Ekspresowa eksmisja komornicza

Do zadań komornika należą m.in. eksmisje dłużników. W praktyce doprowadzenie do takiej czynności zajmuje wierzycielowi pewną ilość czasu i nie jest możliwe o każdej porze roku. Ustawodawca przewiduje jednak szczególny tryb eksmisji, a mowa o eksmisji ekspresowej. Sprawdź, na czym polega ekspresowa eksmisja komornicza!

Czym jest eksmisja?

Eksmisja to tak naprawdę wszelkiego rodzaju czynności zmierzające do pozbycia się danej osoby z zajmowanego przez nią lokalu lub nieruchomości. Najczęściej dotyczy sytuacji, w których mamy do czynienia z tzw. dzikimi lokatorami, a więc osobami korzystającymi z nieruchomości bez żadnego tytułu prawnego (np. przez byłych najemców lub dzierżawców). Eksmisja pojawia się także w przypadku zadłużenia właściciela, który nie chce lub nie może spłacić swoich zobowiązań, a zajmowana nieruchomość zostaje zlicytowana celem zaspokojenia roszczeń wierzycieli. Z eksmisją mamy wreszcie do czynienia także wtedy, gdy część lokatorów stanowi zagrożenie dla życia lub zdrowia innych mieszkańców. Ten ostatni przypadek ma szczególne znaczenie, ponieważ może wiązać się z ekspresowym wyrzuceniem lokatora na bruk.

Eksmisja jest dokonywana przez komorników sądowych w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Samodzielne pozbycie się uciążliwego lokatora przez właściciela nieruchomości, choć skuteczne, nie jest przejawem legalnej eksmisji. W takiej sytuacji wyrzucenie innego człowieka poza lokal, który zajmuje nawet bezprawnie, stanowi naruszenie prawa przez wyrzucającego. Eksmitowany niezgodnie z przepisami może założyć sprawę sądową i domagać się od sprawcy stosownego odszkodowania lub zadośćuczynienia, a nawet przywrócenia mu utraconego posiadania nieruchomości.

Eksmisja ekspresowa

Postępowanie komornicze, które ma na celu eksmisję niechcianego lokatora, nie zawsze jest prostym zadaniem. Po pierwsze żądający eksmisji musi uprzednio przejść przez procedurę sądową i uzyskać orzeczenie będące podstawą wszczęcia egzekucji komorniczej. Wniosek o eksmisję, który nie zostanie poparty odpowiednim dokumentem sądowym lub urzędowym, nie zostanie przyjęty do rozpoznania i wykonania. W praktyce postępowanie sądowe dotyczące eksmisji może zająć trochę czasu, znane są przypadki spraw trwających rok i dłużej, co dla właściciela zajmowanej nieruchomości nie jest zbyt wygodne. Wiele osób, obawiając się utknięcia sprawy w sądzie, rezygnuje z wniesienia powództwa o eksmisję i stara się przyzwyczaić do niechcianego mieszkańca. Istnieje jednak sposób na przyspieszenie postępowania w tym zakresie.

Eksmisja ekspresowa jest formą szybszego pozbycia się z nieruchomości osoby stwarzającej zagrożenie dla życia i zdrowia innych lokatorów, w tym małoletnich dzieci. Została wprowadzona do polskiego systemu prawnego na mocy Ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przeciwdziałaniu przemocy domowej. Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 i 2 ww. aktu prawnego, jeżeli osoba stosująca przemoc domową wspólnie zajmująca mieszkanie swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy domowej czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba doznająca tej przemocy może żądać, aby sąd, właściwy według przepisów Ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego o postępowaniu nieprocesowym, zobowiązał ją do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub zakazał zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia. Powyższą regulację stosuje się również w przypadku, gdy:

• osoba doznająca przemocy domowej opuściła wspólnie zajmowane mieszkanie z powodu stosowania wobec niej przemocy w tym mieszkaniu;
• osoba stosująca przemoc domową opuściła wspólnie zajmowane mieszkanie;
• osoba stosująca przemoc domową okresowo lub nieregularnie przebywa w mieszkaniu wspólnie z osobą doznającą przemocy domowej.

Postanowienie SO w Szczecinie z 21 listopada 2017 roku (sygn. akt II Ca 571/17)

Przemoc domowa to zamierzone i wykorzystujące przewagę sił działanie przeciw członkowi rodziny, naruszające prawa i dobra osobiste, powodujące cierpienie i szkody. Przemoc ta ma miejsce w sytuacji, gdy siły są nierównomierne, jedna ze stron ma przewagę nad drugą, tj. ofiara jest słabsza, a sprawca silniejszy.

Regulacja przepisu art. 11a ust. 1 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie nie ma zastosowania do sprawcy przemocy w rodzinie „wspólnie zamieszkującego” z ofiarami tej przemocy, ale „wspólnie zajmującego mieszkanie”, co nie jest pojęciem tożsamym.

Pojęcie osoby „wspólnie zajmującej mieszkanie” powinno obejmować także taką osobę, która zajmuje lokal mieszkalny w ten sposób, iż pozostawiła w nim swoje rzeczy (nawet jeżeli byłaby to tylko część rzeczy i to nieznaczących w przekonaniu sprawcy przemocy) i choćby tylko potencjalnie może w związku z tym przejawiać wolę stałego zamieszkania w danym lokalu mieszkalnym.

