Zwrot marży kredytobiorcom czekającym na wpis do księgi wieczystej

Niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania za oszczędności, dlatego też dotychczas rozwiązaniem było finansowanie tego rodzaju przedsięwzięcia za pomocą kredytu hipotecznego. Aktualnie rynek kredytów hipotecznych w związku z sytuacją gospodarczą, wysoką inflacją i wzrostem kosztów związanych z kredytami przeżywa załamanie. Nie oznacza to, że kredyty hipoteczne nie są udzielane, przeciwnie – są, ale w mniejszej niż dotąd ilości. W tym artykule dowiesz się czy należy się zwrot marży kredytobiorcom czekającym na wpis do księgi wieczystej.

Kredyt hipoteczny – kiedy może zostać udzielony?

Kredyt hipoteczny może zostać również udzielony na zakup: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Elementy umowy o kredyt hipoteczny

Umowa kredytu musi zostać zawarta w formie pisemnej.

Musi posiadać określone przepisami prawa elementy, w tym:

• oznaczenie stron umowy;
• kwotę i walutę kredytu;
• cel, na który kredyt został udzielony;
• zasady i termin spłaty kredytu;
• w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;
• wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
• sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
• zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
• terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
• wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
• warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy;
• opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt hipoteczny oraz warunki ich zmian;
• całkowity koszt kredytu hipotecznego określony w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
• całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
• zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego;
• prawo do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz koszty spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny;
• warunki, termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta;
• skutki niedotrzymania warunków umowy o kredyt hipoteczny, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualnych opłatach z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego;
• sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której jest obliczana wysokość rat kapitałowo-odsetkowych;
• minimalny zakres umowy ubezpieczenia, jeżeli jest ono przez kredytodawcę wymagane;
• dodatkowe warunki, kryteria i ograniczenia oraz wymagane dokumenty związane z kredytem hipotecznym, jeżeli jest on objęty wsparciem udzielanym ze środków publicznych.

Czym jest hipoteka?

Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych wynikających z użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Oczekiwanie na wpis hipoteki a zwrot marży kredytobiorcom

W praktyce wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ma miejsce po zawarciu umowy kredytowej, a konkretniej w chwili podpisywania aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. W takim wypadku notariusz, przed którym dokonywana jest tego rodzaju czynność, składa wniosek do ksiąg wieczystych o ujawnienie nowego właściciela oraz dokonanie wpisu hipoteki na rzecz banku.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Polskie sądy są przeciążone i dotyczy to także wydziałów ksiąg wieczystych. Konsekwencją takiego stanu rzeczy są długie, wynoszące po kilka miesięcy okresy oczekiwania na wpis hipoteki.

Dotychczas, kiedy kredytobiorca czekał na wpis hipoteki, obowiązany był do ponoszenia dodatkowych opłat, które bank naliczał przez cały okres oczekiwania na wpis do księgi wieczystej hipoteki. Taka praktyka była rodzajem zabezpieczenia dla banku, na wypadek gdyby nie doszło do wpisu hipoteki. W rzeczywistości sytuacje, kiedy do niego nie dochodzi, się nie zdarzają, więc bank pobierał opłaty za nic.

Zwrot opłat kredytobiorcy pobieranych przez bank za czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej

Do września 2022 roku banki zarabiały na opłatach pobieranych od swoich klientów w sytuacji, gdy klient nie ze swojej winy czeka na wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Nowelizacja przepisów ustawy o kredycie hipotecznym zawarta w Ustawie z dnia 5 sierpnia 2022 roku o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – wprowadziła regulacje dotyczące rozliczenia dodatkowych opłat związanych z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej. I tak w przypadku udzielenia kredytu hipotecznego umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu hipotecznego związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez kredytobiorcę do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Ustawa z dnia 5 sierpnia 2022 roku o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw weszła w życie 17 września 2022 roku.

Przykład 1.
Jan i Janina zaciągnęli kredyt hipoteczny na zakup wymarzonego apartamentu w centrum Warszawy. We właściwym sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą dla nabywanej nieruchomości okres oczekiwania na wpis wynosi 15 miesięcy. Wniosek o wpis hipoteki został zgłoszony 1 lipca 2022 roku. Z chwilą wejścia przepisów ustawy o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, wpis hipoteki nie został dokonany, dlatego też Jan i Janina będą mogli skorzystać z prawa do zwrotu dodatkowego kosztu kredytu hipotecznego lub zaliczenia go na poczet spłaty kredytu hipotecznego.

Przykład 2.
Pan Roman zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup wymarzonej działki budowlanej 24 lutego 2022 roku. 31 sierpnia 2022 roku dokonany został wpis hipoteki przez właściwy sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą dla nabytej nieruchomości. W przypadku pana Romana nie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, wpis hipoteki został bowiem dokonany przed wejściem wskazanych przepisów w życie.

Termin zwrotu przez bank pobranych środków związanych z oczekiwaniem przez kredytobiorcę na wpis hipoteki

Zwrot kredytobiorcy dodatkowego kosztu kredytu hipotecznego lub zaliczenie na poczet spłaty kredytu hipotecznego w przypadku umów o kredyt hipoteczny zawartych przed dniem wejścia ustawy o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, jeżeli do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie dokonano wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej, następuje w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej.

Przykład 3.
Pan Tomasz 10 lipca 2022 roku zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup wymarzonego domu. Sąd dokonał wpisu hipoteki 2 listopada 2022 roku. Pan Tomasz otrzyma zwrot dodatkowego kosztu kredytu hipotecznego lub zaliczony on zostanie na poczet spłaty kredytu hipotecznego najpóźniej 2 stycznia 2023 roku.

Podsumowując, jeżeli wpis hipoteki do księgi wieczystej nastąpi po 17 września 2022 roku, kredytobiorca ma prawo do zwrotu dodatkowego kosztu kredytu hipotecznego związanego z oczekiwaniem na wpis do księgi wieczystej lub jego zaliczenia na poczet spłaty kredytu hipotecznego.