Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku przed upływem 5 lat

Czasem już samo nabycie spadku może oznaczać konieczność zapłaty podatku od spadku. Zbycie składników majątkowych związanych ze spadkiem również może być opodatkowane tyle, że podatkiem dochodowym. Jak wygląda sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku przed upływem 5 lat wyjaśniamy w tym artykule z przykładami. 

Sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku przed upływem 5 lat

Prawo podatkowe stanowi, że obowiązana do opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu dokonania odpłatnego zbycia jest osoba, która przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź prawa, zbywa:

1. nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości,
2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
3. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4. prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Z interpretacji indywidualnej z 30 lipca 2024 roku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0112-KDIL2-1.4011.498.2024.2.AK) wynika, że: „Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu. Należy zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych pod pojęciem »nabycie w drodze spadku«, użytym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć nabycie w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego (np. wyroki NSA z dnia 15 grudnia 2010 r. sygn. akt II FSK 1437/09, z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 2983/11, z dnia 25 stycznia 2013 r. sygn. akt II FSK 1120/11, z dnia 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1966/11, z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt II FSK 625/13, z dnia 29 listopada 2015 r. sygn. akt II FSK 3281/15). Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę”. 

Przykład 1. 

Czy pan Jakub będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania, które jego matka – pani Helena – kupiła w październiku 2020 roku? We wrześniu 2024 roku kobieta zmarła, a mieszkanie odziedziczył jej syn – pan Jakub. Mężczyzna ma swój własny dom i nie potrzebował mieszkania, dlatego zdecydował się na jego sprzedaż. Z uwagi na atrakcyjną cenę szybko znalazł się nabywca mieszkania, dlatego w  listopadzie 2024 roku doszło do sprzedaży mieszkania. W takiej sytuacji z uwagi na to, że nie upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, pan Jakub będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży tej nieruchomości.

Przykład 2. 

Pan Jakub w czerwcu 1970 roku kupił działkę. W styczniu 2024 roku mężczyzna zmarł. Cały spadek po panu Jakubie, w którego skład wchodziła działka, nabył jego syn – pan Andrzej. Mężczyzna otrzymał ofertę zakupu tej działki w listopadzie 2024 roku. Czy w związku z tym będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży tej nieruchomości? Z uwagi na to, że od momentu nabycia działki przez spadkodawcę upłynęły 54 lata, pan Andrzej nie będzie musiał zapłacić podatku od sprzedaży tej nieruchomości, mimo że nabył ją w drodze dziedziczenia w 2024 roku i tego samego roku postanowił sprzedać.

Zbycie udziału w spadku a opodatkowanie podatkiem dochodowym

W interpretacji indywidualnej z 9 lutego 2024 roku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0112-KDIL2-1.4011.116.2024.1.KF) wskazano, że: „Zbycie udziału spadkowego oznacza, że współspadkobierca przenosi na inną osobę wszystkie prawa i obowiązki, jakie przysługują mu z tytułu dziedziczenia. Zbycie to może polegać na: sprzedaży, darowiźnie lub zamianie. Nabywca udziału wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki spadkobiercy, co oznacza, że może on podejmować wszystkie te czynności, które mógł podejmować zbywca będący spadkobiercą. Odpowiada on także za długi spadkowe na takich samych zasadach jak zbywca. Spadkobierca, który chce zbyć swój udział, może tego dokonać w każdym czasie, pod warunkiem jednak, że przyjął już spadek (to znaczy albo złożył oświadczenie o przyjęciu spadku, albo upłynął już sześciomiesięczny termin do złożenia takiego oświadczenia). Umowa zbycia udziału spadkowego musi być jednak zawarta w formie aktu notarialnego. W świetle powyższego sprzedaż […] udziału w spadku, stanowi źródło przychodu z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w odniesieniu do sprzedaży […] udziału w spadku na podstawie art. 1051 Kodeksu cywilnego, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdą zastosowania, bowiem odnoszą się one do odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw majątkowych dotyczących nieruchomości, nabytych w wyniku spadku, a nie jak to ma miejsce w tym przypadku – do sprzedaży udziału w spadku. Stąd powoływana […] okoliczność zbycia po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie […] spadku, nie ma żadnego znaczenia dla określenia skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w spadku na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w spadku podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać wykazany w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy”.

Przykład 3. 

Pani Marianna i pan Rafał po śmierci ich rodziców odziedziczyli spadek. Każde z nich ma udział wynoszący ½. W skład spadku wchodzi mieszkanie i samochód. Pani Anna chce sprzedać cały swój udział w spadku po upływie 2 lat od jego nabycia. Jak w takiej sytuacji będzie wyglądała kwestia opodatkowania tej sprzedaży? Sprzedaż udziału w spadku podlegać będzie w tej sytuacji opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dział spadku a opodatkowanie podatkiem dochodowym

Gdy na skutek dokonanego działu spadku, którego przedmiotem były nieruchomości, udział danego spadkobiercy w nich zwiększa się, tj. przekracza wartość udziału dotychczas posiadanego, wówczas data działu spadku będzie również datą nabycia tego udziału w nieruchomościach, o który zwiększył się udział w nich po dokonaniu tej czynności. Dlatego też nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy opodatkować, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów innych spadkobierców nieruchomości w drodze działu spadku. Takie stanowisko zostało zaprezentowane m.in. w interpretacji indywidualnej z 16 sierpnia 2023 roku Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0114-KDIP3-2.4011.510.2023.2.JM).

Wysokość podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości

Podatek dochodowy we wszystkich przypadkach zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. 

Podstawą obliczenia podatku jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości bądź praw. 

Zwolnienie z podatku w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty jej nabycia

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidują także zwolnienia od podatku. Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Warunkiem wymaganym do uzyskania zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia nieruchomości. Ze zwolnienia od podatku dochodowego korzysta przychód ze sprzedaży nieruchomości, który zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe. Jeśli na cele mieszkaniowe przeznaczona będzie część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, wówczas podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.

Definicja „własnych celów mieszkaniowych” zawarta została w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. 

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a  także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, albo udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z  rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;

• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe wskazane powyżej oraz spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) z tym związanych;

• wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z wymienionym budynkiem lub lokalem lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

Jak opodatkować dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przed mniej niż 5 latami?

Dochód ze sprzedaży nieruchomości trzeba wykazać w zeznaniu PIT. W tym celu trzeba złożyć zeznanie PIT-39, w którym należy wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny podatek PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa;

• dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

Podsumowanie

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości odziedziczonej w spadku przed upływem 5 lat od momentu jej otrzymania nie będzie opodatkowana, jeśli spadkobierca nabył ją co najmniej 5 lat wcześniej. Inaczej sytuacja będzie wyglądała, gdy spadkobierca sprzedaje cały udział w spadku.