Rękojmia a gwarancja na roboty budowlane - czy powinny być w umowie?

Żyjemy w czasach, kiedy branża budowlana przeżywa swój rozkwit. Buduje się nie tylko zabudowę wielorodzinną, lecz także coraz więcej osób spełnia swoje marzenia na temat własnego domu z ogrodem z dala od wielkomiejskiego zgiełku. Jednak zanim będziemy mogli cieszyć się poranną kawą spożywaną na tarasie własnego domu, w ogrodzie czy też w wyremontowanym mieszkaniu, musimy przejść przez różnego rodzaju prace budowlane. Każdy, przystępując do jakiejkolwiek inwestycji budowlanej, życzyłby sobie, aby wszystko poszło sprawnie bez zbędnych komplikacji, ale niestety czasem pojawiają się problemy z wykonawcą, który np. nie wykona pracy zgodnie z projektem. Wówczas pojawia się pytanie, czy przysługuje nam rękojmia lub gwarancja na roboty budowlane?

Obowiązki wykonawcy i inwestora

Na początku należy przyjrzeć się temu, jakie obowiązki ciążą na wykonawcy. W tym celu należy odwołać się do definicji umowy o roboty budowlane, która sformułowana została w przepisach Kodeksu cywilnego. Mianowicie przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor – do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Z powyższego wynika, że wykonawca ma wykonać określony w umowie obiekt, który będzie zgodny z przygotowanym projektem i zasadami wiedzy technicznej.

W praktyce inwestor (osoba zlecająca wykonanie robót budowlanych) będzie miał do czynienia z dwoma sytuacjami:

1. określony w umowie budynek nie zostanie wykonany,
2. określony w umowie budynek zostanie wykonany niewłaściwie.

Oczywiście w sytuacji wystąpienia po stronie inwestora szkody, może on dochodzić jej naprawienia przez wykonawcę na zasadach ogólnych.

Innymi roszczeniami związanymi z umową o roboty budowlane są roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji.

Rękojmia przy umowie o roboty budowlane

Rękojmia w przypadku umowy o roboty budowlane przysługuje inwestorowi z mocy samego prawa. Przepisy prawa cywilnego nie wprowadzają szczególnych uregulowań co do niej w przypadku umowy o roboty budowlane, a jedynie odsyłają do przepisów umowy o dzieło, a te z kolei do przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2006 roku (sygn. II CK 336/05), odpowiedzialność wykonawcy obiektu z tytułu rękojmi aktualizuje się dopiero po ukończeniu obiektu i jego odbiorze przez inwestora. Wskazać bowiem należy, że dokonanie odbioru prac przez inwestora aktualizuje domniemanie faktyczne co do tego, że prace zostały wykonane zgodnie z umową, ponieważ dopiero wówczas inwestor ma możliwość sprawdzić, czy wykonany obiekt ma zapewnione określone w umowie cechy gwarantujące jego wartość i użyteczność, a w razie stwierdzenia wad wykonuje wówczas odpowiednie uprawnienia z tytułu rękojmi.

Wada fizyczna obiektu budowlanego wystąpi, kiedy wykonany obiekt jest niezgodny z umową, a ma to miejsce w następujących sytuacjach:

1. obiekt nie ma nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. obiekt nie ma właściwości, o których istnieniu wykonawca zapewnił inwestora;
3. obiekt nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia;
4. obiekt został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym;
5. w przypadku nieprawidłowego zamontowania i uruchomienia poszczególnych elementów obiektu, jeżeli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

W przypadku stwierdzenia wad fizycznych obiektu budowlanego inwestor ma względem wykonawcy następujące uprawnienia z tytułu rękojmi za wady: żądanie usunięcia wady lub złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy.

Żądanie usunięcia wady polega na tym, że wykonawca obowiązany jest usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla inwestora, odmowa usunięcia wady może zaś mieć miejsce, jeżeli byłoby to niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów. Ponadto, gdy inwestorem jest przedsiębiorca, wykonawcy przysługuje prawo odmowy usunięcia wady, jeżeli koszty zaspokojenia tego roszczenia okazałyby się wyższe od wynagrodzenia należnego wykonawcy. Wówczas inwestor może żądać obniżenia ceny albo odstąpić od umowy.

Złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy może nastąpić, o ile wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora nie usunie wady. Jeżeli wykonawca naprawiał już wady albo nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady, ograniczenie to nie będzie znajdowało zastosowania.

Odstąpienie od umowy przez inwestora nie może mieć miejsca, gdyby wada okazała się nieistotna.

Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi za wady jest ograniczona w czasie. I tak należy pamiętać, że odpowiada on za nie z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a w przypadku wad nieruchomości – jeżeli zostaną one stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy inwestorowi.

Ważne, aby pamiętać, że upływ terminu zgłoszenia wady i skorzystania z roszczeń z tytułu rękojmi nie przekreśla prawa do rękojmi, jeżeli wykonawca podstępnie zataił informację o wadzie.

