Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej - jak przebiega?

Hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności, która pojawia się bardzo często w przypadku zakupu domów, działek lub lokali. Związana jest ona co do zasady z udzielanym kredytem lub pożyczką. Spłata takiego zobowiązania nie powoduje jednak, że nastąpi automatyczne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Jak więc tego dokonać?

Hipoteka

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które jest ustanawiane na nieruchomości dłużnika. Przedmiotem hipoteki może być tak naprawdę każdy rodzaj nieruchomości – gruntowa, budynkowa lub lokalowa. Co ciekawe, może być nim także użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Skuteczność hipoteki zależy od jej wpisania do księgi wieczystej zabezpieczanej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że powstaje ona dopiero z chwilą dokonania takiego wpisu. Hipotekę odnajdziemy zawsze w dziale IV księgi wieczystej, w którym umieszcza się wszelkie dane na temat zobowiązania obciążającego daną nieruchomość. Jeśli dłużnik nie będzie regulował swoich należności względem wierzyciela, to możliwe jest sprzedanie obciążonej nieruchomości i zaspokojenie roszczeń finansowych wierzyciela z uzyskanej w ten sposób kwoty.

Wykreślenie hipoteki

Spłata zobowiązania zabezpieczonego hipoteką nie oznacza automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej danej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że nawet po uregulowania całego długu hipoteka w dalszym ciągu będzie istniała w księdze wieczystej, choć oczywiście były wierzyciel nie będzie mógł z niej już skorzystać. Niezależnie od tego, hipoteka, która widnieje w księdze wieczystej, nie jest pożądanym stanem, ponieważ skutecznie odstrasza potencjalnych kupców nieruchomości. W każdym przypadku należy więc wykreślać hipoteki, które nie mają już racji bytu ze względu na brak zobowiązania, które kiedyś zabezpieczały.

Wykreślenie hipoteki następuje zawsze na wniosek uprawnionego podmiotu. Co do zasady powinien to zrobić wierzyciel, jednak ze względu na zbyt ogólne przepisy brak podjęcia odpowiednich czynności nie wiąże się z żadną karą dla takiej osoby. Powoduje to, że hipoteki mogą być wpisane do księgi wieczystej na wiele lat, mimo iż faktycznie nie istnieje już zobowiązanie, które zabezpieczały. 

Wykreślenie hipoteki jest formą wpisu w księdze wieczystej, stąd może nastąpić wyłącznie na wniosek – sąd wieczystoksięgowy nie podejmie się wykreślenia, jeśli nie zostanie o to poproszony na piśmie. Zgodnie z treścią art. 6262 Kodeksu postępowania cywilnego wniosek o wpis (a więc także i o wykreślenie hipoteki) może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.

Wniosek o wykreślenie hipoteki

Hipoteka jest wykreślana w ramach postępowania wieczystoksięgowego, które jest inicjowane wnioskiem składanym na urzędowym formularzu (dostępnym w internecie lub w siedzibie każdego sądu w Polsce). Pismo podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Teoretycznie wnioskodawca ma możliwość ubiegania się o zwolnienie go z powyższej opłaty w całości lub części ze względu na swoją sytuację finansową, jednak w praktyce takie zwolnienia nie są udzielane. Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się zawsze do sądu rejonowego, wydziału ksiąg wieczystych, który dokonał wpisu hipoteki i który prowadzi księgę wieczystą danej nieruchomości.

Przed złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki należy uzyskać dokument stwierdzający, że zobowiązanie, które było zabezpieczone hipoteką, już nie istnieje – np. że wygasło, przedawniło się lub zostało uregulowane. Odpowiednim dokumentem będzie najczęściej tzw. list mazalny wystawiany przez banki i inne instytucje finansowe, które występują w roli wierzycieli hipotecznych. Możemy go uzyskać na wniosek, który czasami wymaga uiszczenia dodatkowej opłaty. Czas oczekiwania na wystawienie listu mazalnego z reguły nie jest zbyt długi, część banków wystawia go od ręki, niekiedy trzeba na niego poczekać kilka tygodni. Dokument będący podstawą do wykreślenia hipoteki jest niezbędny, aby usunąć to zabezpieczenie z księgi wieczystej. W przypadku, gdy go nie dostarczymy lub gdy sąd poweźmie wątpliwości co do jego ważności, odmówi wykreślenia hipoteki, wcześniej jednak wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braku formalnego pisma – w ciągu 7 dni od odebrania takiego wezwania należy dostarczyć do sądu podstawę wykreślenia hipoteki, w przeciwnym razie wniosek o wykreślenie nie zostanie przyjęty do rozpatrzenia.

Po uzyskaniu dokumentu przystępujemy do wypełnienia formularza – właściwym będzie druk KW-WPIS „Wniosek o wpis w księdze wieczystej”. Druk nie jest skomplikowany, pamiętajmy jednak, że należy w nim podać dane uczestnika postępowania, a więc podmiotu, którego dotyczy hipoteka. Jeśli wniosek składa dłużnik, to uczestnikiem postępowania będzie wierzyciel plus ewentualnie innych współdłużnik. W przypadku, gdy wniosek składa wierzyciel, to uczestnikiem będzie dłużnik plus ewentualnie inny współwierzyciel. Przed złożeniem wniosku do sądu wieczystoksięgowego należy go opłacić. Można to zrobić na dwa sposoby – albo poprzez zakup znaczków sądowych o nominale 100 zł w kasie sądu i naklejenie ich na pismo, albo poprzez zapłatę ww. kwoty na rachunek bankowy sądu i dołączenie potwierdzenia przelewu do składanego wniosku.