Przemoc domowa uzasadniająca stosowanie eksmisji ekspresowej nie musi polegać na stosowaniu fizycznych ataków przez niechcianego lokatora. Problematyczny mieszkaniec może bowiem psychicznie nękać inne osoby, które zajmują nieruchomość, i sprawiać, że ich życie będzie uciążliwie.

Przykład 1.

Pani Anna jest w 5 miesiącu ciąży i ma małoletniego syna w wieku 4 lat. Razem z nimi mieszka ojciec dzieci – Roman. Od chwili, gdy pani Anna zaszła w ciążę, jej mąż nieustannie znęca się nad nią psychicznie – obraża ją, krytykuje i krzyczy. Dosyć często świadkiem i ofiarą takich ataków jest ich mały syn. Roman nigdy jednak nie podniósł ręki ani na syna, ani na swoją żonę. Pomimo prób ratowania związku pani Anna zdecydowała się wnieść pozew o rozwód, co tylko pogorszyło sprawę – sąd ze względu na znaczną liczbę spraw wyznaczył pierwszą rozprawę rozwodową dopiero za 8 miesięcy. Lekarz prowadzący ciążę kobiety nalega, aby do czasu porodu znalazła inne miejsce zamieszkania, ponieważ narastający i ciągły stres stanowi zagrożenie dla nienarodzonego jeszcze dziecka. Czy pani Anna może wnioskować o natychmiastową eksmisję męża z domu? 

Tak, pani Anna może to zrobić, ponieważ pan Roman narusza w sposób znaczący dobra osobiste swojej żony i małoletniego dziecka, stanowiąc zagrożenie dla ich życia i zdrowia. Brak przemocy fizycznej w domu nie przekreśla szans kobiety na uzyskanie eksmisji męża w trybie ekspresowym.

Jak doprowadzić do eksmisji ekspresowej?

Aby ekspresowa eksmisja była w ogóle możliwa, niezbędne jest uzyskanie orzeczenia właściwego sądu. W tym celu zainteresowana osoba musi złożyć wniosek o eksmisję w trybie natychmiastowym. Dostępny jest on na urzędowym formularzu, który stanowi załącznik do Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 sierpnia 2023 roku w sprawie określenia wzoru i sposobu udostępniania urzędowego formularza wniosku o zobowiązanie osoby stosującej przemoc domową do opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub o wydanie zakazu zbliżania się do wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia, lub zakazu zbliżania się do osoby doznającej przemocy domowej, lub zakazu kontaktowania się z osobą doznającą przemocy domowej, lub zakazu wstępu na teren szkoły, placówki oświatowej, opiekuńczej bądź artystycznej, lub obiektu sportowego, do których uczęszcza osoba doznająca przemocy domowej, miejsca pracy lub innego miejsca, w którym zwykle lub regularnie przebywa osoba doznająca przemocy domowej, i przebywania na tym terenie.

Uprawnionymi do złożenia wniosku o eksmisję w trybie natychmiastowym są:

• małżonek;
• wstępny;
• zstępny;
• rodzeństwo;
• powinowaty w tej samej linii lub stopniu;
• osoba pozostająca w stosunku przysposobienia lub jej małżonek;
• osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z osobą, którą chcemy eksmitować. 

Prawo do złożenia wniosku o eksmisję przysługuje zarówno członkowi najbliższej rodziny, jak i osobom pozostającym ze sprawcą w nieformalnym związku (konkubentom).

Postępowanie sądowe odbywa się bardzo szybko, podobnie jak wydanie nakazu opuszczenia nieruchomości, pod warunkiem że sąd uzna zasadność złożonego wniosku o eksmisję natychmiastową. Wydane orzeczenie nie powoduje utraty tytułu prawnego do nieruchomości przez eksmitowanego (np. prawa własności, najmu, dzierżawy), a jedynie czasowe pozbawienie go prawa do korzystania z lokalu lub domu. Nakaz sądowy ma charakter czasowy – w przypadku zmiany okoliczności może być zmieniony lub uchylony.

Co najważniejsze, postanowienie sądu jest wykonalne z chwilą jego ogłoszenia i to bez względu na to, czy osoba, której dotyczy wydany nakaz, będzie odwoływała się od orzeczenia. Wnioskodawca może więc od razu udać się do komornika i zainicjować eksmisję, która powinna odbyć się bez zbędnej zwłoki. Eksmisja tego rodzaju nie jest ograniczana tzw. okresem ochronnym dla lokatorów, który przypada w okresie jesienno-zimowym.

Podsumowanie

Ekspresowa eksmisja komornicza jest formą szybszego pozbycia się lokatora zagrażającego życiu lub zdrowiu innych mieszkańców. Komornik może ją przeprowadzić tylko, gdy zainteresowany eksmisją uzyska sądowy nakaz opuszczenia lokalu lub budynku w trybie natychmiastowym. Sprawy dotyczące tego rodzaju eksmisji rozpatrywane są bardzo szybko ze względu na konieczność ochrony rodziny przed przemocą fizyczną lub psychiczną.