Umowa kredytu hipotecznego - co należy wiedzieć przed jej podpisaniem?

W dzisiejszych czasach przeważająca większość z nas, decydując się na zakup własnej nieruchomości, korzysta głównie z kredytów. Zakup ten najczęściej finansowany jest ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, gdyż jest to jedna z najtańszych form finansowania dostępnych na rynku. Dlatego też warto zapoznać się z najważniejszymi zagadnieniami, na jakie należy zwrócić uwagę zanim zostanie podpisana umowa kredytu hipotecznego, kredyt ten jest bowiem zobowiązaniem, które towarzyszyć nam będzie przez wiele lat.

Na czym polega kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim na wstępie należy wyjaśnić, na czym polega istota kredytu hipotecznego. Stanowi on długoterminowe zobowiązanie kredytowe zaciągnięte w banku na zakup nieruchomości, którą może być mieszkanie, dom, działka lub lokal, a którego zabezpieczeniem spłaty jest hipoteka ustanowiona na prawie własności nieruchomości.

Przykład 1.

Pan Jan chce zakupić dom w zabudowie szeregowej. Nie posiada na to wystarczających środków, dlatego zdecydował się na kredytu hipoteczny. Jego zabezpieczeniem będzie ustanowiona hipoteka, która wpisana zostanie do księgi wieczystej prowadzonej dla kupowanej nieruchomości, a w sytuacji gdyby pan Jan zaprzestał spłaty kredytu, bank będzie miał możliwość wyegzekwowania płatności.

Należy też mieć świadomość, że używane potocznie pojęcie kredytu hipotecznego jest pojęciem o szerokim znaczeniu, które obejmuje kredyty mieszkaniowe i kredyty remontowo-budowlane. Pierwsze z wymienionych udzielane są na sfinansowanie zakupu mieszkania, zaś drugie służą sfinansowaniu budowy lub przebudowy domu.

Jeśli umowa kredytu hipotecznego zostanie zawarta, zazwyczaj regułą jest, że hipoteką obciążana jest nieruchomość nabywana ze środków pochodzących z kredytu, ale zdarzają się wyjątki. W praktyce pojawiają się sytuacje, kiedy hipoteka jest ustanowiona na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy albo na nieruchomości należącej do osoby trzeciej, np. rodziców. Najczęściej będzie to miało miejsce w sytuacji, gdy bank będzie potrzebować dodatkowego zabezpieczenia.

Umowa kredytu hipotecznego powinna zawierać takie zagadnienia jak:

1. wysokość wkładu własnego;
2. wymagania, jakie stawia bank kredytobiorcy co do zdolności kredytowej;
3. czas trwania umowy;
4. wysokość oprocentowania kredytu;
5. wysokość RRSO, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania; 
6. wysokość prowizji bankowej;
7. ubezpieczenie kredytu;
8. warunki umowy kredytowej;
9. raty kredytu.

Czym jest zdolność kredytowa?

Jednym z pierwszych zagadnień, z jakimi spotyka się osoba chcąca wziąć jakikolwiek kredyt, jest  zdolność kredytowa. Pojawia się zatem pytanie, czym w rzeczywistości ona jest? To nic innego jak zdolność osoby zaciągającej kredyt do jego spłaty wraz z należnymi odsetkami w określonych w umowie kredytowej terminach. Zdolność kredytowa jest podstawowym kryterium, jakie pod uwagę bierze bank, wydając decyzję o udzieleniu kredytu. Określana jest ona na podstawie analizy sytuacji finansowej kredytobiorcy poprzez analizę dochodów i wydatków w skali miesiąca, po to żeby stwierdzić, czy kredytobiorcy zostają wolne środki, które może on przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu. Przy ocenie zdolności kredytowej pod uwagę brane są: osiągane dochody, koszty utrzymania, fakt posiadania innych zadłużeń, np. pożyczek lub kredytów, liczba osób będących na utrzymaniu kredytobiorcy, jego wiek, stan cywilny i wykształcenie, status majątkowy kredytobiorcy, wykonywany zawód, forma zatrudnienia, staż pracy, ale także historia kredytowa, czyli to, czy dana osoba dotychczas wywiązywała się z zaciąganych zobowiązań, np. spłat kredytów konsumenckich.