Gdzie szukać właściwego konta bankowego? Na oficjalnej stronie internetowe sądu, do którego będziemy składać wniosek o wykreślenie hipoteki. 

W przypadku, gdy zapomnimy o opłacie, sąd wezwie nas o uzupełnienie tego braku w terminie 7 dni od chwili odebrania stosownego zawiadomienia na piśmie. Brak opłaty oznacza oczywiście, że sąd nie podejmie się rozpoznania sprawy, a wniosek (tym razem opłacony) trzeba będzie złożyć od nowa.

Wnioskodawca nie musi wykazywać, że zobowiązanie zabezpieczone hipoteką zostało już w całości uregulowane. Powinien o tym wspomnieć w uzasadnieniu składanego wniosku, jednak to oświadczenie wierzyciela będzie dowodem na prawdziwość twierdzeń dłużnika. Stąd tak ważne jest dołączenie odpowiedniego dokumentu do wniosku o wykreślenie hipoteki.

Wniosek o wykreślenie hipoteki można złożyć w sądzie osobiście (robimy to w biurze podawczym) albo listem poleconym (nie jest konieczne stosowane zwrotnego potwierdzenia odbioru). Ustawodawca nie zakreśla terminu, w którym należy wystąpić z omawianym wnioskiem, można to więc zrobić nawet wiele lat po tym, jak zobowiązanie hipoteczne zostało w całości spłacone. Takie uprawnienie przysługuje również spadkobiercom dłużnika hipotecznego.

Przykład 1.

Pan Michał zaciągnął kredyt hipoteczny na mieszkanie w 2007 roku. Spłacił go w całości w 2019 roku. Do tej pory hipoteka nie została wykreślona z księgi wieczystej nieruchomości – do kiedy można złożyć wniosek o jej wykreślenie? 

Ustawodawca nie wskazuje żadnego końcowego terminu, w którym można żądać wykreślenia hipoteki zabezpieczającej wygasłe już zobowiązanie. Pan Michał będzie mógł złożyć wniosek o wykreślenie w dowolnej chwili.

Przykład 2.

Pani Ewa odziedziczyła dom jednorodzinny po swoim ojcu. Po kilku latach przez przypadek odkryła, że księdze wieczystej nieruchomości widnieje hipoteka na kwotę 250 000 zł, która powstała wskutek zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego przez jej ojca. Czy pani Ewa może żądać wykreślenia tej hipoteki z księgi wieczystej swojej nieruchomości? 

Tak, pod warunkiem że zobowiązanie zabezpieczone hipoteką już wygasło. W pierwszej kolejności właścicielka domu musi uzyskać oświadczenie kredytobiorcy, że pozwala on na wykreślenie hipoteki, która zabezpiecza jego wierzytelność. Jeśli nie uzyska takiego dokumentu, wykreślenie nie będzie możliwe.

Ile trwa wykreślenie hipoteki?

Mimo że czynność wykreślenia hipoteki trwa zaledwie kilka minut, to tak naprawdę postępowanie sądowe w tym zakresie może trwać nawet kilka miesięcy. Spowodowane jest to obłożeniem sądów wieczystoksięgowych i małą liczbą referendarzy sądowych, którzy zajmują się tego rodzaju sprawami. Od chwili złożenia wniosku o wykreślenie do faktycznego usunięcia hipoteki z księgi wieczystej upływa najczęściej ok. 3 miesięcy. Czasami zdarzają się sprawy, w których do wykreślenia dochodzi już po upływie miesiąca, są jednak i takie, w których wnioskodawca musi czekać na to nawet i pół roku.

Zbyt długi okres oczekiwania na wykreślenie hipoteki nie zawsze jest koniecznością. Jeśli wnioskodawcy zależy na szybkim pozbyciu się tego zabezpieczenia z księgi wieczystej swojej nieruchomości, powinien złożyć dodatkowy wniosek o przyspieszenie rozpoznania sprawy. Składa się go na piśmie wraz z drukiem o wykreślenie hipoteki. W uzasadnieniu należy przekonać sąd do tego, że szybkie wykreślenie jest konieczne. Wniosek o przyspieszenie nie podlega żadnej dodatkowej opłacie, przy czym sąd nie jest związany takim żądaniem (może, ale nie musi uwzględnić prośbę wnioskodawcy w tym zakresie).

Po wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej będzie to widoczne w elektronicznym systemie ksiąg wieczystych – w dziale IV KW informacja i hipotece na nieruchomości po prostu zniknie. Wnioskodawca otrzyma także z sądu stosowne powiadomienie na piśmie – będzie ono zawierało wyciąg z księgi wieczystej danej nieruchomości, w której hipoteka została już usunięta.

Podsumowanie

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej zawsze następuje na wniosek uprawnionej osoby – najczęściej jest to albo właściciel nieruchomości, albo wierzyciel, którego wierzytelność była zabezpieczana hipoteką. W celu usunięcia hipoteki z księgi wieczystej należy złożyć odpowiednio opłacony wniosek na urzędowym formularzu do sądu rejonowego, który prowadzi księgę danej nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokument stwierdzający, że hipoteka może być rzeczywiście usunięta z księgi wieczystej. Po przeprowadzeniu niejawnego postępowania sąd wykreśla hipotekę w ciągu kilku miesięcy.