Jak odbywa się wykreślenie hipoteki w przypadku spraw frankowych?

Coraz więcej kredytobiorców, którzy zdecydowali się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich, wraz ze wzrostem kursu tej waluty decyduje się wystąpić na drogę postępowania sądowego. Kiedy może mieć miejsce wykreślenie hipoteki w przypadku spraw frankowych? O tym poniżej.

Rodzaje kredytów frankowych

Należy wskazać, że banki oferowały kredytobiorcom następujące rodzaje kredytów:

• kredyt indeksowany, 
• kredyt denominowany.

Kredyt indeksowany do waluty obcej cechuje to, że w umowie kredytowej wskazywana jest suma pieniężna w złotych polskich, którą na dzień przed wypłatą środków kredytobiorcy bank przelicza na walutę obcą, wobec której ten ma być indeksowany. Kredyt ten cechuje ryzyko związane z wysokością zobowiązania, które może okazać się znacznie wyższe, niż pierwotnie zakładano w przypadku wzrostu kursu walutowego.

Spłata kredytu indeksowanego odbywa się w walucie obcej i uzależniona jest od kursu waluty. Kiedy kurs waluty, w której udzielono kredytu (najczęściej franka szwajcarskiego), spada, kredytobiorca na tym korzysta, a kiedy kurs walut rośnie, oznacza to zwiększenie kosztów kredytu po stronie kredytobiorcy.

Kredyt denominowany cechuje to, że wnioskowana przez kredytobiorcę kwota zobowiązania oraz kwota wskazana w umowie wyrażona jest w walucie obcej, z zastrzeżeniem, że w tym wypadku to wypłata środków następuje w złotych polskich w wysokości obliczonej według kursu obowiązującego w dniu wypłaty.

Spłata kredytu denominowanego odbywa się w złotówkach, po kursie sprzedaży, który tak jak kurs kupna ustalany jest przez bank.

Należy nadmienić, że w obu przypadkach kredytobiorcy ponosili ryzyko kursowe. Przy czym przy kredycie denominowanym ryzyko to mogło pojawić się natychmiast i mogło prowadzić do sytuacji, gdy niekorzystna zmiana kursu walut spowodowałaby sytuację, kiedy kredytobiorca otrzymałby niższą sumę finansowania niż ta, o którą wnioskował.

Żądania w sporach frankowiczów z bankami

Wzrost wpływu do sądów spraw frankowiczów nastąpił po wydaniu przez Trybunał Sprawiedliwości wyroku z 3 października 2019 roku C-260/18 dotyczącego konsekwencji prawnych nieuczciwych klauzul walutowych w umowach o kredyt hipoteczny indeksowany do waluty obcej, w którym Trybunał rozpoznawał sprawę obywateli Polski Kamila Dziubak i Justyny Dziubak przeciwko Raiffeisen Bank International AG, prowadzącej działalność w Polsce w formie oddziału pod nazwą Raiffeisen Bank International AG Oddział w Polsce, dawniej Raiffeisen Bank Polska SA. W powoływanym orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości wskazał, że cyt. „Artykuł 6 ust. 1 dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 roku w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich należy interpretować w ten sposób, że nie stoi on na przeszkodzie temu, aby sąd krajowy, po stwierdzeniu nieuczciwego charakteru niektórych warunków umowy kredytu indeksowanego do waluty obcej i oprocentowanego według stopy procentowej bezpośrednio powiązanej ze stopą międzybankową danej waluty, przyjął, zgodnie z prawem krajowym, że ta umowa nie może nadal obowiązywać bez takich warunków z tego powodu, że ich usunięcie spowodowałoby zmianę charakteru głównego przedmiotu umowy. Artykuł 6 ust. 1 dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że z jednej strony skutki dla sytuacji konsumenta wynikające z unieważnienia całości umowy, takie jak te, o których mowa w wyroku z dnia 30 kwietnia 2014 roku, Kásler i Káslerné Rábai (C-26/13, EU:C:2014:282), należy oceniać w świetle okoliczności istniejących lub możliwych do przewidzenia w chwili zaistnienia sporu, a z drugiej strony, do celów tej oceny decydująca jest wola wyrażona przez konsumenta w tym względzie. Artykuł 6 ust. 1 dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że stoi on na przeszkodzie wypełnieniu luk w umowie, spowodowanych usunięciem z niej nieuczciwych warunków, które się w niej znajdowały, wyłącznie na podstawie przepisów krajowych o charakterze ogólnym, przewidujących, że skutki wyrażone w treści czynności prawnej są uzupełniane w szczególności przez skutki wynikające z zasad słuszności lub ustalonych zwyczajów, które nie stanowią przepisów dyspozytywnych lub przepisów mających zastosowanie, jeżeli strony umowy wyrażą na to zgodę. Artykuł 6 ust. 1 dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, że stoi on na przeszkodzie utrzymywaniu w umowie nieuczciwych warunków, jeżeli ich usunięcie prowadziłoby do unieważnienia tej umowy, a sąd stoi na stanowisku, że takie unieważnienie wywołałoby niekorzystne skutki dla konsumenta, gdyby ten ostatni nie wyraził zgody na takie utrzymanie w mocy”.

Aktualnie w pozwach kierowanych do sądów dominują pozwy zawierające żądanie unieważnienia umowy kredytowej.