Wkład własny w kredycie hipotecznym

Drugim istotnym zagadnieniem, jakie występuje w przypadku kredytu hipotecznego, jest zagadnienie wkładu własnego. Wedle rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego wkład własny powinien wynosić 20% kwoty udzielonego kredytu. Oczywiście może wynosić więcej, co pozwala obniżyć koszty kredytu na sfinansowanie nieruchomości. W praktyce zdarza się, że banki pozwalają na to, aby kredytobiorca wniósł mniejszy wkład, ale nie mniejszy niż 10% pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego.

Przykład 2.

Pan Jan chce zakupić mieszkanie o wartości 300 000 zł. Dysponuje kwotą 50 000 zł, która mogłaby stanowić wkład własny. Jest ona mniejsza niż wymagane 20% wkładu, który wynosiłby 60 000 zł, dlatego bank może wyrazić zgodę na wniesienie mniejszego niż wymagany wkład pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia. Gdyby pan Jan dysponował jeszcze mniejszą kwotą, np. 15 000 zł, jego wkład byłby za niski, bo nie wynosiłby nawet wymaganych 10%.

Umowa kredytu hipotecznego trwa przez okres podany w jej treści. Maksymalny okres kredytu hipotecznego wynosi 35 lat, jednak najbardziej rekomendowanych jest 25 lat. Warto mieć na uwadze to, że ustalany przez bank okres kredytowania uzależniony jest od wieku kredytobiorcy. Należy również wspomnieć, że w sytuacji gdy będziemy dysponować środkami pozwalającymi na wcześniejszą spłatę całości kredytu, jest to możliwe, jednak spłata kredytu przed upływem 3 lat od jego udzielenia może wiązać się z dodatkowymi kosztami ponoszonymi na rzecz banku.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Wysokość oprocentowania kredytu pozwala określić wysokość odsetek, jakie należało będzie zwrócić bankowi wraz z pożyczonymi środkami. Jest to też jeden z elementów składających się na całkowity koszt kredytu. W Polsce kredyty hipoteczne oprocentowane są na podstawie zmiennych stóp procentowych, co oznacza, że oprocentowanie obejmuje dwa elementy, tj.: marżę i stawkę referencyjną. Stawka referencyjna nie podlega negocjacji przy zawieraniu umowy kredytu, dlatego że jest ustalana odgórnie na rynku międzybankowym. Natomiast marżę można negocjować z bankiem, który każdorazowo ustala sobie jej wysokość. Najczęściej na jej wysokość mają wpływ następujące czynniki: wysokość kredytu, wysokość wkładu własnego czy posiadanie innych produktów w banku, np. rachunek osobisty. Maksymalne oprocentowanie kredytu aktualnie nie może być wyższe niż 7,2%. Jednak w przypadku kredytów hipotecznych kształtuje się ono znacznie niżej, w zależności bowiem od oferty banku oscyluje w granicach od 2,8% do niecałych 4%.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego i jego rodzaje

Ubezpieczenie kredytu stanowi jedną z form zabezpieczenia banku. Polisa ubezpieczeniowa w praktyce często prowadzi do sytuacji, gdy kredytobiorca otrzymuje lepsze warunki udzielenia kredytu. W przypadku omawianego kredytu hipotecznego wskazać należy, że przepisy prawa nie przewidują obowiązku jego ubezpieczenia. Bank może wymagać od kredytobiorcy wykupienia ubezpieczenia, ale nie może wymagać tego, aby zostało wykupione u niego, gdyż kredytobiorca ma możliwość wybrania dowolnego ubezpieczyciela, o ile wykupiona polisa będzie odpowiadać minimalnemu zakresowi ubezpieczenia, które akceptuje dany bank.

Przykład 3.

