Poradnik Pracownika

Dom bez formalności – jak skorzystać?

Wraz z nadejściem 2022 roku pojawiło się wiele zmian w prawie. Jedna z nich dotyczyła przepisów Prawa budowlanego, której celem było uproszczenie procedur związanych z budową własnego domu. I tak od 3 stycznia 2022 roku właściciele działek budowlanych mogą wybudować na nich dom, korzystając z uproszczonej procedury. Z poniższego artykułu dowiesz się m.in. w jakiej formie dokonać zgłoszenia chcąc wybudować dom bez formalności!

Kiedy możliwa jest budowa domu w procedurze uproszczonej?

Wybudowanie domu bez formalności w uproszczonej procedurze dotyczy budynku do 70 metrów kwadratowych zabudowy do celów mieszkaniowych lub rekreacyjnych.

Wybudowanie wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przykład 1.

Rafał Nowak zawodowo zajmuje się budową domów. Wymyślił sobie, że chce wybudować domy o powierzchni 60 m2 w procedurze uproszczonej i sprzedawać je nabywcom zaraz po wybudowaniu. Chce wybudować 20 takich domów. W przedstawionej sytuacji Rafał Nowak nie będzie mógł skorzystać z procedury uproszczonej, gdyż do budowania domu w oparciu o zgłoszenie bez pozwolenia na budowę wymagane jest oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, a trudno uznać, że jeden inwestor potrzebuje na własne cele mieszkaniowe 20 domów.

Dom budowany w oparciu o uproszczoną procedurę może posiadać piwnice, z zastrzeżeniem, że piwnica będzie traktowana jako jedna kondygnacja, zaś dom w uproszczonej procedurze może posiadać maksymalnie dwie kondygnacje.

Zgłoszenie budowy domu w procedurze uproszczonej

Budując dom i korzystając z procedury uproszczonej, wymagane jest jednak zgłoszenie określone w przepisach Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.

Chcąc wybudować dom bez formalności, należy dokonać zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenie powinno zawierać rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Koniecznym jest dołączenie do zgłoszenia następujących dokumentów:

  1. oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  2. odpowiednich szkiców lub rysunków w zależności od potrzeb;
  3. pozwoleń, uzgodnień i opinii, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub kopii tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;
  4. oświadczenia inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, składanego pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia;
  5. oświadczenia inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy;
  6. oświadczenia inwestora, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikać może z:

  • prawa własności;
  • użytkowania wieczystego;
  • zarządu;
  • ograniczonego prawa rzeczowego;
  • stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Ponadto do zgłoszenia budowy domu bez formalności na własne potrzeby należy dołączyć poniższe dokumenty:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu;
  • projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej w trzech egzemplarzach albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na potrzeby budowy domu w procedurze uproszczonej

Jeśli na terenie, gdzie położona jest działka inwestora zamierzającego wybudować dom w procedurze uproszczonej, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Decyzje o warunkach zabudowy dla domu budowanego w uproszczonej procedurze wydawane są przez odpowiedni organ gminy, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta gminy, w której położona jest działka, w ciągu 21 dni od złożenia wniosku w tej sprawie.

Wniosek o wydanie takiej decyzji można złożyć w formie elektronicznej, listownie albo osobiście w urzędzie.

W jakiej formie dokonać zgłoszenia chcąc wybudować dom bez formalności?

Zgłoszenia dokonuje się w formie papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem dedykowanego adresu elektronicznego.

Inwestor, chcąc wybudować dom w uproszczonej procedurze, powinien mieć na uwadze, aby zgłoszenia dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych.

Do budowy można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenia budowy dokonuje się w starostwie powiatowym właściwym ze względu na lokalizację działki lub w urzędzie miasta w przypadku miast na prawach powiatu poprzez załączenie wszelkich wymaganych dokumentów.

Powinno ono nastąpić także poprzez zgłoszenie powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego – w tym przypadku trzeba podać datę rozpoczęcia prac.

