Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego - jak to wygląda

Niewiele osób może kupić mieszkanie czy wybudować dom „za gotówkę”. Większość z nas w tym celu posiłkuje się kredytem hipotecznym, który wiąże nas na 20–30 lat. W tym czasie może się jednak wiele zmienić i możliwy jest scenariusz, w którym nasza sytuacja finansowa się polepsza. W takim wypadku bardzo dobrym pomysłem jest nadpłata kredytu, przez pierwsze lata większość uiszczanych środków trafia bowiem na konto banku w ramach odsetek. Przy nadpłacie – siłą rzeczy – odsetki te się zmniejszają, co też sprawia, że całe zobowiązanie staje się mniejszym ciężarem dla spłacającego. Niektóre banki jednak starają się nie dopuścić do powyższego, nakładając „karę” na kredytobiorcę, jeżeli ten zechce spłacić więcej, niż to wynika z harmonogramu spłaty. Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu jest fakultatywna, toteż nie wszystkie instytucje finansowe z niej korzystają. Istnieją jednak jeszcze banki, które to robią. Jak wygląda to w praktyce? Postaramy się omówić to w niniejszym artykule.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak to wygląda?

Kredytobiorca będący w stanie zgromadzić większą ilość środków, które chce przeznaczyć na spłatę kredytu, ma dwie możliwości:

• może dokonać nadpłaty, tj. wpłacić do banku kwotę wyższą niż wynika to z raty kredytu (spłata części zobowiązania);

• może dokonać przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego w całości, co skutkuje zakończeniem umowy.

Nadpłacenie kredytu – czy to w części, czy też w całości – jest bardzo dobrą inwestycją, środki wpłacone do banku w większej sumie, niż to wynika z harmonogramu spłaty, w całości wędrują bowiem na konto pożyczonego kapitału. Zmniejsza to zatem nie tylko „czystą” kwotę kredytu, lecz także odsetki pobierane od kapitału. Wskutek tego kredyt staje się niższy o wyższą kwotę, niż ta, która została nadpłacona.

Trzeba pamiętać, że na kredyt nie składa się wyłącznie pożyczona kwota. Doliczane do niej są również odsetki, opłaty, prowizje, podatki czy marże. To sprawia, że pożyczając 200 tys. zł, kredytobiorca w ciągu 30 lat zobowiązania ma do zwrotu około 500 tys. zł (obliczenia na podstawie kalkulatora hipotecznego). W ogólnym rozrachunku, dokonując nadpłaty kredytu, kredytobiorca jest w stanie nie tylko zniwelować część przyszłych odsetek, lecz także odzyskać część tych już zapłaconych. Wszystko zależy od wielkości nadpłaty. Natomiast odnośnie do prowizji, tutaj zdania są podzielone, jedne banki zwracają pobraną przy podpisywaniu umowy prowizję, inne nie. Więcej o tym przeczytasz w artykule „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a obowiązek zwrotu prowizji przez bank”.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy się opłaca?

Przy dzisiejszych stopach procentowych odsetki stanowią większość raty wpłacanej do banku. Wcześniejsza spłata kredytu stanowi zatem dużą oszczędność.

O tym, jak bardzo zmienia się wysokość całkowitego obciążenia kredytem w przypadku jego wcześniejszej spłaty, możemy się przekonać, dokonując prostych wyliczeń na kalkulatorze kredytowym.

Miesięczna rata kredytu zaciągniętego w czerwcu 2023 roku, w kwocie 200 tys. zł na 30 lat, wynosi 1423,16 zł. Całkowity koszt kredytu to 565 143,23 zł.

Kredyt na tę samą kwotę, jednak zaciągnięty na 15 lat, daje nam miesięczną ratę na poziomie 1874,54 zł. Całkowita kwota spłaty to z kolei 357 764,69 zł.

Powyższy przykład oparty został na wyliczeniach z prostego narzędzia do porównywania aktualnych ofert kredytowych. Ponadto przy tzw. ratach zmiennych całkowity koszt kredytu może się bardzo mocno zmieniać w czasie. Nie są to szczegółowe obliczenia i nie należy się na nich opierać przy podejmowaniu decyzji o wcześniejszej spłacie zobowiązania kredytowego. Niemniej pokazuje to, jak aktualnie wyglądają koszty kredytu. Niekiedy potrafią stanowić 150–200% pożyczanej kwoty. Zmniejszenie odsetek poprzez nadpłatę stanowi naprawdę wielką oszczędność.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu – jak to wygląda?

