Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest postępowaniem zmierzającym do usunięcia niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a stanem prawnym rzeczywistym, tj. takim, jaki powinien być wpisany. W jaki sposób wytoczyć powództwo? Jakie warunki należy spełnić? Jakie dane nie podlegają zmianie w tym trybie postępowania? Odpowiedź poniżej.

Domniemanie prawdziwości wpisów w księgach wieczystych

Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Treść księgi wieczystej co do ujawnionego w niej właściciela ma walor wiążący. Z treści art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika domniemanie zgodności ze stanem prawnym prawa ujawnionego w księdze wieczystej. Domniemanie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest skuteczne erga omnes.

Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu. Jeżeli organ nie zweryfikował lub też zweryfikował wadliwie oświadczenie inwestora o dysponowaniu przez niego nieruchomością na cele budowlane, a odwołanie składa podmiot, który merytorycznie i wiarygodnie oświadczenie to kwestionuje, to nierozpoznanie tego odwołania w żadnej formie, tj. czy to poprzez stwierdzenie niedopuszczalności odwołania, czy to umorzenia postępowania odwoławczego z powołaniem się jedynie na zapisy ujawnione w księdze wieczystej, przejawia się jako działanie nieprawidłowe.

Jak wskazuje NSA w Warszawie w wyroku z 25 sierpnia 2022 roku (I OSK 2109/19): „Kwestia przeprowadzenia dowodu przeciwko domniemaniu określonemu w art. 3 ust. 1 u.k.w.h. jest zagadnieniem prawa cywilnego, co istotnie oznacza, że nie jest to możliwe w postępowaniu administracyjnym. Oznacza to jednak tylko tyle, że to sąd powszechny ma wyłączne prawo do wydania rozstrzygnięcia, które mogłoby stanowić podstawę do obalenia tego domniemania. Dokument na tę okoliczność musi zatem pochodzić od sądu powszechnego, a nie organu administracji. Obalenie omawianego domniemania nie następuje zatem wyłącznie na podstawie art. 10 u.k.w.h. Dopuszczalne jest obalenie tego domniemania także w każdym innym postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym, jako przesłanka merytorycznego rozpoznania sprawy”.

Powództwo o uzgodnienie – co to jest?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Powództwo o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, oparte na art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jest w zasadzie jedynym sposobem wzruszenia domniemania prawnego z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w którego myśl prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Celem powództwa wytoczonego na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest ustalenie i ujawnienie w księdze wieczystej podlegającego wpisowi prawa osoby zainteresowanej przy jednoczesnym ustaleniu braku podstaw do utrzymywania w mocy istniejącego wpisu. W sensie ogólnym chodzi o to, żeby wpisy w księgach wieczystych odzwierciedlały prawdziwy i aktualny stan prawny nieruchomości; w ten sposób realizuje się nie tylko interes prywatny, lecz także interes publiczny wypływający głównie z troski państwa o bezpieczeństwo obrotu prawnego.

Charakter ksiąg wieczystych, ich funkcja prawna i społeczna, a także cele i specyfika powództwa wytaczanego na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece uzasadniają pogląd, że w postępowaniu zmierzającym do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym konieczny jest łączny udział wszystkich osób uprawnionych do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej (art. 6262 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego) oraz innych, których prawa mogą być wpisem dotknięte.

Jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z 29 listopada 2012 roku (II CSK 86/12): „Łączny udział tych wszystkich osób wynika także z tego, że wyrok wydany w sprawie, a w szczególności wyrok uwzględniający powództwo, musi być skuteczny i wiążący wobec ich wszystkich”.

Co musi zawierać żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej?

Przede wszystkim żądanie pozwu powinno zawierać:

1. oznaczenie nieruchomości;

2. wskazanie prawa, które zostało wpisane błędnie lub nie zostało wpisane;

3.  wskazanie treści wpisu, jaka powinna być ujawniona w księdze wieczystej.

Przykład 1.

Pan Jan Kowalski jest właścicielem nieruchomości położonej w Lublinie. Nie dokonywał sprzedaży nieruchomości na rzecz innych osób. W KW nieruchomości w dziale II pojawił się wpis pana Piotra Nowaka. Okazało się, że pan Piotr nabył nieruchomość na podstawie nieważnej umowy sprzedaży. Jak prawidłowo powinna wyglądać konstrukcja roszczenia pozwu?

Przykładowo: Wnoszę o usunięcie  niezgodności  między  stanem  prawnym  nieruchomości  ujawnionym  w dziale II księgi  wieczystej  KW  nr LU1I/847365/3,  prowadzonej  przez  Sąd  Rejonowy  w Lublin-Zachód w Lublinie,  X Wydział  Ksiąg  Wieczystych,  dla  nieruchomości  położonej  w .................... (dokładny opis miejsca położenia nieruchomości), a  rzeczywistym  stanem  prawnym  przez  dokonanie  wpisu  prawa własności na rzecz Jana Kowalskiego (imię i nazwisko rzeczywistego właściciela) zamiast wpisu prawa własności na rzecz Piotra Nowaka (imię i nazwisko do tej pory ujawnionego właściciela).

Skoro na podstawie nieważnej umowy sprzedaży nieruchomości wpisano nabywcę do działu II księgi wieczystej prowadzonej nieruchomości Jana Kowalskiego, to w rezultacie powstała niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, ponieważ własność nieruchomość nadal przysługuje Janowi Kowalskiemu wbrew prawu Piotra Nowaka.

Zgodnie z art. 6262 § 5 Kodeksu postępowania cywilnego wniosek o wpis może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.

Usunięcie niezgodności kończy się wydaniem rozstrzygnięcia gdzie:

1.  wpisywane jest nowe prawo;

2. wykreślane jest dotychczas wpisane prawo i wpisywane jest nowe;

3. sprostowana jest treść prawa wpisanego.