożywotnika bądź też jej zwiększeniem. Przyjmuje się, że zbycie nieruchomości na podstawie umowy dożywocia pogłębia niewypłacalność dożywotnika, jeżeli wartość jego wymagalnych zobowiązań przekracza wartość jego majątku, w tym w szczególności wartość nieruchomości. Dochodzenie roszczenia o uznanie za bezskuteczną umowy dożywocia nie jest zależne od wykazania, że dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Znaczenia nie ma też świadomość nabywcy ani możliwość powzięcia przez niego wiadomości o działaniu dożywotnika z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Przepis art. 916 § 2 KC określa termin, w jakim może być dochodzone roszczenie o uznanie za bezskuteczną umowy o dożywocie. Wytoczenie powództwa o uznanie umowy dożywocia za bezskuteczną może nastąpić w przeciągu 5 lat od daty zawarcia takiej umowy. Upływ wskazanego terminu powoduje wygaśnięcie roszczenia, a złożenie pozwu w tym przedmiocie będzie obligowało sąd do jego oddalenia.

Zmiana lub rozwiązanie umowy – podsumowanie

Umowa dożywocia z uwagi na swój charakter może być sposobem na zagwarantowanie spokojnej starości. Właściciel nieruchomości w zamian za jej zbycie otrzymuje dożywotnie utrzymanie. Najczęściej taka umowa zostaje zawarta pomiędzy członkami rodziny. Co nie dziwi, gdyż nabywca nieruchomości ma prawo w niej zamieszkać jeszcze w czasie życia dożywotnika.

Jeżeli jednak w trakcie trwania umowy strony popadną w konflikt, sąd ma możliwość zmiany lub rozwiązania dożywocia. W przypadku wytworzenia się między stronami takich stosunków, że nie można od nich wymagać, aby pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd zamieni umowę dożywocia w prawo do renty. W ostateczności zaś rozwiąże umowę. Dodatkowo, jeśli wskutek zawarcia umowy miałoby dojść do pokrzywdzenia wierzycieli alimentacyjnych dożywotnika, sąd ma prawo do uznania umowy dożywocia za bezskuteczną.

W przypadku rozwiązania oraz uznania umowy dożywocia za bezskuteczną nieruchomość staje się z powrotem własnością dożywotnika.