Odpowiedzialność za zalanie mieszkania - na kim spoczywa?

Osoby mieszkające w budynkach wielorodzinnych – blokach, bliźniakach, szeregówkach, mogą zetknąć się z kwestią zalania mieszkania sąsiada, który mieszka niżej lub obok. Jaka odpowiedzialność za zalanie mieszkania grozi osobie, która je spowodowała? Gdzie się jej dochodzi? Jak można się z niej zwolnić – na te i inne pytania odpowiedź została udzielona w dalszej części artykułu.

Zasada odpowiedzialności

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania kształtuje się na podstawie zasady winy. Wina zachodzi wówczas, gdy sprawcy szkody można postawić zarzut obiektywnej oraz subiektywnej niewłaściwości zachowania.

Obiektywny element winy stanowi tzw. bezprawność, rozumiana jako sprzeczność działania lub zaniechania sprawcy z całym porządkiem prawnym, tj.:

• z konkretnym przepisem (naruszenie konkretnych nakazów lub zakazów),
• z zasadami współżycia społecznego lub innymi normami powszechnie stosowanymi i akceptowanymi w danym społeczeństwie (np. zasadami uczciwego obrotu czy dobrej wiary).

Subiektywny element winy dotyczy natomiast stosunku woli oraz świadomości działającego podmiotu do jego czynu.

Winę można zatem przypisać konkretnemu sprawcy tylko wtedy, gdy istnieją podstawy do negatywnej oceny jego zachowania z punktu widzenia obu tych warunków. W konsekwencji subiektywny element winy może stanowić umyślność, zatem zamiar bezpośredni lub zamiar ewentualny, lub nieumyślność, w postaci lekkomyślności lub niedbalstwa.

Przykład 1.

Pan Marian przez wiele lat nie weryfikował stanu rur w swoim mieszkaniu, które nabył w 2015 roku, w bloku wybudowanym w 1962 roku. Od poprzedniego właściciela wiedział, że nigdy nie były one modernizowane. W 2021 roku doszło do zalania sąsiadującego mieszkania, w związku z tym, że pękły rury, które były zaniedbane przez właściciela. Z tego względu poniesie on odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę w wyniku niedbalstwa polegającego na nieweryfikowaniu stanu rur.

O tym, czy na tle konkretnych okoliczności można danej osobie postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje jednak nie tylko niezgodność jej postępowania z wyznaczonym modelem, lecz także empirycznie uwarunkowana możliwość oraz powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania. Miernik postępowania dłużnika, w istocie odnoszący się do miary należytej staranności, nie powinien być jednak formułowany na poziomie obowiązków niedających się wyegzekwować, oderwanych od ogólnego doświadczenia życiowego oraz konkretnych okoliczności.

Wina sprawcy szkody może polegać nie tylko na określonym działaniu, ale też na zaniechaniu tego podmiotu. Bezprawność zaniechania ma miejsce wówczas, gdy istniał obowiązek działania, występował zakaz zaniechania lub zakaz sprowadzenia skutku, który przez zaniechanie mógł być sprowadzony.

Szkoda w związku z zalaniem mieszkania

To na poszkodowanym spoczywa ciężar dowodu w zakresie szkody. Poszkodowany jest obowiązany udowodnić:

• fakt zalania;
• fakt, że zalanie powstało na skutek działania lub zaniechania ze strony sprawcy zdarzenia;
• fakt, że działanie lub zaniechanie było przez sprawcę zawinione;
• wysokość wyrządzonej szkody.

Zgodnie bowiem z art. 415 kc, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Przesłankami odpowiedzialności deliktowej są zatem:

1. zaistnienie szkody;
2. wystąpienie zdarzenia, za które ustawa czyni odpowiedzialnym określony podmiot;
3. związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy czynem niedozwolonym a szkodą w tej postaci, że stanowi ona jego zwykłe następstwo.

Szkoda w związku z zalaniem może polegać na:

• niezbędności osuszania mieszkania;
• niezbędności wymiany płytek;
• niezbędności odmalowania mieszkania, odremontowania;
• kosztach związanych z opinią specjalisty w zakresie szkód;
• kosztach związanych z wymianą lub naprawą uszkodzonych przez zalanie mebli, sprzętów AGD, dywanów, innych ruchomości.

