Poradnik Pracownika
Header oprogramowania dla biur rachunkowych Header oprogramowania dla biur rachunkowych Header oprogramowania dla biur rachunkowych

Nabycie nieruchomości - zawiadomienie organu podatkowego

Nabycie nieruchomości kojarzy się przede wszystkim z jej zakupem. Dużo osób zapomina jednak, że funkcjonują również inne formy tej czynności.

Formy nabycia nieruchomości

Formami nabycia nieruchomości są:

  • kupno nieruchomości;
  • otrzymanie nieruchomości w spadku;
  • otrzymanie nieruchomości w darowiźnie;
  • zasiedzenie nieruchomości.

Kupno nieruchomości

Zakup nieruchomości jest podstawową formą nabycia jej prawa własności.

Zakup nieruchomości odbywa się na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego oznacza, że jest ona nieważna.

Umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać:

  • datę i miejsce sporządzenia aktu notarialnego;
  • dane notariusza oraz siedziby kancelarii notarialnej;
  • dane stron umowy;
  • oświadczenia stron;
  • postanowienia umowy;
  • informację o odczytaniu, przyjęciu i podpisaniu umowy zawartej w formie aktu notarialnego;
  • podpisy stron;
  • podpis notariusza.

Zakup nieruchomości może mieć miejsce na rynku pierwotnym lub wtórnym.

Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym to najczęściej zakup od firm deweloperskich. W tym wypadku nabywana nieruchomość nie była dotąd niczyją własnością. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego nie wymaga zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż deweloperzy są czynnymi podatnikami podatku VAT.

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego nie będzie trzeba uiścić podatku, jeżeli sprzedawcą był czynny podatnik VAT. Zakup nieruchomości na rynku wtórnym oznacza, że nieruchomość nabywana jest od poprzedniego właściciela. W tej sytuacji konieczna jest zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości.

Kiedy zakup mieszkania odbywa się na kredyt hipoteczny, wówczas oznacza to obowiązek zapłaty podatku od hipoteki zwykłej, który wynosi 0,01% wartości obciążenia, zaś podatek w przypadku hipoteki kaucyjnej wynosi 19 zł.

Wpisanie do aktu notarialnego ustanowienia hipoteki oznacza, iż to notariusz złoży odpowiednie dokumenty do urzędu skarbowego oraz odprowadzi należny podatek.

Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia

Nieruchomość można nabyć w drodze dziedziczenia ustawowego lub testamentowego.

Spadkobiercą nie może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie żyje w chwili otwarcia spadku ani osoba prawna, która w tym czasie nie istnieje. Spadkobiercą może być dziecko poczęte w chwili otwarcia spadku, o ile urodzi się żywe.

Nabycie nieruchomości w spadku potwierdza:

– postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub
– akt poświadczenia dziedziczenia lub
– postanowienie o dziale spadku przyznające na własność daną nieruchomość.

Nabycie nieruchomości w drodze darowizny

Kodeks cywilny reguluje umowę darowizny w ten sposób, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Oświadczenie darczyńcy dotyczące darowizny nieruchomości musi obowiązkowo nosić formę aktu notarialnego.

Zgodnie z ustawą o podatku od spadku i darowizn, darowizna jest czynnością podlegającą opodatkowaniu, choć od reguły tej przewiduje się wyjątki. Darowizna podlega opodatkowaniu, o ile przekracza kwotę wolną od podatku określoną dla danej grupy podatkowej.

Do I grupy podatkowej zaliczani są: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), rodzeństwo, ojczym, macocha, pasierb, zięć, synowa, teściowie. W tym przypadku kwota wolna od podatku wynosi 9637 zł. Oznacza to, że każda darowizna ją przekraczająca musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego.

Do II grupy podatkowej zaliczani są: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych. W tym przypadku kwota wolna od podatku wynosi 7276 zł. Oznacza to, że każda darowizna ją przekraczająca musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego.

Do III grupy podatkowej zaliczone są pozostałe osoby. W tej sytuacji kwota wolna od podatku wynosi 4902 zł. Oznacza to, że każda darowizna ją przekraczająca musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego.

Ponadto suma wszystkich otrzymanych darowizn od jednej osoby w ciągu 5 lat przekraczająca kwotę wolną dla poszczególnych grup podatkowych będzie stanowiła podstawę opodatkowania.

Przy czym istnieje również tzw. grupa 0, do której należą: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha. W tym wypadku wszystkie darowizny, bez względu na ich wartość, zostaną zwolnione z opodatkowania po spełnieniu wymaganych prawem formalności.

Należy pamiętać, że po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku, tj. 9637 zł, nadal można skorzystać ze zwolnienia. Żeby to zrobić, trzeba zgłosić fakt jej otrzymanie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego na druku SD-Z2. Konieczność zgłoszenia powstaje po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku.

Zasiedzenie nieruchomości

Do nabycia nieruchomości poprzez jej zasiedzenie koniecznie jest spełnienie następujących przesłanek:

  1. nieruchomość musi znajdować się w posiadaniu samoistnym;
  2. posiadacz samoistny ma ciągłość posiadania tej nieruchomości;
  3. nieruchomość pozostaje w posiadaniu samoistnym przez określony czas, tj. 20 lub 30 lat w zależności od dobrej lub złej wiary samoistnego posiadacza.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która nie jest właścicielem rzeczy, a która rzeczą faktycznie włada jak właściciel.