Przykład 1.

Pan Jan jako inwestor zlecił wykonanie jednorodzinnego budynku mieszkalnego. Wykonawca 17 lipca 2020 roku odebrał obiekt. W chwili odbioru wiedział, że jego pracownicy w sposób wadliwy wykonali dach, ale zataił ten fakt. W takim wypadku pan Jan może skorzystać z rękojmi nawet po upływie 5 lat.

Jeśli stronami umowy o roboty budowlane są przedsiębiorcy, to przepisy Kodeksu cywilnego dają możliwość rozszerzenia, ograniczenia lub nawet wyłączenia odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady, co nastąpi w treści umowy zawieranej przez strony. Należy jednak w tym wypadku mieć na względzie to, że ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady będzie bezskuteczne, jeżeli wykonawca wadę podstępnie zataił. W innym wypadku upływ okresu ochronnego zamyka definitywnie możliwość stwierdzenia wad objętych odpowiedzialnością wykonawcy. Dotyczy to także sytuacji, w których stwierdzenie wady w tym terminie było praktycznie niemożliwe.

Jeśli inwestor zgłosił wadę wykonawcy, a ten nie usunął jej w wyznaczonym terminie, rozpoczyna się bieg terminu dla złożenia przez inwestora oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy.

Przykład 2.

Pan Jan zgłosił wykonawcy jego domu wadę. Ten nie usunął jej w wyznaczonym terminie. W związku z biernością wykonawcy pan Jan może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy.

Dla zachowania terminów przewidzianych w przepisach prawa w przypadku rękojmi niezbędne jest to, aby wysłać przed upływem jej terminu zawiadomienia o wadzie do wykonawcy. Najlepiej sporządzić je na piśmie i przesłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru na adres wykonawcy wskazany w umowie o roboty budowlane.

Należy wspomnieć, że przyjmuje się, iż regulacje dotyczące zawieszenia i przerwania biegu terminu przedawnienia roszczeń określone w przepisach prawa cywilnego odpowiednio należy stosować do rękojmi

Ponadto zwrócić uwagę należy, że odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi przy umowie o roboty budowlane jest wyłączona, jeżeli wada powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora.

Gwarancja na roboty budowlane w umowie

Gwarancja w przypadku umowy o roboty budowlane udzielana jest przez wykonawcę na określonych przez niego zasadach. Może jednak zdarzyć się sytuacja, kiedy wykonawca nie udzieli nam gwarancji na wykonane roboty. W takim przypadku nie możemy żądać od niego roszczeń z tego tytułu, ale nie pozbawia to prawa, aby sięgnąć po uprawnienia z tytułu rękojmi.

Przykład 3.

Pan Marian zawarł umowę o roboty budowlane na wybudowanie domu jednorodzinnego. Po odbiorze obiektu okazało się, że ma on wady. W związku z tym stwierdził, że żąda od wykonawcy realizacji roszczeń z gwarancji i w tym celu wysłał oświadczenie o wadach i żądanie ich usunięcia. Okazało się jednak, że wykonawca nie udzielił mu gwarancji. W takim wypadku pan Marian może korzystać z przysługujących mu z mocy prawa roszczeń z tytułu rękojmi.

Wykonawca udziela inwestorowi gwarancji w ten sposób, że składa oświadczenie określające obowiązki wykonawcy udzielającego gwarancji jako gwaranta oraz uprawnienia inwestora, w przypadku gdy wykonany obiekt budowlany nie ma właściwości określonych w tym oświadczeniu.

Określenie obowiązków wykonawcy z tytułu gwarancji i uprawnień inwestora strony mogą dowolnie określić w umowie o roboty budowlane.

Także w umowie o roboty budowlane wskazać można okres obowiązywania gwarancji, procedurę zgłoszenia wad i związanych z tym roszczeń, uprawnienia inwestora w przypadku ich zaistnienia wad oraz skutki ich nieusunięcia przez wykonawcę.

Najczęściej obowiązki wykonawcy jako gwaranta polegać będą na:

• zwrocie zapłaconej ceny, 
• wymianie rzeczy,
• naprawie,
• zapewnieniu innych usług.

W praktyce wykonawcy, aby zachęcić potencjalnych klientów do skorzystania z ich usług, udzielają gwarancji, dlatego inwestorzy mogą korzystać wedle swojego wyboru z roszczeń z jej tytułu albo ustawowych z tytułu rękojmi.

Podsumowując, ustawowa rękojmia oraz udzielona przez wykonawcę gwarancja jakości stanowią korzystne instrumenty ochrony inwestora w przypadku zlecenia przez niego robót budowlanych. Zapewniają one możliwości działania w przypadku stwierdzenia wad wykonanych robót z jednoczesnym ograniczeniem wyłączenia odpowiedzialności wykonawcy, gdyż w praktyce w przeważającej liczbie przypadków jedyną formą obrony będzie jedynie powoływanie się przez wykonawcę na upływ czasu jako okoliczność wyłączającą jego odpowiedzialność.