Odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego - czy to możliwe?
Zakup wymarzonego mieszkania lub domu jest bardzo ważną decyzją. Tym bardziej że przy aktualnych cenach nabycie nieruchomości za gotówkę jest rzadkością, większość z nich finansowana zostaje przy pomocy kredytu hipotecznego. Wysokie ceny nie odstraszają jednak nabywców, zainteresowanie rynkiem nieruchomości wciąż rośnie. Duży popyt sprawia, że konsumenci nieraz nie podejmują decyzji racjonalnie, decydują się na lokal zaraz po jego obejrzeniu, nie przeliczają również, czy dany kredyt jest najlepszą dostępną opcją, oraz czy w ogóle będzie ich na niego stać. Na szczęście ustawodawca zdecydował się ułatwić konsumentom życie i w przypadku gdy zaraz po zawarciu umowy kredytu uznają, że nie był to jednak najlepszy pomysł, mogą z niego zrezygnować. Odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego jest jednak instytucją ograniczoną czasowo, może również wiązać się z koniecznością pokrycia określonych kosztów. Przed rezygnacją z umowy warto zapoznać się ze sposobem i skutkami dokonania takiej czynności.
Z uwagi na doniosłość umowy kredytu hipotecznego związanego z zakupem nieruchomości, konsument powinien mieć zapewnioną wystarczającą ilość czasu na porównanie ofert banków, oszacowanie ich skutków oraz podjęcie świadomej decyzji. Ważne jest również, aby osoba, która podjęła już decyzję i podpisała właściwą umowę, mogła następnie na spokojnie przeanalizować konsekwencje dokonania takiej transakcji. Odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego daje konsumentowi możliwość zrezygnowania ze zobowiązania, które związałoby go z bankiem na wiele lat (zazwyczaj aż 30), w przypadku gdy decyzja o zakupie nieruchomości została podjęta zbyt pochopnie.
Odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego jako prawo nadrzędne
Instytucja pozwalająca na odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego została uregulowana w ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (dalej jako ustawa o kredycie hipotecznym). Ustawa ta przyznaje konsumentom pakiet ochronny, który gwarantuje im zarówno czas do zastanowienia się przed zawarciem umowy, jak i uprawnienie do odstąpienia od umowy. Dzięki takim rozwiązaniom przyszły kredytobiorca ma szansę uchronić się przed pochopnym związaniem się umową, która po dokładnym przeanalizowaniu może okazać się nie tak korzystna, jak przedstawiała to instytucja finansowa.
Przepis art. 42 § 1 ustawy o kredycie hipotecznym daje konsumentowi prawo do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny bez podania przyczyny. Uprawnienie to ma charakter rangi ustawowej, nie można go zatem wyłączyć zapisem umownym. Co więcej, mimo że określa to sama ustawa, to na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy o kredycie hipotecznym bank, udzielając kredytu, ma obowiązek zawrzeć w umowie dokładne informacje, które wskazują na termin, sposób oraz skutki odstąpienia od umowy przez konsumenta.
Termin na odstąpienie od umowy
Odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego może zostać dokonane przez konsumenta w terminie 14 dni, licząc od dnia zawarcia umowy. Bieg terminu oblicza się zgodnie z ogólną regułą prawa cywilnego, zgodnie z którą termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia. Jeżeli jednak koniec terminu do wykonania czynności przypada na dzień uznany ustawowo za wolny od pracy lub na sobotę, termin upływa następnego dnia, który nie jest dniem wolnym od pracy ani sobotą.
Mimo że niezawarcie w umowie informacji o terminie, sposobie oraz skutkach odstąpienia od umowy przez konsumenta nie prowadzi do nieważności takiej umowy, to brak takich zapisów skutkuje wstrzymaniem biegu przedmiotowego terminu, aż do dnia uzupełnienia braków. Może się zatem okazać, że błędnie skonstruowana umowa kredytowa będzie dawała konsumentowi możliwość odstąpienia od jej warunków przez cały okres kredytowania.
W jaki sposób złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy?
Zgodnie z art. 42 ust. 3 i 4 ustawy o kredycie hipotecznym oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno zostać złożone pod wskazany przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta adres. Oświadczenie może zostać doręczone osobiście lub nadane u operatora pocztowego. Istotne jest, że wybierając drugą możliwość, konsument musi pamiętać, że przesyłka musi być polecona. Wybór przesyłki zwykłej nie spełni wymogów ustawowych.
Forma oświadczenia o odstąpieniu od umowy została niejako określona w art. 43 ustawy. Zgodnie z tym przepisem kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego lub agent są obowiązani przy zawarciu umowy o kredyt przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Określenie „trwały nośnik” wskazuje, że wzór może zostać przekazany konsumentowi w formie papierowej, ale również w formie nośnika danych lub drogą internetową (za pomocą poczty elektronicznej). Omawiany ustawowy wymóg zostanie zachowany, o ile wzór zostanie przekazany konsumentowi najpóźniej w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.
Co do samej treści oświadczenia to ustawodawca nie wskazał, jak dokładnie powinna ona wyglądać, poza obowiązkiem oznaczenia w nim danych identyfikacyjnych i adresu do złożenia oświadczenia. Przyjmuje się jednak, że oświadczenie powinno w swojej treści wskazywać na firmę i siedzibę kredytodawcy, imię i nazwisko kredytobiorcy oraz numer umowy kredytu. Poza wskazanymi danymi określającymi strony i umowę, oświadczenie konsumenta powinno zawierać jasne i jednoznacznie stanowisko w przedmiocie odstąpienia od umowy. Kredytodawca powinien zadbać również o to, aby wzór oświadczenia zawierał pouczenie o skutkach odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny. Wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy ma jedynie na celu ułatwienie konsumentowi wykonania jego uprawnienia. Oznacza to, że konsument nie musi korzystać ze wzoru, lecz może złożyć oświadczenie sformułowane samodzielnie. Ważne, aby wyrażało ono wolę rezygnacji z umowy o kredyt hipoteczny.