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu zastąpiła funkcjonującą kiedyś prowizję za wcześniejszą spłatę. Omawiana instytucja weszła w życie wraz z nowelizacją umowy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zgodnie z art. 40 ust. 1 tej ustawy bank może w umowie o kredyt hipoteczny zastrzec uprawnienie do żądania od kredytobiorcy rekompensaty za spłatę kredytu w części lub w całości przed terminem. Uprawnienie banku nie wynika zatem z mocy samej ustawy, a wyłącznie wówczas, gdy zostanie jednoznacznie przewidziane w umowie kredytowej. Ustawa daje instytucji finansowej jedynie taką możliwość, z której wcale nie musi korzystać.

Możliwość żądania rekompensaty zależy od terminu wcześniejszej spłaty, a jej wysokość od rodzaju oprocentowania kredytu hipotecznego przypadającego na dzień spłaty. Instytucja rekompensaty wygląda nieco inaczej w przypadku nadpłaty w okresie zmiennej stopy procentowej oraz wcześniejszej spłaty w okresie stałej stopy procentowej.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu przy racie zmiennej

Kredyt z tak zwaną ratą zmienną polega na spłacie zobowiązania opierającego się na zmiennym oprocentowaniu. Oznacza to, że wysokość raty jest zależna od stóp procentowych. Jeżeli zatem Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje na zwiększenie lub zmniejszenie wysokości stóp procentowych, rata kredytu ulegnie odpowiednio zmianie.

Ten rodzaj kredytu jest opłacalny przy zmniejszających się stopach procentowych. W takiej sytuacji kredytobiorca może liczyć na adekwatne zmniejszanie w czasie rat kredytowych. Zazwyczaj również prowizja banku za udzielenie kredytu jest niższa niż przy ratach stałych.

Jak stanowi ust. 2 art. 40 ustawy, w przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę, wyłącznie gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Powyższe oznacza, że możliwość naliczenia rekompensaty za wcześniejszą spłatę została ograniczona do 3 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o kredyt. W umowach z konsumentami bank nie może narzucać terminu dłuższego. Zapis, który wskazywałby na dłuższy termin niż ten ustawowy, zostaje z mocy prawa ograniczony do 36 miesięcy.

Dalej przepis art. 40 ustawy wskazuje, że rekompensata nie może przekraczać wysokości odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty. Nie może być także większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Jest to ograniczenie kwotowe, które narzuca na banki zakaz ustanawiania rekompensaty na poziomie wyższym niż kwota odsetek, jakie bank mógłby uzyskać przez rok trwania umowy, gdyby kredytobiorca nie dokonał nadpłaty. Nie może być przy tym wyższa niż 3% już spłaconej w ratach pożyczonej kwoty.

Jeżeli jednak do zakończenia obowiązywania umowy kredytowej pozostało mniej niż rok, wówczas rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.

Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu przy racie stałej

Kredyt z ratą stałą polega na wyliczeniu jego kosztów na podstawie stałego oprocentowania zawierającego niezmienną stopę bazową. Dzięki temu całkowity koszt kredytu nie zmieni się przez cały okres jego spłacania.

Ten rodzaj kredytu daje kredytobiorcy duży komfort psychiczny związany z brakiem możliwości zmiany wysokości rat miesięcznych. Wiąże się on jednak z o wiele wyższą prowizją za udzielenie kredytu, a przy zmniejszających się stopach procentowych kredytodawca nie ma szans na zmniejszenie się jego obciążenia. Banki jednak rzadko kiedy oferują raty stałe na cały okres spłaty zobowiązania. Dają taką możliwość na okres kilku lat (najczęściej 5 lat), następnie przekształcając oprocentowanie na to zmienne. Nie zamyka to jednak całkowicie kredytobiorcy dostępu do stałego oprocentowania, wystarczy bowiem, że złoży on odpowiedni wniosek.

Omawiany przepis art. 40 ustawy wskazuje, że „w przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie. Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą”.

Jest to zapis bardzo trudny do zrozumienia i jeszcze cięższy do interpretacji. Należy zatem sięgnąć do doktryny prawa, która wyjaśnia, że w przypadku kredytów przewidujących stałą stopę procentową, bank może pobierać rekompensatę w każdym okresie obowiązywania stałej stopy oprocentowania, niezależnie od liczby takich okresów, i także po upływie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. (por. Osajda 2019, wyd. 2/D. Rogoń, art. 40 KredytHipU). Zatem kredytobiorca, który decyduje się na raty stałe, musi mieć na uwadze, że w okresie trwania całej umowy, przy nadpłacie kredytu bank może od niego żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę. Oczywiście powyższe musi mieć swoje odzwierciedlenie w umowie o kredyt. Jeżeli nie zawiera ona klauzuli w przedmiocie rekompensaty, bank nie będzie miał do niej prawa.