Przykład 2.

W wyniku zalania mieszkania przez wyciekającą pralkę sąsiada, który nieprawidłowo ją zamontował, u poszkodowanej doszło do uszkodzenia sprzętów w kuchni – kuchenki indukcyjnej, kuchenki mikrofalowej, ekspresu do kawy, lodówki. Uszkodzone zostały robione na zamówienie meble, okap oraz drewniana podłoga. Szkody zostały wycenione na kwotę 22 000 zł. Poszkodowana może domagać się od sąsiada naprawienia szkody, poprzez zapłatę tej sumy pieniężnej. 

Ubezpieczenie OC mieszkania

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej mieszkania jest nieobowiązkowe.

Wybierając polisę, należy jednak zweryfikować, z uwagi na to, że są różne oferty, czy obejmuje ona swoim zakresem szkody wyrządzone innym w związku z wylaniem się substancji z mieszkania.

Taką szkodę można zgłosić i do własnego ubezpieczyciela, i do ubezpieczyciela sprawcy, od którego będą egzekwowane środki pieniężne w ramach odszkodowania.

Nie zawsze sprawca będzie ubezpieczony, co może spowodować, że roszczenia o odszkodowanie będzie się można domagać bezpośrednio od niego.

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania - na kim spoczywa?

Co ważne, sąsiad nie jest jedyną osobą, na której może spoczywać odpowiedzialność za zalanie mieszkania i związane z tym szkody.

Winę można przypisać np.:

• deweloperowi, który już na etapie budowy popełnił błędy;
• producentowi danego sprzętu, np. pralki, jeśli montaż był wykonany prawidłowo lub został wykonany przez jego pracowników;
• zarządcy budynku, który nie przeprowadził przeglądu hydraulicznego;
• spółdzielni mieszkaniowej.

Wskazać winnego musi sam poszkodowany, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami związanymi z ustaleniem sprawcy, np. opinią specjalisty, który określi przyczynę szkody i odpowiedzialnego z tego tytułu.

Ugoda

Aby rozwiązać spór, poszkodowany oraz sprawca mogą się porozumieć pozasądownie (np. zawrzeć ugodę).

W ugodzie osoba, która wyrządziła szkodę, może zobowiązać się do jej naprawienia, poprzez osobistą pracę w tym zakresie – do naprawienia podłogi, płytek, albo do zapłacenia wspólnie ustalonej, wynegocjowanej, sumy, która będzie stanowiła naprawienie szkody. Wymaga to jednak wielu rozmów, które doprowadzą do wspólnego ustalenia wysokości szkody.

Można w ugodzie zastrzec, że niewykonanie prac polegających na przywróceniu mieszkania do stanu sprzed szkody w określonym terminie, skutkować będzie obowiązkiem zapłaty kary umownej na rzecz poszkodowanego albo np. możliwością zlecenia tego profesjonalnej ekipie, na koszt sprawcy. Będzie to później prostsze do wyegzekwowania i przyspieszy proces przywracania nieruchomości do stanu sprzed zdarzenia.

Postępowanie sądowe

W przypadku braku zgody na polubowne rozwiązanie sporu, czyli na sporządzenie ugody, niezbędne będzie, w celu uzyskania odszkodowania za wyrządzoną szkodę, wytoczenie powództwa cywilnego. Powodem będzie poszkodowany, a pozwanym – ubezpieczyciel, sprawca, zarządca nieruchomości, spółdzielnia mieszkaniowa, deweloper – w zależności od ustalenia odpowiedzialnego za szkodę.

Proces może jednak trwać wiele lat, niezbędne będzie wykazanie szkody, związku przyczynowo-skutkowego oraz winy pozwanego. W takich sprawach najczęściej występuje także biegły, na fakt wysokości szkód, związku między winą pozwanego a szkodą wyrządzoną powodowi.

Stąd też warto przemyśleć, czy bardziej opłaca się długotrwały proces z możliwością wygrania większej sumy, czy na przykład ugoda, w której poszkodowany musi obniżyć żądaną sumę, ale szybciej otrzyma środki pieniężne.