Pożyczka hipoteczna zamiast kredytu hipotecznego

Na skróty

Marzenia o własnym mieszkaniu czy domu dotyczą wielu Polaków. Niestety ceny nieruchomości stale rosną i nie zanosi się, aby ten trend miał się zmienić. Nie każdy jest w stanie odłożyć środki na zakup własnego lokum, dlatego też często nabywcy nieruchomości posiłkują się kredytami hipotecznymi. Nie wszyscy jednak wiedzą, że istnieje alternatywa, jaką jest pożyczka hipoteczna. Niniejszy artykuł wyjaśni, na czym ona polega i czym różni się od kredytu hipotecznego.

Kredyt a pożyczka

Potocznie dosyć często pojęcia „kredyt” i „pożyczka” stosuje się jako synonimy. Są to jednak dwa różne produkty finansowe, choć mające pewne cechy wspólne.

Cechą wspólną pożyczki hipotecznej i kredytu hipotecznego jest to, że w obu przypadkach wystąpi zabezpieczenie w postaci ustanowienia na nieruchomości hipoteki.

Kredyt hipoteczny – istota, umowa, procedura udzielenia

Kredyt hipoteczny regulują przepisy Ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Umowa o kredyt hipoteczny to umowa, na podstawie której kredytodawca, czyli bank, udziela kredytobiorcy – konsumentowi kredytu – lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną albo przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia bądź utrzymania:

prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy;
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Zobacz też

Wynika z tego, że kredyt hipoteczny może zostać przeznaczony wyłącznie na cele związane z nieruchomością lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Może go udzielić wyłącznie bank.

Kredytodawca przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny dokonuje oceny zdolności kredytowej na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z baz danych lub ze zbiorów danych kredytodawcy. Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Na żądanie kredytodawcy i we wskazanym przez niego czasie kredytobiorca przedstawia dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny zdolności kredytowej.

Umowa o kredyt hipoteczny musi zawierać wymienione niżej elementy:

strony umowy;
kwotę i walutę kredytu;
cel, na który kredyt został udzielony;
zasady i termin spłaty kredytu;
w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;
wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;
sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;
zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;
terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;
wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;
warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy;
opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, oraz warunki ich zmian;
całkowity koszt kredytu hipotecznego określony w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;
zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego;
prawo konsumenta do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz koszty spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny;
warunki, termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta;
skutki niedotrzymania warunków umowy o kredyt hipoteczny, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualnych opłatach z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego;
sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której jest obliczana wysokość rat kapitałowo-odsetkowych;
minimalny zakres umowy ubezpieczenia, jeżeli jest ono przez kredytodawcę wymagane;
dodatkowe warunki, kryteria i ograniczenia oraz wymagane dokumenty związane z kredytem hipotecznym, jeżeli jest on objęty wsparciem udzielanym ze środków publicznych.

Umowa o kredyt hipoteczny musi mieć formę pisemną.

Pożyczka – ogólne informacje

Do pożyczki hipotecznej zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pożyczek. Istota umowy pożyczki sprowadza się do tego, że dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. Jednocześnie nie wyłącza to prawa dającego pożyczkę pieniężną do żądania od biorącego pożyczkę odsetek oraz pozaodsetkowych kosztów, z zachowaniem przepisów prawa cywilnego.

Pozaodsetkowymi kosztami związanymi z zawarciem każdej umowy pożyczki pieniężnej są wynikające z tej lub innej umowy bądź z innej czynności prawnej:

1) marże, prowizje lub opłaty związane z przygotowaniem umowy pożyczki, udzieleniem pożyczki lub jej obsługą, albo koszty o podobnym charakterze,

2) opłaty związane z odroczeniem terminu spłaty pożyczki, jej nieterminową spłatą albo koszty o podobnym charakterze,

3) koszty usług dodatkowych, w szczególności koszty ubezpieczeń, koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia pożyczki, koszty pozyskiwania informacji dotyczących biorącego pożyczkę, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do zawarcia umowy

– z wyłączeniem opłat notarialnych oraz danin o charakterze publicznoprawnym, które strony są zobowiązane ponieść w związku z zawarciem umowy.

Wynagrodzenie osób reprezentujących dającego pożyczkę przy zawarciu umowy lub osób, przy pomocy których dający wykonuje swoje zobowiązanie, również zalicza się do pozaodsetkowych kosztów związanych z zawarciem umowy pożyczki, o ile ponosi je biorący pożyczkę.

Każda umowa pożyczki, której wartość przekracza tysiąc złotych, wymaga zachowania formy dokumentowej.

Co do zasady od 2022 roku w umowie pożyczki pieniężnej zawieranej z osobą fizyczną i niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby łączna wysokość pozaodsetkowych kosztów nie może przekraczać maksymalnej wysokości pozaodsetkowych kosztów określonej według poniższego wzoru:

maksymalna wysokość pozaodsetkowych kosztów = całkowita kwota pożyczki × okres spłaty wyrażony w dniach / liczbę dni w roku × 20%

We wskazanym wzorze jako całkowitą kwotę pożyczki należy wskazać sumę wszystkich środków pieniężnych nieobejmujących współfinansowanych kosztów pożyczki, które dający pożyczkę wydaje biorącemu pożyczkę na podstawie umowy.

Okres spłaty liczony jest od dnia wydania przedmiotu pożyczki.

Wyliczone w ten sposób pozaodsetkowe koszty w całym okresie spłaty pożyczki nie mogą być wyższe od 25% całkowitej kwoty pożyczki.

