Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a obowiązek zwrotu prowizji przez bank

W aktualnie panujących warunkach rynkowych większość konsumentów nie ma innej opcji, jak posiłkować się kredytem hipotecznym przy zakupie nieruchomości. Zobowiązania te zazwyczaj zaciągane są na 25 lub 30 lat. Taki okres spłaty wybierają również osoby, które realnie stać na spłatę kredytu w krótszym czasie. Robią tak ze zwyczajnej przezorności, w końcu zawsze może pójść coś nie tak, a wtedy wysokie raty mogą pociągnąć ich na dno. Niższe miesięczne zobowiązanie z całą pewnością pozwala na spokojniejszy sen. Osoby te następnie po prostu nadpłacają kredyt, czym zmniejszają okres spłaty lub wysokość rat. Co w takich wypadkach dzieje się z umówionymi odsetkami od pożyczonych pieniędzy oraz prowizją pobraną przez bank przy uruchomieniu kredytu? Czy te koszty również się zmniejszają? Sprawdźmy, czym jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego oraz na jakim stanowisku stanął sąd europejski.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a prowizja za wcześniejszą spłatę

Materia wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego została całościowo i wyczerpująco unormowana w ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawodawca uregulował tam między innymi prawo kredytobiorcy do spłaty zobowiązania przed terminem, obniżenia całkowitego kosztu kredytu czy też prawo do rekompensaty.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to sytuacja, w której kredytobiorca dokonuje spłaty części lub całego zobowiązania wobec banku przed upływem okresu jego trwania umówionego w umowie kredytowej.

W zależności od momentu spłaty oraz oferty banku wcześniejsza spłata może wiązać się z dodatkowymi kosztami – prowizją za wcześniejszą spłatę. Prowizja taka stanowi rekompensatę za utracone przez bank prawo do części odsetek, które otrzymałby, gdyby klient dokonał spłaty zgodnie z harmonogramem. Prowizja pobierana jest od kwoty podlegającej wcześniejszej spłacie, nie zaś od całości zobowiązania. Może być pobierana przez kredytodawcę wyłącznie w terminie pierwszych 36 miesięcy od uruchomienia kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu jest możliwa zawsze. Bank nie może zablokować tego uprawnienia klienta. Czasami jest ona jednak nieopłacalna. Niektóre instytucje finansowe w dalszym ciągu prowadzą praktykę, zgodnie z którą kredytobiorca, który chce zakończyć swoje zobowiązania w szybszym terminie, powinien niejako zapłacić za to „karę”. Taka umowna prowizja za wcześniejszą spłatę najczęściej wynosi od 1% do 3% od kwoty spłaconego kapitału.

Prawo do wcześniejszej spłaty kredytu

Prawo do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego zostało określone w art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym. Przepis ten w ust. 1 mówi, iż w przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, nawet jeśli konsument poniósł je przed tą spłatą. Ustęp 2. tego przepisu nakazuje stosować powyższą normę również do spłaty częściowej.

Celem omawianej instytucji jest przyznanie kredytobiorcy uprawnienia do zmniejszenia kosztów kredytu hipotecznego w przypadku wcześniejszej spłaty. Jeżeli konsument uregulował swoje zobowiązanie w całości lub w części wcześniej i faktycznie już z niego nie korzysta, powinien również zaoszczędzić na kosztach kredytu związanych z eksploatowaniem kapitału pożyczonego od instytucji finansowej.

W uzasadnieniu projektu omawianej ustawy prawodawca wskazał, iż przepis art. 39 „ma za zadanie ochronę konsumenta, tak aby nie musiał ponosić odpowiednich kosztów, które przypadają na okres umowy, przed którym kredyt został spłacony. Brak takiej regulacji mógłby doprowadzić do sytuacji, w której konsument, mimo iż dokonał stosownej spłaty kredytu przed terminem, ponosiłby koszty obowiązywania tej umowy”.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a stanowisko Rzecznika Finansowego i Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Na wstępie nadmienię, iż problematyka prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu jest kwestią sporną w orzecznictwie organów administracyjnych i sądów polskich oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Polskie organy stoją na stanowisku, iż omawiana prowizja pobierana przez bank przy udzielaniu kredytu powinna zostać zwrócona kredytobiorcy w proporcjonalnej kwocie. Sąd unijny uważa zgoła inaczej.