Pani Anna i pan Jan chcieli zawrzeć umowę kredytu hipotecznego na sfinansowanie ich wymarzonego mieszkania. Bank poinformował ich, że kredyt może zostać im udzielony, tylko jeśli wykupią oferowaną przez niego ofertę ubezpieczenia. Taka praktyka była niezgodna z prawem, bo małżonkowie mogą samodzielnie wybrać towarzystwo ubezpieczeń. W tym przypadku bank co najwyżej mógł zaproponować im korzystniejsze warunki udzielenia kredytu w wypadku wykupienia oferowanego przez niego ubezpieczenia.

Najpopularniejsze rodzaje ubezpieczeń do kredytu hipotecznego to: ubezpieczenie na życie do kredytu, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie na wypadek choroby i trwałego inwalidztwa, ubezpieczenie od następstw nieszczęśliwych wypadków.

Z punktu widzenia naszych finansów, decydując się na kredyt, należy wziąć pod uwagę wysokość RRSO, czyli rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania, gdyż to ona wskazuje na to, jaki będzie rzeczywisty całkowity koszt kredytu. Wysokość RRSO pozwala porównać różne oferty banków i wybrać tę, która będzie dla nas najkorzystniejsza, gdyż uwzględnia  wysokość odsetek, prowizje, ubezpieczenie i inne koszty.

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z ważniejszych zagadnień, na jakie zwrócić należy uwagę przy podejmowaniu decyzji o kredycie. Tak jak zostało wcześniej wskazane, ma ona wpływ na RRSO. Prowizja to, najprościej rzecz ujmując, rodzaj wynagrodzenia, jakie należne jest bankowi w związku z udzieleniem kredytu na zakup nieruchomości. Każdy bank ustala samodzielnie wysokość prowizji, ale dzięki temu, decydując się na kredyt, kredytobiorca ma możliwość negocjacji jej wysokości z bankiem.

Dla kredytobiorcy  najważniejszym zagadnieniem w związku z udzielanym kredytem będzie wysokość jego rat. Wyróżnić należy dwa rodzaje rat, jakie spotyka się przy umowach kredytowych: stałe i malejące. Raty stałe, jak sama nazwa wskazuje,  wynosić będą przez cały okres obowiązywania umowy tyle samo. Raty malejące cechuje to, że na samym początku spłacania kredytu ich wysokość jest najwyższa i ulega stopniowemu obniżeniu. Istotne jest to, że raty malejące często wymagają wyższej zdolności kredytowej, ale też są korzystniejsze pod względem całkowitych kosztów związanych z udzieleniem kredytu.

Podsumowując, decydując się na kredyt hipoteczny, należy wziąć pod uwagę wiele czynników. Jednym z rozwiązań w tym wypadku jest możliwość skorzystania z usług doradcy kredytowego, który pomoże nam wybrać najlepszy dla nas wariant kredytu.

Umowa kredytu hipotecznego – jej warunki i elementy

Warunki umowy kredytowej określane są w treści pisemnej umowy zawieranej pomiędzy bankiem a kredytobiorcą.  Umowa kredytu hipotecznego powinna zawierać: określenie stron umowy, cel kredytu, kwotę kredytu oraz informację, w jakiej walucie jest on udzielany, zasady spłat kredytu, harmonogram spłat, termin i sposób przekazania środków, wysokość oprocentowania kredytu, sposób zabezpieczenia kredytu, wysokość prowizji banku, postanowienia co do rozwiązania umowy lub jej zmiany, zakres uprawnień banku co do kontroli wykorzystania środków pochodzących z kredytu. Ważne w przypadku kredytu hipotecznego jest to, aby cel, jakim jest sfinansowanie nabycia nieruchomości, został w sposób szczegółowo opisany.

Przykład 4.

Celem kredytu jest zakup domu położonego w Warszawie przy ul. Białej 1 posadowionego na działce ewidencyjnej nr 920/1 o powierzchni 0,22 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Warszawie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę wieczystą nr WA1M/0000006/1.

Przed podpisaniem umowy kredytu konieczne jest szczegółowe zapoznanie się z jej treścią. Wszelkie pojawiające się wątpliwości przed podpisaniem umowy należy wyjaśnić z doradcą kredytowym lub pracownikami reprezentującymi bank przy procedurze udzielenia kredytu.