Gdy pozaodsetkowe koszty przekraczają maksymalną wysokość pozaodsetkowych kosztów, zgodnie z powyższymi rozwiązaniami należą się pozaodsetkowe koszty w maksymalnej wysokości.

Kodeks cywilny stanowi także, że w drodze postanowień umownych nie można wyłączać ani ograniczać przepisów o maksymalnej wysokości pozaodsetkowych kosztów także w razie dokonania wyboru prawa obcego.

Jeżeli w związku z zawarciem umowy pożyczki biorący pożyczkę zobowiązuje się udzielić zabezpieczenia zwrotu pożyczki, zobowiązanie to należy określić w umowie. W takim przypadku w umowie wskazuje się sposób zabezpieczenia oraz, stosownie do okoliczności, rzecz lub prawo majątkowe będące przedmiotem zabezpieczenia i jego wartość albo określoną w inny sposób sumę zabezpieczenia. Co równie ważne, czynność prawna zobowiązująca do udzielenia zabezpieczenia z naruszeniem tych reguł jest nieważna. Nie dotyczy to zabezpieczenia przyjmującego postać hipoteki lub zastawu rejestrowego.

Istnieje ustawowe ograniczenie sumy zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy pożyczki. Nie może być ona wyższa od sumy kwoty pożyczki powiększonej o wysokość odsetek maksymalnych obliczonych bezpośrednio od tej kwoty za okres, na który została udzielona pożyczka, wysokości odsetek maksymalnych za opóźnienie obliczonych od kwoty pożyczki za okres do 6 miesięcy oraz maksymalnej wysokości pozaodsetkowych kosztów, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Nie dotyczy to zabezpieczenia przyjmującego postać hipoteki lub zastawu rejestrowego.

Kodeks cywilny od 2022 roku reguluje także obowiązki informacyjne przed zawarciem umowy obowiązujące dającego pożyczkę wobec biorącego pożyczkę. Dający pożyczkę informuje biorącego pożyczkę w sposób jednoznaczny i zrozumiały o łącznej wysokości pozaodsetkowych kosztów, wysokości odsetek oraz kwocie należnej z tytułu odsetek, którą jest on zobligowany zapłacić w związku z zawarciem umowy.

Spłata pożyczki przed terminem określonym w umowie pozbawia dającego pożyczkę prawa do żądania odsetek za czas pozostały do zakończenia okresu, na który zgodnie z umową została udzielona pożyczka, a poniesione pozaodsetkowe koszty ulegają obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby biorący pożyczkę poniósł je przed tą spłatą.

Dopuszczalne jest odstąpienie od umowy przez dającego pożyczkę i odmowa wydania przedmiotu z powodu złego stanu majątkowego pożyczkobiorcy, gdy zwrot pożyczki jest wątpliwy. Z uprawnienia tego nie będzie mógł skorzystać udzielający pożyczki, który w chwili zawarcia umowy pożyczki o złym stanie majątkowym drugiej strony wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

Pożyczka hipoteczna – istota, warunki, procedura udzielenia

Pożyczka hipoteczna może zostać przeznaczona na dowolny cel.

Przykład 1.

Czy pani Zofia, która zamierza zawrzeć umowę pożyczki hipotecznej, w ramach której zabezpieczeniem będzie hipoteka na jej domu położonym w Białymstoku, może z tych środków sfinansować zakup luksusowego samochodu za kwotę 200 000 zł?

Tak, w przypadku pożyczki hipotecznej możliwe jest sfinansowanie zakupu samochodu, co nie byłoby możliwe przy kredycie hipotecznym.

Pożyczki hipotecznej może udzielić zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna będąca właścicielem pożyczonych środków.

Pożyczka hipoteczna udzielana jest pod zastaw nieruchomości stanowiącej własności pożyczkobiorcy lub innej osoby, o ile wyrazi ona na to zgodę. Pożyczka hipoteczna może zostać udzielona na długi okres spłaty, który może wynosić nawet 30 lat.

Procedura uzyskania pożyczki hipotecznej w banku jest podobna jak ta przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Bank bada zdolność kredytową, a nieruchomość będącą zabezpieczeniem pożyczki poddawana jest wycenie rzeczoznawcy. Także w przypadku pożyczki hipotecznej banki poza wpisem hipoteki wymagają ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych czy cesji praw z polisy na życie ze wskazaniem siebie jako uprawnionego do otrzymania świadczenia.

Koszty pożyczki hipotecznej i kredytu hipotecznego

Jeśli chodzi o koszty związane z oboma produktami, to pożyczki hipoteczne oferowane przez banki są produktami droższymi niż kredyty hipoteczne. Przy czym istotne jest też to, że pożyczka hipoteczna jest tańszym produktem niż zwykły kredyt, np. konsumencki. Dlatego zawsze warto porównać oferty i w zależności od potrzeb wybrać tę, która jest najkorzystniejsza.

Oprocentowanie pożyczki hipotecznej może być zmienne lub stałe. Poza tym nie jest wymagany dodatkowy wkład własny, jak ma to miejsce przy kredycie hipotecznym.

Podsumowanie - pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna będzie rozwiązaniem dla osób, które chcą pozyskać środki na cele inne niż mieszkaniowe. Osoby chcące sfinansować zakup nieruchomości powinny rozważyć kredyt.

Polecamy:

Kiedy może występować dyskryminacja w przyznawaniu premii uznaniowej?