Kiedy możliwe jest wykreślenie hipoteki w przypadku spraw frankowych?

Zabezpieczeniem kredytu zazwyczaj była i jest hipoteka na nieruchomości.

Przeprowadzenie w całości postępowania sądowego w sprawie frankowej i wydanie wyroku przez Sąd I Instancji unieważniającego umowę kredytu nie oznacza, że hipoteka może zostać wykreślona. W takiej sytuacji wykreślenie hipoteki byłoby przedwczesne.

Do momentu wydania prawomocnego wyroku unieważniającego umowę kredytu hipoteka może nadal funkcjonować.

Jakie czynności należy podjąć, aby wykreślić hipotekę?

Z chwilą wydania prawomocnego wyroku unieważniającego umowę kredytu hipoteka przestaje istnieć, a jej wykreślenie wymaga jedynie odpowiednich formalności.

Wydanie wyroku unieważniającego umowę kredytową nie oznacza, że hipoteka zostanie automatycznie wykreślona z księgi wieczystej.

Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Oznacza to, że w przypadku wygaśnięcia hipoteki wskutek unieważnienia umowy kredytu bank, będąc wierzycielem hipotecznym, powinien ułatwić kredytobiorcy procedurę wykreślenia hipoteki, wydając mu oświadczenie zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki.

Wniosek o wykreślenie hipoteki

Wniosek o wykreślenie wpisu dotyczącego hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości należy złożyć w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości.

Sądem wieczystoksięgowym jest sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości.

Opłata od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł.

Opłatę od wniosku o wykreślenie hipoteki można uiścić w następującej formie:

• w kasie sądu;
• przelewem na rachunek właściwego sądu;
• w formie znaków opłaty sądowej, które można zakupić bezpośrednio w sądzie lub przez internet za pośrednictwem strony udostępnionej w tym celu przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Wniosek o wykreślenie hipoteki można złożyć w następujący sposób:

1. bezpośrednio w biurze podawczym ksiąg wieczystych właściwego sądu,
2. za pośrednictwem listu przesłanego na adres właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Wyrok w sprawie unieważnienia umowy kredytu a wykreślenie hipoteki

Trzeba wskazać, że wraz z pojawieniem się wyroków ustalających nieważność umów kredytowych we frankach Rzecznik Finansowy wyraził pogląd, że sposobem wykreślenia hipoteki jest przedłożenie wraz z wnioskiem prawomocnego wyroku stwierdzającego, że umowa kredytu frankowego stanowiąca podstawę jej wpisu hipoteki jest nieważna.

W tym wypadku nie ma jednolitej praktyki sądowej – jedne sądy respektują takie orzeczenie, inne oddalają wniosek.

Należy pamiętać, że w postępowaniu sąd jest związany prawomocnym wyrokiem innego sądu. Frankowicz  może złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki i powołać się na prawomocny wyrok sądu unieważniający umowę kredytu.  Jednak może zdarzyć się tak, że sąd  wieczystoksięgowy oddali taki wniosek, uzasadniając to tym, że bank nie wyraził zgody na wykreślenie hipoteki. W takim przypadku frankowicz może zaskarżyć takie orzeczenie.

W postępowaniu wieczystoksięgowym w zależności od tego, kto oddalił wniosek, przysługują następujące środki odwoławcze:

1. skarga na orzeczenie referendarza sądowego, jeśli wniosek oddalił referendarz sądowy;
2. apelacja, jeśli wniosek oddalił sąd.

Składając środek odwoławczy od orzeczenia oddalającego wniosek o wykreślenie hipoteki na mocy prawomocnego orzeczenia sądu unieważniającego umowę kredytu frankowego, warto powołać się na uchwałę Sądu Najwyższego z 8 września 2021 roku, sygn. III CZP 28/21, gdzie wskazano, że „domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2204 ze zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy)”.

Powyższa uchwała otwiera frankowiczom możliwość wykreślenia hipoteki po unieważnieniu umowy kredytowej przez sąd na podstawie prawomocnego wyroku w tej sprawie.

Rozpoznanie wniosku o wykreślenie hipoteki

Z chwilą złożenia wniosku w elektronicznej księdze wieczystej wpisywana jest wzmianka dotycząca zarejestrowanego wniosku.

Sąd oddala wniosek, jeżeli brak jest podstaw do jego uwzględnienia albo istnieją przeszkody do jego dokonania.

Nie ma z góry określonych terminów co do tego, w jakim czasie sąd wieczystoksięgowy ma rozpoznać wniosek o wykreślenie hipoteki. Z reguły trwa to kilka, a nawet kilkanaście miesięcy, dlatego, że sądy wieczystoksięgowe są znacznie obciążone wnioskami.

O wykreśleniu hipoteki sąd zawiadomi właściciela nieruchomości, przesyłając mu odpowiednie orzeczenie o wykreśleniu wpisu, a ponadto istnieje możliwość sprawdzenia przez internet, czy sąd już wykreślił hipotekę z księgi wieczystej za pośrednictwem udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości systemu Elektroniczne Księgi Wieczyste, gdzie konieczne jest jedynie wpisanie numeru księgi wieczystej, aby ją bezpłatnie oglądać w formie online.