Zasiedzenie udziału w nieruchomości - kiedy występuje?

Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności. Jak z kolei wygląda zasiedzenie udziału w nieruchomości? O tym poniżej!

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Sam fakt zasiedzenia następuje z mocy prawa, jednak do skutecznego ujawnienia zasiedzenia nieruchomości przed odpowiednimi organami lub w odpowiednich rejestrach wymagane jest legitymowanie się orzeczeniem sądu stwierdzającym zasiedzenie nieruchomości.

Jak wskazano w postanowieniu Sądu Najwyższego z 23 lipca 2014 roku (sygn. V CSK 473/13) posiadacz nieruchomości, który chce ją zasiedzieć kosztem dotychczasowego właściciela, musi w widoczny sposób manifestować swoje władztwo nad tą nieruchomością. Pozostawanie z właścicielem nieruchomości w konflikcie jest okolicznością niemającą wpływu na bieg terminu zasiedzenia. Samoistne posiadanie nastąpi, gdy posiadacz faktycznie włada rzeczą oraz ma chęć posiadania rzeczy w taki sposób, jakby był jej właścicielem. Samoistne posiadanie istnieje wówczas, gdy posiadacz wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

W życiu nie zawsze jest tak, że własność nieruchomości przysługuje 1 właścicielowi, przeciwnie bardzo często zdarzają się sytuacje, kiedy dana nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Pojawia się zatem wątpliwość, czy możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości? Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco.

Pogląd ten potwierdzono w postanowieniu Sądu Najwyższego z 23 lipca 2014 roku (sygn. V CSK 473/13), stwierdzając, że „możliwość nabycia przez zasiedzenie ułamkowych udziałów (wszystkich lub niektórych) w prawie własności nieruchomości jest od dawna akceptowana w judykaturze. Podkreślono wyraźnie, że możliwe jest nabycie przez zasiedzenie udziału we współwłasności, określonego częścią ułamkową większą niż to wynika z dziedziczenia, ponieważ zasiedzenie możliwe jest tylko w stosunku do tych udziałów, które nie zostały nabyte przez ich posiadacza z mocy dziedziczenia (postanowienia SN z dnia 5 stycznia 1972 roku, II CR 534/71, niepubl.; 28 kwietnia 2004 roku, III CK 476/02, niepubl.). Zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości możliwe jest także wówczas, gdy ktoś wcześniej już posiada samoistnie i zasiaduje całą nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności (postanowienie SN z dnia 17 października 2003 roku, IV CK 115/02, niepubl.), która to sytuacja występuje w przedmiotowej sprawie. Wnioskodawczyni więc zmierza do możliwego nabycia przez zasiedzenie 5/6 udziałów, należących do innych osób poczynając dopiero od 2002 roku, co nie wyklucza skorzystania z domniemania wynikającego z art. 339 k.c., że w okresie 1980-2002 roku, tj. poprzedzającym aktualny kształt stanu współwłasności nieruchomości, wnioskodawczyni władająca faktycznie całą nieruchomością już wówczas była jej posiadaczem samoistnym. O samoistnym posiadaniu przez wnioskodawczynię ułamkowych udziałów innych współwłaścicieli, mogącym prowadzić do ich zasiedzenia, można więc mówić, poczynając od 2002 roku, i dopiero od tego czasu wymagane jest wykazanie przez nią aktywności potwierdzającej wolę wyłączenia innych współwłaścicieli od posiadania, co wymaga przeprowadzenia dowodu, a nie powołania się na domniemanie prawne (postanowienie SN z dnia 24 maja 2013 roku, V CSK 269/12, niepubl.). Nie wyklucza to jednak zastosowania domniemania wynikającego z art. 339 k.c. w odniesieniu do okresu 1980-2002 roku, w którym wnioskodawczyni faktycznie władała całą rzeczą, ale będącą wówczas przedmiotem współwłasności wyłącznie jej rodziców w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej”.

Stwierdzenie zasiedzenia

Uprawnionym do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności jest każdy zainteresowany, czyli podmiot posiadający interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia zarówno na swoją rzecz, jak i na rzecz innego podmiotu.

