Dom bez formalności – jak skorzystać?

Wraz z nadejściem 2022 roku pojawiło się wiele zmian w prawie. Jedna z nich dotyczyła przepisów Prawa budowlanego, której celem było uproszczenie procedur związanych z budową własnego domu. I tak od 3 stycznia 2022 roku właściciele działek budowlanych mogą wybudować na nich dom, korzystając z uproszczonej procedury. Z poniższego artykułu dowiesz się m.in. w jakiej formie dokonać zgłoszenia chcąc wybudować dom bez formalności!

Kiedy możliwa jest budowa domu w procedurze uproszczonej?

Wybudowanie domu bez formalności w uproszczonej procedurze dotyczy budynku do 70 metrów kwadratowych zabudowy do celów mieszkaniowych lub rekreacyjnych.

Przykład 1.

Rafał Nowak zawodowo zajmuje się budową domów. Wymyślił sobie, że chce wybudować domy o powierzchni 60 m2 w procedurze uproszczonej i sprzedawać je nabywcom zaraz po wybudowaniu. Chce wybudować 20 takich domów. W przedstawionej sytuacji Rafał Nowak nie będzie mógł skorzystać z procedury uproszczonej, gdyż do budowania domu w oparciu o zgłoszenie bez pozwolenia na budowę wymagane jest oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, a trudno uznać, że jeden inwestor potrzebuje na własne cele mieszkaniowe 20 domów.

Dom budowany w oparciu o uproszczoną procedurę może posiadać piwnice, z zastrzeżeniem, że piwnica będzie traktowana jako jedna kondygnacja, zaś dom w uproszczonej procedurze może posiadać maksymalnie dwie kondygnacje.

Zgłoszenie budowy domu w procedurze uproszczonej

Budując dom i korzystając z procedury uproszczonej, wymagane jest jednak zgłoszenie określone w przepisach Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.

Chcąc wybudować dom bez formalności, należy dokonać zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenie powinno zawierać rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynikać może z:

• prawa własności;
• użytkowania wieczystego;
• zarządu;
• ograniczonego prawa rzeczowego;
• stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Ponadto do zgłoszenia budowy domu bez formalności na własne potrzeby należy dołączyć poniższe dokumenty:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu;
• projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej w trzech egzemplarzach albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na potrzeby budowy domu w procedurze uproszczonej

Jeśli na terenie, gdzie położona jest działka inwestora zamierzającego wybudować dom w procedurze uproszczonej, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wniosek o wydanie takiej decyzji można złożyć w formie elektronicznej, listownie albo osobiście w urzędzie.

W jakiej formie dokonać zgłoszenia chcąc wybudować dom bez formalności?

Zgłoszenia dokonuje się w formie papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem dedykowanego adresu elektronicznego.

Inwestor, chcąc wybudować dom w uproszczonej procedurze, powinien mieć na uwadze, aby zgłoszenia dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych.

Do budowy można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenia budowy dokonuje się w starostwie powiatowym właściwym ze względu na lokalizację działki lub w urzędzie miasta w przypadku miast na prawach powiatu poprzez załączenie wszelkich wymaganych dokumentów.

Powinno ono nastąpić także poprzez zgłoszenie powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego – w tym przypadku trzeba podać datę rozpoczęcia prac.

Zbycie domu wybudowanego w procedurze uproszczonej

Mimo upływu czasu od momentu wprowadzenia omawianych rozwiązań budowa domu w procedurze uproszczonej nie cieszy się szczególnie dużym zainteresowaniem inwestorów. Być może wynika to z wątpliwości natury prawnej, jakie pojawiają się w związku z koniecznością złożenia oświadczenia o budowie dla własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wątpliwości wzbudzają kwestie związane z możliwością wynajmu czy sprzedaży domu wybudowanego w procedurze uproszczonej bez pozwolenia na budowę i kierownika budowy w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przykład 2.

Jan i Jadwiga Nowakowie wybudowali dom o powierzchni 60 m2 w procedurze uproszczonej. Po 3 latach od zakończenia budowy okazało się, że ich syn wraz z żoną, którzy mieszkali dotąd w kawalerce, spodziewają się dziecka i będzie im potrzebne większe lokum. Nie ma przeszkód, aby Nowakowie darowali swojemu synowi dom wybudowany w procedurze uproszczonej, a sami przenieśli się do zajmowanej przez niego dotąd kawalerki.

Budowa domu w procedurze uproszczonej na działce rolnej

Dom w uproszczonej procedurze może zostać wybudowany także na gruntach rolnych zaliczanych do klas IV–VI. W tym przypadku nie ma konieczności uzyskiwania zgody na zmianę ich przeznaczenia.

Gdy obszar położenia działki rolnej nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalna jest budowa domu w procedurze uproszczonej po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Budowa budynku służącego rekreacji w procedurze uproszczonej

Podobnie nie wymaga pozwolenia na budowę – a jedynie zgłoszenia – budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej jako budynków przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2 lub powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m, przy czym liczba tych budynków na działce nie może być większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy w procedurze uproszczonej

Po zakończeniu budowy w procedurze uproszczonej konieczne jest zawiadomienie powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Do zawiadomienia należy załączyć takie same dokumenty, jakich wymaga się przy budowie domu na podstawie pozwolenia na budowę.

Jeśli przy budowie domu w procedurze uproszczonej nie ustanowiono kierownika budowy do zawiadomienia o zakończeniu budowy, wówczas trzeba załączyć oświadczenia o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych w sposób zgodny z przepisami oraz o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym i przepisami techniczno-budowlanymi.

Budynki stworzone w procedurze uproszczonej również są objęte obowiązkiem geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej po ich wybudowaniu. Gdy inspektorat nie wniesie sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia złożenia zawiadomienia, można w nim zamieszkać.

Rozbudowa domu wybudowanego w procedurze uproszczonej i zmiana sposobu jego użytkowania

Dom wybudowany w procedurze uproszczonej przy zachowaniu aktualnych przepisów i procedur wynikających z prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może zostać później rozbudowany.

Część domu wybudowanego w procedurze uproszczonej można przeznaczyć na wykonywanie działalności gospodarczej, konieczne jednak będzie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania takiej nieruchomości odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Wydzielony na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej lokal użytkowy w domu jednorodzinnym nie może mieć powierzchni większej niż 30% całkowitej powierzchni budynku.

Wobec stale rosnących kosztów kupna gotowych nieruchomości czy budowy domu w oparciu o tradycyjną procedurę wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę w perspektywie czasu dom bez formalności może okazać się dla wielu Polaków kuszącą perspektywą. Jednak brak obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy może budzić wątpliwości co do odpowiedzialności za poszczególne jej etapy, nadużyć, ale przede wszystkim bezpieczeństwa budynków wybudowanych w ten sposób.

Należy jednak pamiętać, że pomimo uproszczenia procedur w każdym momencie realizacji inwestycji oraz po jej zakończeniu organy nadzoru budowlanego mogą skontrolować, czy budynek wybudowany w procedurze uproszczonej wykonano w zgodzie z przepisami prawa budowlanego i ładu przestrzennego, a stwierdzenie nieprawidłowości skutkować będzie odpowiednią reakcją ze strony organów nadzoru budowlanego.