Posiadacz samoistny musi mieć nieruchomość nieprzerwanie – dopiero wówczas można mówić o ciągłości jego posiadania. Przy czym przepisy Kodeksu cywilnego wprowadzają domniemanie ciągłości posiadania oraz domniemanie dotyczące tego, że niemożność posiadania wywołana przez przemijającą przeszkodę nie przerywa posiadania. Jak wskazano w postanowieniu Sądu Okręgowego w Łodzi Wydział Cywilny Odwoławczy z 18 maja 2018 roku, sygn. III Ca 157/18, „ciągłość posiadania zachodzi w wypadku, gdy posiadacz włada rzeczą nieustannie z zamiarem posiadania dla siebie. Jednakże przyjęte przez ustawodawcę domniemanie zwalnia posiadacza od ciężaru dowodu ciągłości posiadania. Wystarczy, by w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia wykazał, że objął rzecz w posiadanie i że był jej posiadaczem w chwili upływu terminu potrzebnego do nabycia prawa własności. Domniemanie to, podobnie jak domniemanie posiadania samoistnego, jest jednak wzruszalne. Domniemanie ciągłości posiadania mogłoby być uchylone przez wykazanie, że posiadanie zostało przerwane. Przerwanie posiadania powoduje przede wszystkim rozpoczęcie biegu terminu zasiedzenia na nowo (art. 124 § 1 w zw. z art. 175). Artykuł 340 zd. 2 wyłącza możliwość przerwania posiadania, jeżeli niemożliwość faktycznego władania nad rzeczą została wywołana przez przeszkodę przemijającą. Według powszechnego stanowiska przeszkoda taka powinna mieć charakter obiektywny (por. Rudnicki, Rudnicki, Komentarz, s. 588; J. Ignatowicz, w: Komentarz 1972, t. 1, s. 779; post. SN z 24.10.2010 r., III CSK 310/11, MoP 2013, nr 10, s. 546); w szczególności wymienia się klęskę żywiołową, chorobę czy pobyt w zakładzie karnym”.

Okres, po jakim możliwe jest stwierdzenie zasiedzenia, uzależniony jest od posiadania dobrej lub złej wiary. Posiadacz samoistny w dobrej wierze nabędzie nieruchomość, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od 20 lat, a z upływem lat 30 – gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto pozostaje w błędnym i usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że ma prawo własności danej nieruchomości.

Posiadaczem w złej wierze jest ten, kto ma świadomość, że nieruchomość nie jest jego lub nie dołożył należytej staranności, żeby dowiedzieć się, kto jest właścicielem prawowitym.

Zgłoszenie nabycia nieruchomości

Nabywca nieruchomość ma obowiązek zgłosić ten fakt właściwemu organowi podatkowemu. Zgłoszenie nabycia nieruchomości dokonuje się na urzędowym formularzu IN-1 w urzędzie gminy lub miasta, na terenie którego położona jest nieruchomość.

W deklaracji tej wskazać należy dane do ustalenia wysokości podatku od nieruchomości.

Formularz IN-1 dotyczący nabycia nieruchomości trzeba złożyć w terminie 14 dni od dnia, w  którym zaistniały okoliczności uzasadniające powstanie obowiązku opłacenia podatku od nieruchomości, tj. od dnia nabycia nieruchomości.

Przykład 1.

17 lutego 2022 roku Jan Kowalski kupił mieszkanie. W takim przypadku musi zgłosić nabycie nieruchomości do właściwego urzędu gminy do 3 marca 2022 roku.

Informację o nabyciu nieruchomości można złożyć:

  • osobiście;
  • za pośrednictwem poczty;
  • drogą elektroniczną.

Na podstawie złożonej informacji o nabyciu nieruchomości organ podatkowy ustala wysokość podatku od nieruchomości, o czym informuje podatnika, przesyłając stosowny dokument.

Osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości ma obowiązek zapłacić podatek od nieruchomości w określonym terminie. Płatność podatku odbywa się w czterech ratach, których terminy płatności przypadają na: 15 marca, 15 maja, 15 września oraz 15 listopada roku podatkowego.

Spółki osobowe i kapitałowe, spółdzielnie, a także jednostki organizacyjne co roku mają obowiązek złożenia organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania deklaracji na podatek od nieruchomości. Jednak w ciągu 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego, czyli nabycia nieruchomości podlegającej opodatkowaniu, również muszą złożyć deklarację.

Zmiany przeznaczenia nieruchomości

Należy pamiętać, że dopełnienie obowiązku zawiadomienia odpowiedniego organu podatkowego o nabyciu nieruchomości to jedno, ale wszelkie zmiany w tym zakresie również powinny zostać zgłoszone. Takie sytuacje mają najczęściej miejsce, kiedy podczas roku podatkowego dojdzie do modyfikacji, które wpływają na wysokość podatku od nieruchomości. Przykładem takiej zmiany może być przeznaczenie nieruchomości mieszkalnej na prowadzenie działalności gospodarczej, albowiem dojdzie wówczas do zmiany przeznaczenia nieruchomości, co wpływa na zwiększenie stawki podatku od nieruchomości.

O zaistnieniu zmian przeznaczenia nieruchomości należy poinformować właściwy organ gminy lub miasta w terminie 14 dni od dnia, w którym zmiany te nastąpiły.

Przykład 2.

2 marca 2022 roku Jan Kowalski rozpoczął działalność gospodarczą w mieszkaniu, które odziedziczył w spadku. Mieszkanie służyło dotychczas celom mieszkalnym, jednakże doszło do zmiany jego przeznaczenia. W takim przypadku Jan Kowalski do 16 marca 2022 roku musi zgłosić zmianę przeznaczenia lokalu do właściwego urzędu gminy.