Prawo własności w drodze zasiedzenia może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna, jeśli spełnione zostaną przesłanki przewidziane w ustawie.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z 30 października 2013 roku (sygn. V CSK 488/12) wskazano, że: „nie budzi wątpliwości dopuszczalność nabycia przez zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli udziałów we współwłasności nieruchomości, bowiem samoistne posiadanie nieruchomości, o którym mowa w art. 336 k.c., może się odnosić do pełnego prawa lub jego idealnej części. […] Jak podkreśla się w orzecznictwie, ustawodawca w sposób odmienny traktuje współposiadanie od posiadania indywidualnego, co wyklucza stosowanie domniemania wynikającego z art. 339 k.c. Skoro bowiem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy i korzystania z niej w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli, to z samego faktycznego władania rzeczą przez współwłaściciela nie wynika jeszcze, że jest jej samoistnym posiadaczem (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2011 roku, III CSK 184/10). Konieczne jest zatem wykazanie, że nastąpiła zmiana charakteru posiadania zależnego współwłaściciela nieruchomości w częściach ułamkowych w odniesieniu do udziałów pozostałych (gdy zarządza nieruchomością w ich imieniu) w posiadanie samoistne. Nie jest więc wystarczające powołanie się na domniemanie z art. 339 k.c., ale konieczne jest wykazanie, że zakres samoistnego posiadania został rozszerzony o zakres udziałów pozostałych współwłaścicieli i zmiana ta została uzewnętrzniona nie tylko w stosunku do osób trzecich, ale w sposób widoczny w stosunku do współwłaścicieli, których udziały są objęte wnioskiem o zasiedzenie (zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1999 roku, III CKN 214/98, niepubl.; z dnia 17 października 2003 roku, IV CK 115/02, niepubl.; z dnia 7 listopada 2003 roku, I CK 235/03, niepubl.; z dnia 8 października 2008 roku, V CSK 146/08, niepubl.; z dnia 7 stycznia 2009 roku, II CSK 405/08, niepubl.; z dnia 1 kwietnia 2011 roku, III CSK 184/10, niepubl.; z dnia 2 marca 2012 roku, II CSK 249/11, niepubl.; z dnia 7 marca 2012 roku, II CSK 495/12, niepubl.; z dnia 19 marca 2013 roku, I CSK 735/12, niepubl.; z dnia 15 maja 2013 roku, III CSK 263/12, niepubl.; z dnia 26 czerwca 2013 roku, II CSK 581/12, niepubl.).O samoistnym posiadaniu współwłaściciela zamieszkującego w znajdującym się na niej budynku nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, administrowanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Również fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek. […] Wymaga jednocześnie podkreślenia, że z treści art. 610 § 1 w zw. z art. 670 k.p.c. wynika brak związania sądu żądaniem stwierdzenia zasiedzenia (zob. m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2013 roku, V CSK 202/12, niepubl.; z dnia 4 grudnia 2008 roku, I CSK 225/08, niepubl. zob. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2003 roku, IV CSK 115/02 niepubl. w odniesieniu do różnych terminów zasiedzenia udziałów we współwłasności nieruchomości). Zważyć też trzeba, że jeżeli z ustalonych okoliczności faktycznych wynikałoby, że w okresie biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, a łączny czas posiadania obecnego posiadacza samoistnego i jego poprzednika prowadzi do zasiedzenia, to doliczenie okresu posiadania poprzednika sąd powinien uwzględnić z urzędu i także w tym zakresie sąd nie jest związany żądaniem wniosku (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 2013 roku, III CSK 156/12, niepubl.)”.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Okręgowego w Poznaniu II Wydział Cywilny Odwoławczy z 25 września 2020 roku, sygn. II Ca 1463/19: „niewykonywanie prawa współposiadania przez jednego lub kilku współwłaścicieli nie oznacza, że współwłaściciel nieruchomości korzystający z posiadania przejął nieruchomość w samoistne posiadanie w zakresie przysługujących innym współwłaścicielom udziałów w nieruchomości. Na uzasadnienie powyższego wskazano zgodnie z art. 195 k.c., własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to wynika z prawa współwłasności jako prawa własności przysługującego niepodzielnie kilku osobom. Prawo współwłasności cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Niepodzielność prawa wyraża się w tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy. Posiadanie rzeczy przez współwłaściciela jest zatem posiadaniem właścicielskim i samoistnym, stanowi bowiem realizację jego niepodzielnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że z faktu posiadania rzeczy przez współwłaściciela wynika jedynie, iż korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem. Niewykonywanie prawa posiadania przez innego współwłaściciela nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień. Inaczej mówiąc, jeżeli inny współwłaściciel nie wykonywał swojego współposiadania, nie oznacza to, że posiadacz całości wykonywał swoje prawo do przysługującej mu idealnej części nieruchomości, a w stosunku do pozostałej był posiadaczem samoistnym”.

Ciężar dowodu tak jak zawsze w procesie spoczywa na tym współwłaścicielu, który chce zasiedzieć udziały innych. Oznacza to nic innego, jak konieczność wykazania przez współwłaściciela domagającego się stwierdzenia zasiedzenia przez niego udziału, że doszło do widocznego na zewnątrz rozszerzenia zakresu posiadania ponad jego udział, w tym udowodnienia, że zamanifestował on zmianę innym współwłaścicielom.

W przypadku zasiedzenia udziału terminem, od którego biegnie bieg okresu niezbędnego do zasiedzenia, jest dzień, w którym współwłaściciel rozszerzył zakres swego posiadania ponad realizację swoich uprawnień właścicielskich.

Przykład 1.

Pani Anna i pani Krystyna nabyły na współwłasność w drodze dziedziczenia nieruchomość położoną w Warszawie 2 lutego 1998 roku. 3 stycznia 2018 roku pani Krystyna oznajmiła pani Annie, że w związku z tym, że ta nie interesuje się nieruchomością, zamierza wystąpić o zasiedzenie jej udziału w nieruchomości. Pani Anna jako bieg początek terminu we wniosku o zasiedzenie wskazała 2 lutego 1998 roku. Abstrahując od kwestii dobrej i złej wiary, z którą związek ma to, jaki okres wymagany jest do stwierdzenia zasiedzenia, wniosek nie zostanie uwzględniony, ponieważ 2 lutego 1998 roku pani Krystyna nie manifestowała, że będzie posiadała całą nieruchomość dla siebie. Ewentualnie bieg terminu zasiedzenia można będzie liczyć od 3 stycznia 2018 roku.