Zbycie domu wybudowanego w procedurze uproszczonej

Mimo upływu czasu od momentu wprowadzenia omawianych rozwiązań budowa domu w procedurze uproszczonej nie cieszy się szczególnie dużym zainteresowaniem inwestorów. Być może wynika to z wątpliwości natury prawnej, jakie pojawiają się w związku z koniecznością złożenia oświadczenia o budowie dla własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wątpliwości wzbudzają kwestie związane z możliwością wynajmu czy sprzedaży domu wybudowanego w procedurze uproszczonej bez pozwolenia na budowę i kierownika budowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przepisy nie ograniczają w żaden sposób możliwości zbycia domu czy też wynajmu nieruchomości wybudowanych w procedurze uproszczonej. Dom taki może również zostać darowany czy odziedziczony.

Przykład 2.


Jan i Jadwiga Nowakowie wybudowali dom o powierzchni 60 m2 w procedurze uproszczonej. Po 3 latach od zakończenia budowy okazało się, że ich syn wraz z żoną, którzy mieszkali dotąd w kawalerce, spodziewają się dziecka i będzie im potrzebne większe lokum. Nie ma przeszkód, aby Nowakowie darowali swojemu synowi dom wybudowany w procedurze uproszczonej, a sami przenieśli się do zajmowanej przez niego dotąd kawalerki.

Budowa domu w procedurze uproszczonej na działce rolnej

Dom w uproszczonej procedurze może zostać wybudowany także na gruntach rolnych zaliczanych do klas IV–VI. W tym przypadku nie ma konieczności uzyskiwania zgody na zmianę ich przeznaczenia.

W przypadku budowy domu w procedurze uproszczonej na działkach rolnych najwyższych klas I–III lub na działce leśnej konieczne jest zweryfikowanie, czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz czy może zostać objęty zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi lub do spraw środowiska na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Gdy obszar położenia działki rolnej nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalna jest budowa domu w procedurze uproszczonej po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Budowa budynku służącego rekreacji w procedurze uproszczonej

Podobnie nie wymaga pozwolenia na budowę – a jedynie zgłoszenia – budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej jako budynków przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2 lub powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy w procedurze uproszczonej

Po zakończeniu budowy w procedurze uproszczonej konieczne jest zawiadomienie powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia należy załączyć takie same dokumenty, jakich wymaga się przy budowie domu na podstawie pozwolenia na budowę.

Jeśli przy budowie domu w procedurze uproszczonej nie ustanowiono kierownika budowy do zawiadomienia o zakończeniu budowy, wówczas trzeba załączyć oświadczenia o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym i przepisami techniczno-budowlanymi.

Budynki stworzone w procedurze uproszczonej również są objęte obowiązkiem geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej po ich wybudowaniu. Gdy inspektorat nie wniesie sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia złożenia zawiadomienia, można w nim zamieszkać.

Rozbudowa domu wybudowanego w procedurze uproszczonej i zmiana sposobu jego użytkowania

Dom wybudowany w procedurze uproszczonej przy zachowaniu aktualnych przepisów i procedur wynikających z prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może zostać później rozbudowany.

Część domu wybudowanego w procedurze uproszczonej można przeznaczyć na wykonywanie działalności gospodarczej, konieczne jednak będzie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania takiej nieruchomości odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Wydzielony na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej lokal użytkowy w domu jednorodzinnym nie może mieć powierzchni większej niż 30% całkowitej powierzchni budynku.

Wobec stale rosnących kosztów kupna gotowych nieruchomości czy budowy domu w oparciu o tradycyjną procedurę wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę w perspektywie czasu dom bez formalności może okazać się dla wielu Polaków kuszącą perspektywą. Jednak brak obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy może budzić wątpliwości co do odpowiedzialności za poszczególne jej etapy, nadużyć, ale przede wszystkim bezpieczeństwa budynków wybudowanych w ten sposób.

Należy jednak pamiętać, że pomimo uproszczenia procedur w każdym momencie realizacji inwestycji oraz po jej zakończeniu organy nadzoru budowlanego mogą skontrolować, czy budynek wybudowany w procedurze uproszczonej wykonano w zgodzie z przepisami prawa budowlanego i ładu przestrzennego, a stwierdzenie nieprawidłowości skutkować będzie odpowiednią reakcją ze strony organów nadzoru budowlanego.

Strzałka