Do sprawy odniósł się zarówno Rzecznik Finansowy, jak również Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Obaj uznali, iż w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego następuje obniżenie wszystkich możliwych kosztów takiego kredytu, niezależnie od ich charakteru i niezależnie od tego, kiedy koszty te zostały faktycznie poniesione przez kredytobiorcę. Redukcja ta ma charakter proporcjonalny, tj. odnosi się do okresu od dnia faktycznej spłaty kredytu do dnia ostatecznej spłaty określonej w umowie.

Wskazali ponadto, iż ustanowienie proporcjonalnej redukcji całkowitego kosztu kredytu powinno mieć miejsce niezależnie od tego, kiedy ten koszt został poniesiony przez kredytobiorcę. Zakwestionowali przy tym podział kosztów kredytu na dwa rodzaje, czyli:

• koszty, których wysokość została rozłożona w czasie (np. odsetki czy koszty ubezpieczeniowe) oraz

• koszty, których wysokość jest stała, nierozłożona w czasie, tj. niezależnie od długości obowiązywania umowy (np. prowizja za udzielenie kredytu).

Organy te podkreśliły, że przepis art. 39 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym mówi o „całkowitym koszcie kredytu”. Natomiast w skład całkowitego kosztu kredytu wchodzą wszelkiego rodzaju koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt. Chodzi nie tylko o te zobowiązania o charakterze okresowym, ale również koszty należne jednorazowo, takie jak np. prowizja za udzielenie kredytu płatna w całości przy zawarciu umowy.

W razie przedterminowej spłaty bank jest zatem obowiązany do proporcjonalnej redukcji pełnej kwoty całkowitego kosztu kredytu, w tym także kosztów jednorazowych. Omawiany przepis nie rozróżnia kosztów okresowych i jednorazowych. Wprost odwołuje się do zbiorczego pojęcia całkowitego kosztu kredytu.

Dodatkowo wskazano, że wyłączenie tych kosztów spod obowiązku redukcji dawałoby prostą drogę instytucjom finansowym do obchodzenia omawianego przepisu poprzez rezygnację z odsetek i przesunięcie ciężaru kosztów kredytu na opłaty początkowe, np. te administracyjne.

Rzecznik Finansowy nie zgodził się z poglądem, zgodnie z którym zadaniem prowizji za udzielenie kredytu jest rekompensata za ryzyko związane z udzieleniem kredytu i jako „wynagrodzenie” banku nie ma związku z okresem kredytowania. W ocenie rzecznika ryzyko związane z udzieleniem kredytu, a także wynagrodzenie związane z ryzykiem spłacalności trwają przez cały okres umowy aż do momentu spłaty zobowiązania w całości, zaś wcześniejsza spłata pożyczonych środków ryzyko to zmniejsza. Zatem jeżeli w przypadku wcześniejszej spłaty kapitał wraca do banku, to brak jest logicznego uzasadnienia pobierania wynagrodzenia z tego tytułu.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ma inne zdanie

Poglądów polskich Rzecznika Finansowego i Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z całą pewnością nie podziela TSUE. W wyroku z 9 lutego 2023 roku w sprawie UniCredit Bank Austria AG przeciwko Verein für Konsumenteninformation, za sygn. akt: C-555/21, stwierdził, iż „w przypadku skorzystania przez kredytobiorcę z prawa do częściowej lub całkowitej spłaty kwoty kredytu przed upływem danego terminu odsetki należne od kredytobiorcy i koszty, których wysokość jest zależna od okresu obowiązywania umowy, są proporcjonalnie obniżone, podczas gdy takie uregulowanie nie istnieje w odniesieniu do kosztów, których wysokość nie jest zależna od okresu obowiązywania umowy”.

Orzeczenie TSUE jednoznacznie wskazuje, że prawo do redukcji nie obejmuje tych kosztów, które są uniezależnione od okresu obowiązywania umowy. W szczególności dotyczyć ma to kosztów, które w momencie przedterminowej spłaty były już w całości opłacone. Oznacza to, że skutkiem spłaty przed terminem jest obniżka odsetek odpowiednio do zmniejszonego kapitału kredytu i ewentualnie odpowiednio do skróconego okresu obowiązywania umowy. Inne koszty – te niezwiązane z upływem czasu – nie podlegają już proporcjonalnej redukcji.

Powyższy wyrok Trybunału Sprawiedliwości wpłynie negatywnie na polskich konsumentów. Mimo że od jego wydania minęło zaledwie kilka miesięcy, już jest odczuwalna zmiana w interpretacji omawianego przepisu art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym przez sądy polskie. Kredytobiorcy coraz częściej przegrywają sprawy w przedmiocie zwrotu części prowizji za uruchomienie kredytu, gdyż sędziowie coraz śmielej jednoznacznie podkreślają o braku obowiązku jej rozliczania.