Poradnik Pracownika

Egzekucja z nieruchomości – jakie kroki musi podjąć wierzyciel

Postępowanie egzekucyjne zmierza do zaspokojenia wierzyciela z majątku dłużnika. Postępowanie prowadzone jest na podstawie prawomocnego tytułu, którym może być np. wyrok, postanowienie zaopatrzone w klauzulę wykonalności. Egzekucja może być prowadzona zarówno w ruchomości takich jak rachunki bankowe, pojazdy, sprzęty AGD, RTV, jak i nieruchomości. W jaki sposób prowadzana jest egzekucja z nieruchomości? Jakie kroki powinien podjąć wierzyciel? Odpowiedź poniżej.

Egzekucja z nieruchomości - wniosek o zajęcie nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w okręgu którego nieruchomość jest położona.

Wierzyciel we wniosku o wszczęcie egzekucji powinien wskazać, że wnosi o zajęcie nieruchomości dłużnika, a jeżeli jest w stanie podać numer księgi wieczystej – powinien wskazać przedmiotowy numer.

Komornik po wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji zajmuje nieruchomość poprzez wpisanie ostrzeżenia w księdze wieczystej (dział III), wzywa dłużnika do zapłaty roszczenia pod rygorem przystąpienia do odpisu i oszacowania.

W przypadku umorzenia postępowania egzekucyjnego albo ukończenia egzekucji w inny sposób niż przez umorzenie komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów. Obowiązek poprawienia lub uzupełnienia wniosku spoczywa na komorniku.

Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone, roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Co istotne, zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie przez dłużnika nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

Wniosek o dokonanie opisu i oszacowania

Zgodnie z art. 942 kpc po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien:

  1. złożyć wyciąg – a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości – także odpowiedni wyciąg;
  2. wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania

Po złożeniu wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel wzywany jest do uiszczenia zaliczki na poczet opinii biegłego. Koszty opinii stanowią koszty komornicze podlegające zwrotowi na rzecz wierzyciela.

O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. Ponadto wzywa on przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych. Robi to, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły one swoje prawa.

Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły, który jest do tego uprawniony na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nie dokonuje się go kolejny raz.

Jak wskazuje Sąd Okręgowy w Gdańsku w postanowieniu z 12 września 2016 roku, III CZ 756/16, „Oszacowanie nieruchomości, choć powinno być rzetelne i odpowiadać rzeczywistemu stanowi nieruchomości, nie polega na wiążącym określeniu ostatecznej wartości nieruchomości. Ostateczna cena bowiem i tak zostanie ustalona w toku licytacji, a oszacowanie wartości nieruchomości przez biegłego polega na ustaleniu jej wartości będącej jedynie podstawą ceny wywołania”.

Z opisu i oszacowania komornik sporządza protokół. W protokole tym wymienia:

  1. oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
  2. budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
  3. stwierdzone prawa i obciążenia;
  4. umowy ubezpieczenia;
  5. osoby, w posiadaniu których znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
  6. sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
  7. oszacowanie z podaniem jego podstaw;
  8. zgłoszone prawa do nieruchomości;
  9. inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4 kpc, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.

Wniosek o pierwszą/drugą licytację

Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na którego podstawie wszczęto egzekucję.

Komornik ogłasza licytację przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:

  1. nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
  2. czas i miejsce licytacji;
  3. sumę oszacowania i cenę wywołania;
  4. wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
  5. czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania.

Ponadto w obwieszczeniu należy zamieścić:

  1. wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
  2. wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Obwieszczenie o licytacji trzeba ogłosić publicznie co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Powinno się to zrobić na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, we właściwym – ze względu na miejsce położenia nieruchomości – lokalu organu gminy, a także na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie.

Nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, ogłasza trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Jeżeli nikt nie zgłasza wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość.

Udzielenie przybicia

Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy, pod nadzorem którego odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. W przypadku gdy doszło do drugiej licytacji, sąd udzieli przybicia na rzecz przejmującego nieruchomość po wysłuchaniu wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Przysądzenie własności

Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Kolejny krok wykonuje komornik, rozliczając otrzymaną kwotę z tytułu sprzedaży licytacyjnej nieruchomości i po potrąceniu kosztów komorniczych, przekazuje wierzycielowi należną kwotę w pełnej wysokości dochodzonej należności głównej, lub też odpowiednią część, w zależności od sumy uzyskanej z licytacji.

Strzałka