Należy jednak pamiętać, że wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy nie jest elementem istotnym omawianej czynności prawnej, a co za tym idzie, jego nieprzekazanie konsumentowi nie pociąga za sobą negatywnych konsekwencji dla zawartej umowy o kredyt hipoteczny. Brak wzoru nie wpływa na możliwość, sposób i termin wykonania przez konsumenta uprawnienia do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny.
Skutki odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego
Pierwszym i najbardziej istotnym skutkiem odstąpienia od umowy jest obowiązek zwrotu środków uzyskanych od banku. Konsument jest obowiązany do zwrotu wypłaconego kredytu w terminie 30 dni. Zwrot nie musi zatem nastąpić wraz ze złożeniem oświadczenia o odstąpieniu. Co więcej, niezwrócenie kredytu w ustawowym terminie nie wpływa na skuteczność odstąpienia. Jednakże w przypadku nieoddania pieniędzy kredytodawcy, ten ostatni ma prawo do naliczania odsetek karnych za opóźnienie. Odsetki te liczy się od 31 dnia następującego po dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Odstąpienie od umowy nie oznacza, że wszelkie koszty związane z uruchomieniem kredytu czy korzystaniem z pieniędzy przez ustawowe 14 dni zostają umorzone. Mimo że odstąpienie powoduje wygaśnięcie umowy kredytowej ze skutkiem wstecznym od chwili jej zawarcia, konsument jest obowiązany do dokonania rozliczeń z kredytodawcą.
Zgodnie z art. 44 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym konsument nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu hipotecznego do dnia jego spłaty. Instytucje finansowe nie mają prawa uzależnić możliwości odstąpienia od dokonania żadnych dodatkowych świadczeń na ich rzecz, np. dokonania tzw. wykupnego. Wszelkie zapisy w tym przedmiocie są nieważne z urzędu i konsument nie ma obowiązku się do nich stosować.
Bank ma natomiast prawo żądać odsetek kapitałowych. Jeżeli kredyt hipoteczny był oprocentowany, kredytodawca ma prawo naliczyć odsetki według tej samej stopy umownej od dnia wypłaty kredytu aż do dnia jego spłaty. Dniem spłaty jest dzień faktycznego zwrotu środków otrzymanych z kredytu. Jak wskazuje się w doktrynie, chodzi tu wyłącznie o odsetki umowne. Bank nie ma prawa naliczać odsetek ustawowych. „Gdyby umowa o kredyt konsumencki nie przewidywała oprocentowania, konsument powinien być wolny od obowiązku zapłaty odsetek, chyba że popadnie w opóźnienie ze zwrotem otrzymanej kwoty” (por. J. Pisuliński, System Prawa prywatnego, tom 8, s. 444). Dodatkowo należy podkreślić, że odsetki mogą być naliczone wyłącznie od kwoty faktycznie wypłaconej kredytobiorcy. Ma to istotne znacznie w przypadku kredytów udzielanych na budowę domu, ponieważ wówczas środki kredytu wypłacane są transzami, zgodnie z harmonogramem budowy. Jeżeli zatem konsument otrzymał w pierwszym przelewie od banku 20% środków z umówionego kredytu, odsetki umowne mogą być wyliczone wyłącznie od tej części.
Drugim rodzajem kosztów obciążających kredytobiorcę są bezzwrotne koszty poniesione przez instytucję finansową na rzecz organów administracji publicznej. Chodzi tu głównie o zwrot opłaty sądowej od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jeżeli opłata ta została włączona w koszty kredytu, konsument jest zobowiązany zwrócić ten koszt bankowi (sąd nie zwraca opłaty).
Dodatkowym kosztem może okazać się opłata za wycenę nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę. Jeżeli operat został opłacony przez kredytodawcę, ma on prawo do domagania się zwrotu tego kosztu przez konsumenta. Jeśli zaś został on opłacony przez konsumenta, nie ma on prawa domagać się zwrotu. Uznaje się, że jeżeli konsument otrzymał operat szacunkowy, koszty wykonania wyceny nie podlegają zwrotowi, nawet jeśli wycena była dokonana przez rzeczoznawcę wskazanego przez kredytodawcę. Usługa została bowiem w całości wykonana, a cel świadczenia został osiągnięty (konsument uzyskał informację o realnej wycenie planowanej inwestycji).
Odstąpienie od umowy kredytu hipotecznego – podsumowanie
Dla wielu osób decyzja o zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania lub domu jest 1 z najważniejszych w życiu, dlatego też pośpiech przy zawieraniu umowy z bankiem nie jest zalecany. Zawarcia umowy kredytowej należy dokonywać przy pomocy doradcy finansowego, który z pewnością będzie w stanie doradzić co do atrakcyjności ofert poszczególnych banków. Jeżeli jednak umowa została już zawarta, jeszcze nic straconego, konsument jest uprawniony do odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego, o ile swoje oświadczenie złoży kredytodawcy w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy. Trzeba jednak pamiętać, że oprócz obowiązku zwrotu otrzymanego kapitału, odstąpienie od kredytu wiąże się z pewnymi kosztami, jakie konsument będzie musiał ponieść. Z całą pewnością będą to odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu hipotecznego do dnia jego spłaty. Możliwe jest również, że bank będzie domagał się zwrotu kosztów, które poniósł, uruchamiając kredyt (jak np. operat szacunkowy nieruchomości).
