Czy można wykupić mieszkanie komunalne?
Mieszkania komunalne służą osobom, które nie są w stanie samodzielnie kupić dla siebie nieruchomości. I choć są własnością poszczególnych gmin w Polsce, to istnieje możliwość ich wykupienia. Jakie warunki należy spełnić, aby przejąć mieszkanie komunalne na własność?
Sprzedaż mieszkań komunalnych
Mieszkania komunalne należą do zasobu gminy i są budowane z pieniędzy gminnych. Ich podstawowym celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób znajdujących się na terenie danej gminy, których nie stać na zakup własnej nieruchomości albo najem lokalu na rynku prywatnym. Mieszkanie komunalne jest przekazywane chętnym na czas nieokreślony w drodze specjalnej umowy najmu. Wnioskodawca musi jednak wcześniej spełnić warunki do objęcia takiej nieruchomości, ponieważ chętnych na uzyskanie mieszkania jest naprawdę wielu. O atrakcyjności mieszkań komunalnych decydują przede wszystkim bardzo niskie czynsze, a niekiedy nawet ich brak (wówczas gmina żąda wyremontowania przydzielonej nieruchomości). Jest to dosyć intratna oferta z jeszcze jednego względu – po spełnieniu kilku warunków lokator ma prawo wykupu mieszkania komunalnego i to za naprawdę korzystne warunki finansowe.
Zgodnie z treścią art. 34 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości komunalnych osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:
przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości gminnych przeznaczonych do wykupu (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu);
jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 roku albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości gminnych przeznaczonych do wykupu (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu);
jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
W przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu stosuje się kolejność wymienioną powyżej. Każda gmina ma obowiązek prowadzenia wykazu sprzedawanych nieruchomości, które wchodzą w skład jej zasobów. Taki wykaz jest wywieszany w urzędzie gminy przez okres 21 dni, przy czym informacja o wykazie jest umieszczana w lokalnej prasie oraz na stronie internetowej gminy. Aktualni najemcy komunalni otrzymują dodatkowe zawiadomienie na piśmie o możliwości wykupienia ich nieruchomości.
Pamiętajmy jednak, że zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Ponadto gminy nie przeznaczają do sprzedaży lokali w budynkach:
przeznaczonych do remontu lub rozbiórki;
wybudowanych w ostatnim okresie;
w których w ostatnim okresie gmina przeprowadziła remont kapitalny;
zabytkowych o szczególnych walorach architektoniczno-konserwatorskich;
zlokalizowanych w szczególnie cenionych strefach miasta.
Najemcy lokali komunalnych znajdują się na uprzywilejowanej pozycji, ponieważ doręcza się im w formie pisemnej zawiadomienie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosków o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Przy doręczaniu zawiadomień stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Osoby korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.
Z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściwy organ przeznaczona do sprzedaży. Tym samym pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy nie jest równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie najemcy mogące przymusić gminę będącą właścicielem do sprzedaży określonej nieruchomości. Zatem złożenie przez najemcę wniosku o wykup mieszkania nie kreuje po jego stronie uprawnienia do domagania się zbycia na jego rzecz wynajmowanego lokalu, w konsekwencji wyłączenie ze sprzedaży określonych lokali nie narusza jeszcze interesu prawnego najemcy tego lokalu.
Mieszkanie komunalne - procedura wykupu
Jeśli dana osoba korzysta z pierwszeństwa przy zakupie mieszkania komunalnego i złoży oświadczenie do urzędu gminy o chęci zakupu, rozpoczyna się wówczas procedura administracyjna – takie oświadczenie składa się zawsze na piśmie, które nie podlega żadnym opłatom. Cena mieszkania nie podlega negocjacjom i jest ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego wyznaczonego przez właściwy organ gminy. W praktyce ustala się ją na podstawie aktualnej wartości mieszkań położonych w okolicy sprzedawanego lokalu. Jeśli przyszły kupujący kwestionuje dokonaną wycenę, może skorzystać z usług innego rzeczoznawcy, choć będzie robił to już na swój koszt. Niezależnie od dokonanej wyceny końcowa cena sprzedaży lokalu komunalnego jest i tak bardzo korzystna, ponieważ uwzględnia tzw. bonifikatę w wysokości nawet do 95% wartości. Możemy to porównać do rabatu na sprzedaż nieruchomości, co w praktyce powoduje, że dany lokal można wykupić nawet za kwotę kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych, podczas gdy jego rzeczywista wartość wynosi kilkaset tysięcy złotych.
Wysokość udzielonej bonifikaty na zakup mieszkania komunalnego zależy tak naprawdę od każdej gminy. W tym zakresie nie ma bowiem jednolitych przepisów obowiązujących w całym kraju. Wartość „rabatu” na zakup mieszkania zależy najczęściej od:
długości okresu wynajmowania mieszkania komunalnego;
wieku budynku i jego stanu technicznego;
równoczesnej sprzedaży wszystkich lokali w budynku;
tego, czy najemca zapłaci cenę wykupowanej nieruchomości gotówką lub w formie ratalnej (maksymalnie na okres 10 lat).
Pamiętajmy, że nabywca lokalu może zostać zobowiązany do uiszczenia udzielonej mu bonifikaty, jeśli sprzeda nieruchomość w ciągu najbliższych 5 lat od zakupu. Taka regulacja ma na celu zapobieżenie nadużyciom ze strony kupujących – chodzi o to, aby nie zarabiali na odsprzedaży mieszkań komunalnych, które zakupili od gminy po cenie niedostępnej nigdzie na rynku. Zwrot bonifikaty nie będzie jednak konieczny, gdy:
zbycie nieruchomości następuje na rzecz osoby bliskiej;
zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.
Po tym, jak przyszły kupujący porozumie się z gminą co do ostatecznej ceny sprzedawanego lokalu komunalnego, dochodzi do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Kancelaria notarialna jest wyznaczana co do zasady przez właściwą gminę, jednak kupujący może wskazać swojego notariusza – w tym celu powinien poinformować gminę o propozycji sporządzenia umowy w innej kancelarii notarialnej. Koszty sporządzenia umowy ponosi kupujący, a po stronie gminy na czynności pojawia się specjalny pełnomocnik. Zawarcie aktu notarialnego jest poprzedzone sporządzeniem i podpisaniem specjalnego protokołu uzgodnień, który stanowi integralną część umowy sprzedaży. Tak naprawdę komplet dokumentów do kancelarii dostarcza gmina – tak, aby kupujący nie musiał martwić się o załatwianie dodatkowych formalności. Nabywca jest zobowiązany w zasadzie tylko do stawienia się w kancelarii na wyznaczony dzień, zabrania ze sobą dokumentu tożsamości i pieniędzy, jeśli zakup ma odbyć się w formie gotówkowej.
Mieszkanie komunalne - podsumowanie
Mieszkanie komunalne można wykupić od gminy, która jest jego prawowitym właścicielem. Następuje to zgodnie z wykazem wywieszanym w urzędzie gminy, przy czym pierwszeństwo zakupu przysługuje najemcom takich lokali. Zainteresowana zakupem osoba powinna złożyć oświadczenie – wniosek do gminy o chęci nabycia nieruchomości. Następnie ustalana jest wartość lokalu, bonifikata cenowa oraz forma płatności. Po sporządzeniu protokołu ostatecznych uzgodnień pomiędzy gminą a kupującym umawiana jest wizyta w kancelarii notarialnej, podczas której dochodzi do sporządzenia umowy sprzedaży. Co do zasady sprzedaż nabytego mieszkania komunalnego przed upływem 5 lat powoduje konieczność zwrotu otrzymanej bonifikaty.
